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參加過開發(fā)商舉辦的“抵扣物業(yè)費”活動，對物業(yè)公司是否有約束力？

時間：2023.04.20

近日，高新區(qū)法院審理一起某物業(yè)公司訴小區(qū)業(yè)主，要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費案。本案中，開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方之間就抵頂物業(yè)費活動曾達成了協(xié)議，開發(fā)商關(guān)于抵頂物業(yè)費的承諾對物業(yè)公司亦有約束力，故法院駁回原告的全部訴訟請求。

案情簡介

某物業(yè)公司為某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，許某為該小區(qū)業(yè)主，未交納自2016年4月1日至2019年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費15,195.65元，故某物業(yè)公司將許某訴至法院，要求許某交納上述物業(yè)服務(wù)費。

某小區(qū)在開盤銷售首日，開發(fā)商推出一項銷售政策購房贈送中央空調(diào)；后推出另一項銷售政策，業(yè)主購中央空調(diào)抵頂物業(yè)費。許某陳述其因參與購30,000元中央空調(diào)抵頂17,000元物業(yè)費的活動，故不應(yīng)交納上述物業(yè)服務(wù)費，并提供同小區(qū)其他已參加該活動的業(yè)主出庭作證。

為全面查清本案事實，本案追加開發(fā)商為本案第三人。

公正審判

庭審過程中，證人出庭作證，陳述其名下物業(yè)參與購30,000元中央空調(diào)抵頂物業(yè)服務(wù)費、購房贈物業(yè)費的活動，但具體內(nèi)容記不清楚了；物業(yè)公司、開發(fā)商均無法提供證人名下物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費減免、抵頂?shù)木唧w情況；開發(fā)商陳述許某及證人所在的9號樓沒有參與購中央空調(diào)抵頂物業(yè)費的情況。但根據(jù)許某與物業(yè)公司工作人員的微信截圖可以看出，證人名下的物業(yè)參與物業(yè)費減免、抵頂活動。

某物業(yè)公司作為案涉小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商作為案涉小區(qū)的開發(fā)單位，對于其減免、抵頂物業(yè)服務(wù)費的具體政策、具體內(nèi)容，應(yīng)負擔舉證責任，現(xiàn)物業(yè)公司、開發(fā)商無法提供減免、抵頂物業(yè)服務(wù)費的具體政策、具體內(nèi)容，其陳述許某與證人所在樓不參與購中央空調(diào)抵頂物業(yè)費的活動內(nèi)容與事實相矛盾，故法院采信證人的證言。

因許某購房在證人之前，故許某亦有參與該活動的資格，現(xiàn)許某家中已安裝中央空調(diào)，故法院認定許某參加了購30,000元中央空調(diào)抵頂17,000元物業(yè)費的活動?，F(xiàn)某物業(yè)公司要求許某支付自2016年4月1日至2019年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費15,195.65元及違約金的主張，因許某參加抵頂17,000元物業(yè)費，故法院不予支持。

《民法典》第509條第1款：當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。

第577條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

法官說

雖然提供前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司為開發(fā)商所選聘，但是物業(yè)公司與開發(fā)商仍是各自獨立的主體，開發(fā)商承諾抵頂物業(yè)費的活動，效力不一定及于物業(yè)公司，要看物業(yè)公司有無抵頂物業(yè)費的合意。

本案中，開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方之間就抵頂物業(yè)費活動達成了協(xié)議，開發(fā)商關(guān)于抵頂物業(yè)費的承諾當然對物業(yè)公司有約束力，本案爭議焦點在于被告是否參加了該活動。

被告申請鄰居作為證人出庭作證，證明與被告同一棟樓的業(yè)主在被告之后購房參加了“購中央空調(diào)抵頂物業(yè)費”的活動；物業(yè)公司、開發(fā)商對于證人參加了“購中央空調(diào)抵頂物業(yè)費”的活動予以認可，但是均未提供證據(jù)證明具體的活動內(nèi)容。

法院認為，被告已提供了初步證據(jù)證明其有資格參加抵頂活動，應(yīng)由開發(fā)商、物業(yè)公司提供證據(jù)證明被告沒有參加活動或不符合參加活動的條件，但是開發(fā)商、物業(yè)公司均未提供該證據(jù)，故法院駁回了原告的訴訟請求。

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