關(guān)于房屋維修的兩則案例解析

時間：2010.05.31 來源：市物協(xié)

案例一：業(yè)主田先生：我買房后一直按時支付物業(yè)費用，后來房頂漏水了，因為我買的是頂層，當(dāng)時就向物業(yè)報修，但是物業(yè)修了很多次沒有修好。沒辦法，我自己找人花了一萬塊錢吧，一次就修好了。這時我就對物業(yè)公司不信任了，為什么那么多次都沒有修好呢？我自己一次就解決問題了呢？再后來，就是樓梯那個部分的屋頂也漏水了，我再找物業(yè)報修，物業(yè)要么不來，要么來了也解決不了問題，繼續(xù)漏水。一下雨，這個樓道就很多積水，給生活帶來很多的麻煩。因為這件事得不到解決，從去年五月我就不交物業(yè)費了，上個月物業(yè)公司曾找過我，要求我交費，但是我與物業(yè)公司簽訂的合同約定得很明確：“房屋不維修或維修不及時，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)費?！币虼耍艺J為，在物業(yè)把屋頂修好前，我有權(quán)拒交物業(yè)費。只要物業(yè)把這個屋頂修好了，我肯定交上物業(yè)費。但是這個月物業(yè)公司就把我告到法院了，要求我支付欠付的物業(yè)費。就這個問題，我就想問一下，我這個房頂漏水沒修好不交物業(yè)費，法院能支持么？

[律師觀點]

根據(jù)我國〈物業(yè)管理條例〉第四十二條規(guī)定：物業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。在本案中，由于你享受了物業(yè)公司提供的保潔、保安等服務(wù)，而房屋公共部分的修繕僅是物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)的一部分。因此，從履行合同角度，田老師應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費。本案有一個關(guān)鍵點就是合同約定的抗辯理由，如有足夠證據(jù)能證明物業(yè)公司對房屋不維修或不及時維修，那么田老師有權(quán)拒交物業(yè)費用。但該抗辯即使成立，也僅僅是在本案中物業(yè)公司被證明未履行義務(wù)或履行義務(wù)不當(dāng)?shù)那闆r，田老師有權(quán)拒交。有權(quán)拒交并不是免交，如果之后該抗辯理由消失，則田老師仍然有義務(wù)支付欠付的物業(yè)費用。

當(dāng)然本案中還涉及另外兩個法律關(guān)系：

一、即田老師與物業(yè)公司的損失求償關(guān)系。根據(jù)我國<物業(yè)管理條例>第三十六條規(guī)定：

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！痹诒景钢?，如果田老師能證明由于物業(yè)公司未維修或不及時維修公共部分造成了損失，那么田老師可以根據(jù)上述規(guī)定要求物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

二、即田老師與其他業(yè)主對樓頂共有引起的追償關(guān)系。根據(jù)我國〈物權(quán)法〉第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以不行使權(quán)利而不履行義務(wù)?！蓖瑫r我國〈物業(yè)管理條例〉第五十四條規(guī)定，由業(yè)主繳納專項維修資金，用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。因此，本案中樓頂作為業(yè)主的共有部位，在開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任期屆滿后，其維修應(yīng)由專項公共維修資金承擔(dān)。但是對于沒有繳納專項維修資金的物業(yè)，其費用承擔(dān)則根據(jù)〈物權(quán)法〉第八十條規(guī)定，由共有的業(yè)主按其專有部分占建筑物總面積的比例支付。因此，本案中因為田老師自行維修了樓頂，那么該樓頂?shù)木S修費用，田老師有權(quán)依法向其他共有業(yè)主追償。

當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾日益突出，業(yè)主交費與物業(yè)公司提供服務(wù)是互為基礎(chǔ)的，不可分割。如果業(yè)主不交費，那么物業(yè)公司的服務(wù)水平勢必下降，小區(qū)也將陷入混亂。如果物業(yè)公司服務(wù)水平很低，同樣也會引起業(yè)主拒交服務(wù)費用，物業(yè)公司經(jīng)濟來源少了，則服務(wù)水平更是一天不如一天。這樣一來，就會陷入惡性循環(huán)。最后，業(yè)主居住水平下降，生活不安寧，而物業(yè)公司由于失去信譽，更是因此導(dǎo)致無法經(jīng)營下去而倒閉。律師建議，業(yè)主與物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同中，應(yīng)當(dāng)努力建立和諧社區(qū)，打造雙贏局面。業(yè)主與物業(yè)公司都要理性對待物業(yè)服務(wù)合同履行，一個按時交費，一個按約定提供服務(wù)，分清事實與法律關(guān)系，不然最后受傷的仍是業(yè)主與物業(yè)公司。

??? 案例二：小區(qū)1號樓所建房屋是南北陽臺設(shè)置，北陽臺為封閉，南陽臺未封閉。房屋交付后，因為該樓相繼有三四位業(yè)主家中失竊，后來經(jīng)過全樓大部分業(yè)主協(xié)商，并形成相關(guān)決議，書面通知物業(yè)公司后，決定集體封閉陽臺。小區(qū)物業(yè)公司對此不同意，采取措施阻止業(yè)主封閉陽臺。于是業(yè)主與物業(yè)公司因封閉陽臺產(chǎn)生爭議：

業(yè)主認為：自己的房子自己說了算，物業(yè)公司管不著。而且因為陽臺未封閉引起的后患太多，現(xiàn)在有好幾家業(yè)主都因有小偷從陽臺潛入丟東西了，若不封閉，不定哪家丟東西呢？而且封閉陽臺后，既衛(wèi)生，又保暖。

物業(yè)公司認為：與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，我們受業(yè)主委托有權(quán)管理小區(qū)，要遵守并嚴(yán)格按業(yè)主公約執(zhí)行?，F(xiàn)在1號樓的業(yè)主封閉陽臺，涉及整體美觀。我們與業(yè)主簽訂《業(yè)主公約》，業(yè)主公約規(guī)定：“為了保持小區(qū)的整體外觀，不得擅自封閉陽臺或平臺，不得在陽臺上或平臺上搭建任何構(gòu)筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽臺或平臺上安裝任何防盜網(wǎng)或防護欄。”現(xiàn)在業(yè)主封閉陽臺違反公約規(guī)定，物業(yè)公司有制止的義務(wù)。

[律師觀點]

根據(jù)我國〈〈物權(quán)法〉〉第七十一條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部位行使占有、使用、收益和處分權(quán)利，以不危及建筑物的安全，不損害其他業(yè)主的合法權(quán)益為原則。因此，本案中小區(qū)業(yè)主有權(quán)依法封閉陽臺。但是因為小區(qū)業(yè)主之間簽訂了業(yè)主公約，這份業(yè)主公約如果是全體業(yè)主為了大家共同的利益，經(jīng)過協(xié)商一致而依法簽訂的，那么該公約是合法有效的，作為業(yè)主理應(yīng)遵守該公約。物業(yè)公司受托管理小區(qū)，如果遵守與執(zhí)行業(yè)主公約是其服務(wù)的內(nèi)容之一，那么他們當(dāng)然有管理權(quán)。

這里的矛盾在于，業(yè)主公約與封閉陽臺決議的法律效力問題，前后不一致，如何解決？封閉陽臺，不但涉及封閉陽臺的業(yè)主，也與該樓其他的業(yè)主的利益息息相關(guān)。根據(jù)法律的規(guī)定，這一改建建筑物的法律行為，要經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。如果業(yè)主封閉陽臺經(jīng)過了業(yè)主法定人數(shù)的同意，那么該業(yè)主決議是有效的。

至于如何解決與業(yè)主公約的矛盾，則仍按法律的規(guī)定對業(yè)主公約進行修改即可。根據(jù)法律的規(guī)定，修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，要經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)以上的業(yè)主同意。

因此，如果小區(qū)業(yè)主將這一封閉陽臺的決議按修改公約的法律程序經(jīng)過小區(qū)業(yè)主法定人數(shù)的認可，且通知了物業(yè)公司，那么物業(yè)公司作為受托人，無權(quán)阻止業(yè)主封閉陽臺。但是物業(yè)公司仍然對業(yè)主封閉陽臺是否危及建筑物安全及危害其他業(yè)主合法權(quán)益等方面依法享有監(jiān)督的義務(wù)。

上一篇：開業(yè)典禮影響辦公環(huán)境怎么辦

下一篇：房子沒住交不交管理費