2022年十個典型物業(yè)服務合同糾紛案例
史某購買了某小區(qū)住宅后，轉租給楊某經(jīng)營“小飯桌”。物業(yè)服務人就楊某的經(jīng)營行為與部分業(yè)主開會協(xié)商，未達成一致意見。物業(yè)服務人起訴要求楊某、史某關閉“小飯桌”，排除對物業(yè)服務人管理權的妨害。
一審法院認為，楊某經(jīng)營“小飯桌”的行為，嚴重影響了物業(yè)服務人對涉案小區(qū)的管理及其他業(yè)主的日常生活和休息。史某作為房屋所有權人，在租賃期間應保持租賃物符合約定用途。判令楊某、史某停止在涉案房屋的商業(yè)經(jīng)營。二審法院維持原判。
居民小區(qū)是最基層的居住環(huán)境，安全、有序的居住環(huán)境需要業(yè)主及其他物業(yè)使用人與物業(yè)服務人之間互相尊重和共同維護。
個別業(yè)主擅自“住改商”的行為，不僅擾亂了小區(qū)居民正常的生活秩序，復雜的人流量也會帶來一定的安全隱患，妨礙了物業(yè)服務人的正常管理。
法院支持物業(yè)服務人停止經(jīng)營、排除管理妨礙的請求，有利于物業(yè)服務人開展管理工作，規(guī)范小區(qū)業(yè)主“住改商”的行為，營造安全有序、友好宜居的生活環(huán)境。
物業(yè)服務人與建設單位簽訂前期物業(yè)服務合同，并與房主邱某簽訂了前期物業(yè)服務協(xié)議、臨時管理規(guī)約，約定業(yè)主在裝修過程中禁止違法改變住宅的外立面，不得私搭亂建、開挖溝渠、破壞植被，禁止在綠化區(qū)域種植蔬菜、放置花盆、飼養(yǎng)寵物，不得實施有損園區(qū)整體風格和整體環(huán)境的其他行為。陳某自邱某處購得該一樓房屋后，在南側陽臺窗戶改門、窗外設置圍擋、對陽臺外側綠化部分地面硬化。物業(yè)服務人要求陳某整改違規(guī)裝修，恢復綠化原狀。一審法院認為，前期物業(yè)服務協(xié)議、臨時管理規(guī)約對陳某具有法律約束力。陳某的違規(guī)裝修行為，妨害了物業(yè)服務與管理，判決陳某將房產(chǎn)恢復原狀。二審法院維持原判。隨著城市化進程的加快，城市居民生活質量、品位及生態(tài)環(huán)境意識逐步提高，居住環(huán)境綠化更加受到人們的關注，所有居民都希望有一個安靜、綠化、舒適的生活環(huán)境。部分業(yè)主擅自將公共綠地圈占、擴大、私搭亂建為私家花園或菜地，既破壞了小區(qū)的公共環(huán)境，又侵害了其他業(yè)主的合法權益。該判決以法律手段保障小區(qū)居民的綠化環(huán)境，打造“有人、有景、有情、有味”的生活空間。物業(yè)服務人多年來一直為小區(qū)提供物業(yè)管理服務，對該小區(qū)內的共有部位及共有設施設備，包括電梯、公共車位等進行經(jīng)營管理。物業(yè)服務人撤離小區(qū)時，既未對服務期間小區(qū)公共收益情況予以公布，也未將公共收益交付小區(qū)業(yè)主。業(yè)主委員會起訴物業(yè)服務人，返還扣除合理成本后的公共收益及利息。一審法院認為，業(yè)主委員會提交的證據(jù)不足以證明存在公共收益，判決駁回業(yè)主委員會的訴訟請求。二審法院綜合考量本案事實以及物業(yè)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀、廣大業(yè)主的合法權益，釋法析理，力促雙方達成調解協(xié)議，調解結案。
雙方當事人之間的矛盾歷時十年，“對簿公堂”十余次。案件的處理既關乎每一位業(yè)主的切身利益，也決定了物業(yè)服務企業(yè)的生死存亡。本案衡平雙方利益，以法為綱、以理為主，促使雙方互讓互諒，握手言和，實現(xiàn)矛盾糾紛實質性化解。開發(fā)公司與物業(yè)服務人簽訂有《前期物業(yè)服務合同》。小區(qū)業(yè)主委員會成立后，通知物業(yè)服務人撤離小區(qū)，物業(yè)服務人未撤離，并起訴業(yè)主支付物業(yè)費。一審法院認定，業(yè)主委員會要求物業(yè)服務人撤離小區(qū)的決定未經(jīng)“雙過半”同意，不產(chǎn)生法律效力,判決業(yè)主支付物業(yè)費。二審法院認為，業(yè)主委員會在《前期物業(yè)服務合同》到期后通知物業(yè)服務人撤離小區(qū)，物業(yè)服務人拒不撤離，無權主張此后的物業(yè)費，改判駁回物業(yè)服務人的訴訟請求。選聘和解聘物業(yè)服務人是法律賦予業(yè)主、業(yè)主大會的權利，業(yè)主委員會與新物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效后，前期物業(yè)服務合同終止。若提供前期物業(yè)服務的物業(yè)服務人拒絕退出小區(qū)，無權主張物業(yè)費。立法本意和本案的解決都旨在突出強調，在物業(yè)管理過程中業(yè)主自治的重要意義。業(yè)主自治是物業(yè)管理的基礎，只有以業(yè)主自治為基礎的物業(yè)管理才是能夠體現(xiàn)業(yè)主自主意識和符合大多數(shù)業(yè)主利益的物業(yè)管理。涉及共有部分或共用部分而產(chǎn)生的物業(yè)管理問題，只有業(yè)主有最終的發(fā)言權，物業(yè)管理人只能在業(yè)主的授權范圍內開展服務活動。
小區(qū)部分業(yè)主對前期物業(yè)服務人不滿，要求更換前期物業(yè)服務人。因小區(qū)業(yè)主委員會尚未成立，所在地居委會代行業(yè)主委員會職責，召開業(yè)主大會投票表決，“雙過半”業(yè)主同意更換小區(qū)前期物業(yè)服務人。居委會與新物業(yè)服務人簽訂《物業(yè)服務合同》，并在住房保障和房產(chǎn)管理局對物業(yè)服務備案。陳某對《物業(yè)服務合同》提出異議，要求確認合同無效并由居委會賠償經(jīng)濟損失。一審法院認為，居委會代行業(yè)主委員會職責選聘新物業(yè)服務公司，經(jīng)過民主議定程序和公示告知，選聘過程并無不當，判決駁回陳某的訴訟請求。二審法院維持原判。居委會作為基層群眾自治組織，對其轄區(qū)內小區(qū)的物業(yè)管理活動具有指導和監(jiān)督職能。在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之前，由小區(qū)所在地居委會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責，以填補業(yè)主委員會缺位，及時處置物業(yè)管理問題，有利于保障和維護廣大業(yè)主的合法權益。物業(yè)服務人與門頭房業(yè)主孫某簽訂《物業(yè)管理服務協(xié)議》，約定如拖欠物業(yè)費則物業(yè)服務人必要時可采取停水、停電措施。孫某將房屋轉租韓某。韓某拖欠物業(yè)費，物業(yè)服務人遂予停水。孫某要求物業(yè)服務人賠償停水造成的經(jīng)營損失。一審法院認為，物業(yè)服務人因拖欠物業(yè)費采取停水措施無合法依據(jù)，就其侵權行為應承擔賠償責任，判令物業(yè)服務人賠償停水所致經(jīng)營損失。二審法院維持原判。物業(yè)服務人單方面停水、停電、停供熱、停燃氣等，逼迫業(yè)主支付物業(yè)費，給業(yè)主的生活帶來極大的不便，嚴重影響了業(yè)主的生活品質，同時也加劇了業(yè)主和物業(yè)服務人之間關系的惡化。不得以停水停電等方式催繳物業(yè)費，系法律為物業(yè)服務人催收物業(yè)費采取措施設置的紅線。本案判決一方面鼓勵業(yè)主向粗暴做法說不，另一方面敦促物業(yè)服務人尊重業(yè)主權益，依法依規(guī)履行職責，回歸服務本位。物業(yè)服務人與建安公司簽訂《車庫出口坡道維修工程合同》，約定合同簽訂之日起10天完工。兩年后工程仍未完工，專項維修資金亦不知去向。業(yè)主李某起訴要求物業(yè)服務人10天內完成車庫出口坡道維修工程的竣工驗收。一審法院認為，李某所訴事項涉及業(yè)主共有以及共同管理權利的重大事項，應由符合法律規(guī)定的業(yè)主共同決定并通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會主張權利，李某作為單個業(yè)主提起訴訟主體不適格，裁定駁回起訴。二審法院維持原裁定。訴權行使應有合理的邊界。共有部分的權利屬于全體業(yè)主共有，由全體業(yè)主共同管理、收益和決策。未經(jīng)授權以個人名義提起訴訟不符合大多數(shù)業(yè)主的集體意志，違背了物業(yè)管理的公共性和自治基礎，不利于小區(qū)物業(yè)管理的有序運行。本案判決在于引導廣大業(yè)主在遇到物業(yè)服務人侵犯公共利益情形時，應由業(yè)主委員會或由經(jīng)依法授權的業(yè)主提起訴訟，依法維護廣大業(yè)主的合法權益，在維權過程中少走彎路。房地產(chǎn)公司與物業(yè)服務人簽訂《前期物業(yè)服務合同》，約定由物業(yè)服務人對小區(qū)提供物業(yè)管理服務。業(yè)主韓某以其個人并未簽訂《前期物業(yè)服務合同》、不應當受合同約束為由拒交物業(yè)費。一審法院認為，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力，判決韓某某支付物業(yè)費，二審法院維持原判。物業(yè)服務合同具有公共性和整體性的特點，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，實質上是為了維護業(yè)主利益和物業(yè)區(qū)域正常秩序而為。業(yè)主因購買房產(chǎn)而概括受讓前期物業(yè)服務合同的權利義務，在形式上雖非合同簽訂者，但實際上是物業(yè)服務合同項下權利義務的享有者和承擔者，理應受《前期物業(yè)服務合同》的約束。業(yè)主路某因物業(yè)服務人在提供物業(yè)服務過程中存在垃圾清運不及時，綠化怠于維護，公共設施維修不利等情形拒絕繳納物業(yè)費。物業(yè)服務人起訴要求路某支付物業(yè)費及違約金。一審法院認為，物業(yè)服務過程中所存在的一般瑕疵，不足以構成業(yè)主拒交物業(yè)費的正當理由。物業(yè)服務人在其提供的物業(yè)服務尚存瑕疵的情況下，不應要求業(yè)主承擔違約金。判決路某支付物業(yè)費，駁回物業(yè)服務人關于違約金的訴訟請求。二審法院維持原判。物業(yè)費不僅是物業(yè)服務人提高服務的基礎和各項服務開支的來源，更是小區(qū)秩序維護、環(huán)境綠化及清潔衛(wèi)生、房屋公共設施配套管理、公共區(qū)域維修，以及電梯、配電、公共照明等設備設施正常運轉的根本保障。業(yè)主與物業(yè)服務人是相互依存的關系。業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，有助于物業(yè)服務人提供更完善更優(yōu)質的物業(yè)服務。而物業(yè)服務人不斷提升服務水平和服務質量，才能使業(yè)主更自覺交納物業(yè)費，從而形成良性循環(huán)，以打造更加舒適美好的生活環(huán)境。業(yè)主王某衛(wèi)生間下水管道發(fā)生返水，導致房屋及室內物品受損。王某通知物業(yè)服務人后，物業(yè)服務人派人進行了疏通和清理。一周后，王某的衛(wèi)生間下水管道再次返水，物業(yè)服務人再次進行了疏通和清理。雙方均認可返水系公共排水管道被建筑垃圾阻塞造成。王某起訴要求物業(yè)服務人賠償房屋裝修損失及修復費用、租金和物業(yè)費損失。一審法院認為，污水管道作為共用設施存在多個使用人，使用過程中有無不當不能控制，判決駁回王某的訴訟請求。二審法院認為，物業(yè)服務人對于共用排水管道負有管理維護責任，短時間內出現(xiàn)第二次返水，反映出物業(yè)服務人對業(yè)主反映的管道堵塞問題處理不徹底。即使公共管道系因建筑垃圾造成阻塞，也系物業(yè)服務人對業(yè)主裝修未盡到監(jiān)督檢查之職責，改判物業(yè)服務人對王某的損失承擔責任。物業(yè)管理服務與百姓的日常生活緊密相連，與百姓居住舒適度、生活滿意度緊密相關。本案中，物業(yè)服務人未按合同約定履行維護、管理職責，導致污水管道阻塞，明顯存在過錯。物業(yè)服務人應以此為鑒，嚴格按照物業(yè)服務合同的約定提供管理服務，避免因服務不到位給業(yè)主和自身造成損失。
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