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案例一：業(yè)主田先生：我買(mǎi)房后一直按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)用，后來(lái)房頂漏水了，因?yàn)槲屹I(mǎi)的是頂層，當(dāng)時(shí)就向物業(yè)報(bào)修，但是物業(yè)修了很多次沒(méi)有修好。沒(méi)辦法，我自己找人花了一萬(wàn)塊錢(qián)吧，一次就修好了。這時(shí)我就對(duì)物業(yè)公司不信任了，為什么那么多次都沒(méi)有修好呢？我自己一次就解決問(wèn)題了呢？再后來(lái)，就是樓梯那個(gè)部分的屋頂也漏水了，我再找物業(yè)報(bào)修，物業(yè)要么不來(lái)，要么來(lái)了也解決不了問(wèn)題，繼續(xù)漏水。一下雨，這個(gè)樓道就很多積水，給生活帶來(lái)很多的麻煩。因?yàn)檫@件事得不到解決，從去年五月我就不交物業(yè)費(fèi)了，上個(gè)月物業(yè)公司曾找過(guò)我，要求我交費(fèi)，但是我與物業(yè)公司簽訂的合同約定得很明確：“房屋不維修或維修不及時(shí)，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)?！币虼耍艺J(rèn)為，在物業(yè)把屋頂修好前，我有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)。只要物業(yè)把這個(gè)屋頂修好了，我肯定交上物業(yè)費(fèi)。但是這個(gè)月物業(yè)公司就把我告到法院了，要求我支付欠付的物業(yè)費(fèi)。就這個(gè)問(wèn)題，我就想問(wèn)一下，我這個(gè)房頂漏水沒(méi)修好不交物業(yè)費(fèi)，法院能支持么？

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根據(jù)我國(guó)〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉第四十二條規(guī)定：物業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在本案中，由于你享受了物業(yè)公司提供的保潔、保安等服務(wù)，而房屋公共部分的修繕僅是物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)的一部分。因此，從履行合同角度，田老師應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)。本案有一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是合同約定的抗辯理由，如有足夠證據(jù)能證明物業(yè)公司對(duì)房屋不維修或不及時(shí)維修，那么田老師有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)用。但該抗辯即使成立，也僅僅是在本案中物業(yè)公司被證明未履行義務(wù)或履行義務(wù)不當(dāng)?shù)那闆r，田老師有權(quán)拒交。有權(quán)拒交并不是免交，如果之后該抗辯理由消失，則田老師仍然有義務(wù)支付欠付的物業(yè)費(fèi)用。

當(dāng)然本案中還涉及另外兩個(gè)法律關(guān)系：

一、即田老師與物業(yè)公司的損失求償關(guān)系。根據(jù)我國(guó)<物業(yè)管理?xiàng)l例>第三十六條規(guī)定：

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！痹诒景钢?，如果田老師能證明由于物業(yè)公司未維修或不及時(shí)維修公共部分造成了損失，那么田老師可以根據(jù)上述規(guī)定要求物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

二、即田老師與其他業(yè)主對(duì)樓頂共有引起的追償關(guān)系。根據(jù)我國(guó)〈物權(quán)法〉第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以不行使權(quán)利而不履行義務(wù)?！蓖瑫r(shí)我國(guó)〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉第五十四條規(guī)定，由業(yè)主繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金，用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。因此，本案中樓頂作為業(yè)主的共有部位，在開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任期屆滿(mǎn)后，其維修應(yīng)由專(zhuān)項(xiàng)公共維修資金承擔(dān)。但是對(duì)于沒(méi)有繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的物業(yè)，其費(fèi)用承擔(dān)則根據(jù)〈物權(quán)法〉第八十條規(guī)定，由共有的業(yè)主按其專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例支付。因此，本案中因?yàn)樘锢蠋熥孕芯S修了樓頂，那么該樓頂?shù)木S修費(fèi)用，田老師有權(quán)依法向其他共有業(yè)主追償。

當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾日益突出，業(yè)主交費(fèi)與物業(yè)公司提供服務(wù)是互為基礎(chǔ)的，不可分割。如果業(yè)主不交費(fèi)，那么物業(yè)公司的服務(wù)水平勢(shì)必下降，小區(qū)也將陷入混亂。如果物業(yè)公司服務(wù)水平很低，同樣也會(huì)引起業(yè)主拒交服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)來(lái)源少了，則服務(wù)水平更是一天不如一天。這樣一來(lái)，就會(huì)陷入惡性循環(huán)。最后，業(yè)主居住水平下降，生活不安寧，而物業(yè)公司由于失去信譽(yù)，更是因此導(dǎo)致無(wú)法經(jīng)營(yíng)下去而倒閉。律師建議，業(yè)主與物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同中，應(yīng)當(dāng)努力建立和諧社區(qū)，打造雙贏局面。業(yè)主與物業(yè)公司都要理性對(duì)待物業(yè)服務(wù)合同履行，一個(gè)按時(shí)交費(fèi)，一個(gè)按約定提供服務(wù)，分清事實(shí)與法律關(guān)系，不然最后受傷的仍是業(yè)主與物業(yè)公司。

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??? 案例二：小區(qū)1號(hào)樓所建房屋是南北陽(yáng)臺(tái)設(shè)置，北陽(yáng)臺(tái)為封閉，南陽(yáng)臺(tái)未封閉。房屋交付后，因?yàn)樵摌窍嗬^有三四位業(yè)主家中失竊，后來(lái)經(jīng)過(guò)全樓大部分業(yè)主協(xié)商，并形成相關(guān)決議，書(shū)面通知物業(yè)公司后，決定集體封閉陽(yáng)臺(tái)。小區(qū)物業(yè)公司對(duì)此不同意，采取措施阻止業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)。于是業(yè)主與物業(yè)公司因封閉陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)生爭(zhēng)議：

業(yè)主認(rèn)為：自己的房子自己說(shuō)了算，物業(yè)公司管不著。而且因?yàn)殛?yáng)臺(tái)未封閉引起的后患太多，現(xiàn)在有好幾家業(yè)主都因有小偷從陽(yáng)臺(tái)潛入丟東西了，若不封閉，不定哪家丟東西呢？而且封閉陽(yáng)臺(tái)后，既衛(wèi)生，又保暖。

物業(yè)公司認(rèn)為：與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，我們受業(yè)主委托有權(quán)管理小區(qū)，要遵守并嚴(yán)格按業(yè)主公約執(zhí)行?，F(xiàn)在1號(hào)樓的業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)，涉及整體美觀。我們與業(yè)主簽訂《業(yè)主公約》，業(yè)主公約規(guī)定：“為了保持小區(qū)的整體外觀，不得擅自封閉陽(yáng)臺(tái)或平臺(tái)，不得在陽(yáng)臺(tái)上或平臺(tái)上搭建任何構(gòu)筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽(yáng)臺(tái)或平臺(tái)上安裝任何防盜網(wǎng)或防護(hù)欄?！爆F(xiàn)在業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)違反公約規(guī)定，物業(yè)公司有制止的義務(wù)。

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根據(jù)我國(guó)〈〈物權(quán)法〉〉第七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部位行使占有、使用、收益和處分權(quán)利，以不危及建筑物的安全，不損害其他業(yè)主的合法權(quán)益為原則。因此，本案中小區(qū)業(yè)主有權(quán)依法封閉陽(yáng)臺(tái)。但是因?yàn)樾^(qū)業(yè)主之間簽訂了業(yè)主公約，這份業(yè)主公約如果是全體業(yè)主為了大家共同的利益，經(jīng)過(guò)協(xié)商一致而依法簽訂的，那么該公約是合法有效的，作為業(yè)主理應(yīng)遵守該公約。物業(yè)公司受托管理小區(qū)，如果遵守與執(zhí)行業(yè)主公約是其服務(wù)的內(nèi)容之一，那么他們當(dāng)然有管理權(quán)。

這里的矛盾在于，業(yè)主公約與封閉陽(yáng)臺(tái)決議的法律效力問(wèn)題，前后不一致，如何解決？封閉陽(yáng)臺(tái)，不但涉及封閉陽(yáng)臺(tái)的業(yè)主，也與該樓其他的業(yè)主的利益息息相關(guān)。根據(jù)法律的規(guī)定，這一改建建筑物的法律行為，要經(jīng)過(guò)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。如果業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)經(jīng)過(guò)了業(yè)主法定人數(shù)的同意，那么該業(yè)主決議是有效的。

至于如何解決與業(yè)主公約的矛盾，則仍按法律的規(guī)定對(duì)業(yè)主公約進(jìn)行修改即可。根據(jù)法律的規(guī)定，修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，要經(jīng)過(guò)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)以上的業(yè)主同意。

因此，如果小區(qū)業(yè)主將這一封閉陽(yáng)臺(tái)的決議按修改公約的法律程序經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主法定人數(shù)的認(rèn)可，且通知了物業(yè)公司，那么物業(yè)公司作為受托人，無(wú)權(quán)阻止業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)。但是物業(yè)公司仍然對(duì)業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)是否危及建筑物安全及危害其他業(yè)主合法權(quán)益等方面依法享有監(jiān)督的義務(wù)。