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物業(yè)費(fèi)，是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同約定，向接受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主收取的費(fèi)用。業(yè)主按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)，對(duì)于保障住宅小區(qū)生活品質(zhì)、實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值保值具有重要意義。發(fā)生物業(yè)合同糾紛時(shí)，業(yè)主能否通過(guò)拒繳物業(yè)費(fèi)的方式維護(hù)自身合法權(quán)益？近日，廣東省江門(mén)市兩級(jí)法院審結(jié)的數(shù)起涉物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，對(duì)這個(gè)問(wèn)題作出了回答。  

1

物業(yè)費(fèi)漲了但未超出約定，拖欠構(gòu)成違約

  某房地產(chǎn)公司與某物管公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由物管公司對(duì)涉案住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米建筑面積1.65元。合同簽訂后，物管公司實(shí)際按每月每平方米建筑面積1.2元的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)收取了物業(yè)費(fèi)。兩年后，物管公司決定調(diào)整優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，按1.48元每月每平方米建筑面積收取物業(yè)費(fèi)。小區(qū)業(yè)主林某、廖某聞?dòng)?，以未與物管公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由，拒絕繳納此后的物業(yè)費(fèi)。

  臺(tái)山市人民法院審理后認(rèn)為，在小區(qū)尚未成立業(yè)委會(huì)的情況下，開(kāi)發(fā)商依法與物管公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力，物管公司按每月每平方米建筑面積1.48元的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)并未超出合同約定標(biāo)準(zhǔn)。林某、廖某作為小區(qū)業(yè)主，享受了物管公司依約提供的物管服務(wù)，應(yīng)按期足額繳納相應(yīng)費(fèi)用，其拖欠物業(yè)費(fèi)的行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。綜上，判決林某、廖某向物管公司支付物業(yè)費(fèi)及相應(yīng)逾期付款的違約金。

2

無(wú)法證明服務(wù)有瑕疵，被判支付物業(yè)費(fèi)

  物管公司與業(yè)主楊某簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由物管公司為楊某位于恩平市的某處房產(chǎn)提供物管服務(wù)，楊某按住宅按建筑面積每月每平方米2.5元標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理公司支付物業(yè)費(fèi)。同時(shí)約定由公司提供水費(fèi)、電費(fèi)等代收代繳服務(wù)，公攤電費(fèi)按每月每戶(hù)或建筑面積比例在業(yè)主或使用人中進(jìn)行分?jǐn)?。楊某?yīng)于每月15日繳納物業(yè)費(fèi)，逾期繳納時(shí)，則從逾期之日起每日按應(yīng)付物業(yè)費(fèi)的1%繳納違約金。合同簽訂后，物管公司依約為楊某提供了物管服務(wù)。一年之后，楊某以物管公司為未盡管理義務(wù)、擅自更換管理主體、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高、財(cái)務(wù)賬目不透明等為由，累計(jì)未付公攤電費(fèi)336.78元、物業(yè)費(fèi)11971.15元、違約金6023.27元，并認(rèn)為在物業(yè)公司糾正錯(cuò)誤履約行為前，自己有權(quán)拒絕繳納相應(yīng)費(fèi)用。

  恩平市人民法院審理后認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。楊某提供的證據(jù)不能充分證明物管公司沒(méi)有履行合同約定的物業(yè)服務(wù)進(jìn)而導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的情況。在物管公司已經(jīng)證明主要物業(yè)服務(wù)履行情況下的前提下，楊某主張行使先履行抗辯權(quán)拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用缺乏事實(shí)依據(jù)，依法不予采納。綜上，法院判決楊某向物管公司支付欠款及相應(yīng)違約金。

3

實(shí)際享受業(yè)主權(quán)利的住戶(hù)，應(yīng)依約繳納物業(yè)費(fèi)

  楊某夫婦與某投資公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定購(gòu)買(mǎi)一套住宅，投資公司應(yīng)協(xié)助楊某夫婦辦理房產(chǎn)證。合同簽訂后，由于房產(chǎn)證手續(xù)辦理不暢，該公司向楊某夫妻出具了承諾書(shū)，約定若住宅最終不能辦理房產(chǎn)證或不能達(dá)成交易，裝修費(fèi)用及經(jīng)濟(jì)損失均由該公司承擔(dān)，物業(yè)費(fèi)亦自辦理房產(chǎn)證之日起算。其后，楊某夫婦入住該住宅，入住一年時(shí)間，楊某夫婦以涉案房屋房產(chǎn)證尚未辦妥、己方并非業(yè)主為由，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)和電梯維保費(fèi)。

   江門(mén)市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，雖然楊某夫妻并未辦理房屋所有權(quán)登記，但根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定，該住宅已由楊某夫婦占有及使用，且實(shí)際享有業(yè)主權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。承諾書(shū)系某投資公司與其之間的協(xié)議，應(yīng)視為該公司對(duì)辦妥房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前物業(yè)費(fèi)等債務(wù)的加入，并不當(dāng)然免除楊某夫妻向物管公司支付物業(yè)費(fèi)、電梯維保費(fèi)等費(fèi)用的法律義務(wù)。綜上，法院判決楊某夫妻、某投資公司向物管公司支付欠款及相應(yīng)違約金。

專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)

加強(qiáng)溝通交流 提升物業(yè)服務(wù)滿意度

華南師范大學(xué)法學(xué)院教授  于  群

  作為現(xiàn)代房屋管理的一種模式，物業(yè)管理對(duì)提升居民生活品質(zhì)、構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要意義，依約支付物業(yè)費(fèi)，是每個(gè)業(yè)主應(yīng)盡的法律義務(wù)。而實(shí)踐中，業(yè)主在遭遇物管服務(wù)糾紛時(shí)難以從自治管理的途徑進(jìn)行解決，催生出大量業(yè)主以拒繳物業(yè)費(fèi)方式、宣泄對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿情緒、倒逼提升服務(wù)質(zhì)量的情況。

  從法理上分析，抗辯權(quán)，是指雙務(wù)合同中對(duì)方未對(duì)等給付前，可以拒絕提出自己給付的權(quán)利。民法典第五百二十五條至五百二十八條規(guī)定，對(duì)同時(shí)履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)的行使作了明確規(guī)定。物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)為雙務(wù)合同，物管公司提供服務(wù)和業(yè)主按時(shí)足額繳納費(fèi)用構(gòu)成對(duì)等給付，在此語(yǔ)境下的業(yè)主行使相應(yīng)抗辯權(quán)具有其特定法律基礎(chǔ)。

  而從保障抗辯權(quán)目的角度分析，物業(yè)服務(wù)合同中的抗辯權(quán)對(duì)于衡平權(quán)利義務(wù)、防范信用風(fēng)險(xiǎn)、保障合同履行等又具有關(guān)鍵意義，因此，業(yè)主在物業(yè)合同法律關(guān)系中的抗辯權(quán)應(yīng)得到尊重和保障。

  值得注意的是，物業(yè)合同的設(shè)立具有公共性，而每個(gè)業(yè)主單獨(dú)進(jìn)行付費(fèi)的行為體現(xiàn)的則是個(gè)體性。因此，在保障業(yè)主理性行使抗辯權(quán)的同時(shí)，有必要對(duì)相關(guān)權(quán)利的行使設(shè)置必要的基礎(chǔ)條件，避免出現(xiàn)個(gè)體濫用抗辯權(quán)侵損公共利益的情況，如一般、輕微的物管服務(wù)瑕疵在未構(gòu)成根本性違約的情況下，業(yè)主不得以此為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要注意，應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通交流，及時(shí)了解業(yè)主意見(jiàn)、建議，改進(jìn)工作方法和服務(wù)方式，提高業(yè)主服務(wù)滿意度。