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判決一：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人違反法定程序，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求撤銷

建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

物業(yè)服務(wù)合同是否備案、是否經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)屬于行政管理范疇，不影響合同本身的效力。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。

鄭某系渝中區(qū)新華路某庫(kù)房業(yè)主，該庫(kù)房的建筑面積為9.68㎡。2010年7月1日，開發(fā)商重慶某實(shí)業(yè)公司與某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，委托某物業(yè)公司為包括該庫(kù)房在內(nèi)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為寫字樓16.5元/月·平方米、商業(yè)18元/月·平方米。

2020年1月1日，鄭某與某物業(yè)公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定庫(kù)房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)自2020年1月1日起收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為6元/月·平方米。合同簽訂后，某物業(yè)公司為涉案物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)至今。鄭某未交納2018年5月1日至2020年8月31日期間庫(kù)房的物業(yè)費(fèi)。

某物業(yè)公司向鄭某書面催收未果，遂起訴要求鄭某支付前述物業(yè)費(fèi)。鄭某以前期物業(yè)服務(wù)合同其未參與簽訂，其與某物業(yè)公司之間無物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，該合同未經(jīng)業(yè)主大會(huì)聽證，未在重慶市渝中區(qū)住房和城市建設(shè)委員會(huì)備案登記，不具有法律效力等為由，拒絕按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)。

生效判決認(rèn)為，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。

鄭某所稱該合同未經(jīng)重慶市渝中區(qū)住房和城市建設(shè)委員會(huì)登記備案，未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，但合同是否備案以及是否經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)屬于行政管理范疇，并不影響前期物業(yè)服務(wù)合同的效力。

鄭某未按約向某物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)構(gòu)成違約，遂判決鄭某向某物業(yè)公司支付欠付的物業(yè)費(fèi)3659.04元（9.68㎡×16.5元/㎡/月×20個(gè)月＋9.68㎡×6元/㎡/月×8個(gè)月=3659.04元）。

物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同雖經(jīng)人民法院判決無效，但因物業(yè)服務(wù)人事實(shí)上對(duì)業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，與業(yè)主形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，業(yè)主仍應(yīng)向物業(yè)服務(wù)人交納物業(yè)費(fèi)。

但鑒于物業(yè)服務(wù)合同已被確認(rèn)無效，合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主不具有約束力。事實(shí)服務(wù)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格、服務(wù)質(zhì)量等綜合確定。

某物業(yè)公司與南岸區(qū)翠堤春曉小區(qū)業(yè)主委員會(huì)于2010年12月24日簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定高層住宅物業(yè)費(fèi)以1元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)按月計(jì)收，另對(duì)水電公攤費(fèi)的計(jì)收及其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。

上述物業(yè)合同于2014年10月17日被法院判決確認(rèn)無效，但該物業(yè)公司事實(shí)上一直為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，直至2019年5月才撤離該小區(qū)。

肖某、余某系小區(qū)業(yè)主，未支付2018年1月至2019年5月期間物業(yè)費(fèi)、水電公攤費(fèi)。某物業(yè)公司催收未果，遂起訴要求肖某、余某按1元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)支付欠付的物業(yè)費(fèi)和水電公攤費(fèi)。肖某、余某以物業(yè)服務(wù)合同無效，物業(yè)公司無權(quán)收取物業(yè)費(fèi)等理由進(jìn)行抗辯。

生效判決認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同雖已被確認(rèn)為無效，但該物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至2019年5月系客觀存在的事實(shí)，故小區(qū)業(yè)主仍應(yīng)當(dāng)向該物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)。

前述物業(yè)服務(wù)合同被宣告無效后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)行情酌情確定肖某、余某應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，某物業(yè)公司主張按照1元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，相較市場(chǎng)價(jià)格、服務(wù)質(zhì)量等實(shí)際情況具有合理性，遂判決肖某、余某向某物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)、水電公攤費(fèi)合計(jì)1591.54元。

物業(yè)服務(wù)合同到期后，原物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同繼續(xù)有效，但轉(zhuǎn)為不定期服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人可以請(qǐng)求業(yè)主按照原物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

2005年9月26日，某物業(yè)公司與某房地產(chǎn)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，為南岸區(qū)聚豐江山里小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，合同有效期2年，自2005年11月11日起至2007年11月10日止，另對(duì)物業(yè)費(fèi)等相關(guān)事宜進(jìn)行了約定。

前期物業(yè)服務(wù)合同到期后仍由該物業(yè)公司在事實(shí)上為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。張某系該小區(qū)業(yè)主，于2008年6月18日接房。張某從2018年5月至2021年1月期間欠交物業(yè)費(fèi)、水電公攤費(fèi)。

某物業(yè)公司催收未果，遂起訴要求張某支付欠付的物業(yè)費(fèi)3465元、水電公攤費(fèi)234元。張某以物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期，物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)無合同依據(jù)為由進(jìn)行抗辯。

生效判決認(rèn)為，在前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，某物業(yè)公司仍繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，雙方已形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，張某應(yīng)當(dāng)參照前期物業(yè)服務(wù)合同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向某物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，且張某對(duì)某物業(yè)公司主張的欠付費(fèi)用數(shù)額也無異議，遂判決張某向某物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)3465元、水電公攤費(fèi)234元。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開。

若物業(yè)服務(wù)人未予公開，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)人予以公開。但業(yè)主要求公開的內(nèi)容不能超過法定要求公開的范圍，要求公開的方式及公開的期間均應(yīng)具備合理性。業(yè)主請(qǐng)求公開的事項(xiàng)超出法定范圍或公開方式不合理的，人民法院不予支持。

曹某系南岸區(qū)南濱印象小區(qū)業(yè)主，自2004年接房后即開始裝修，隨即入住該小區(qū)。某公司是該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自2004年小區(qū)建成投入使用至今由該公司提供物業(yè)服務(wù)。

該公司在小區(qū)的物業(yè)管理處的顯著位置長(zhǎng)期公示有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，物業(yè)服務(wù)人員的照片、姓名、職務(wù)、聯(lián)系電話，物業(yè)值班電話，便民服務(wù)項(xiàng)目，有償服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)物業(yè)服務(wù)評(píng)定等級(jí)，物業(yè)服務(wù)合同。在某小區(qū)公示欄內(nèi)，公示有物業(yè)服務(wù)工作報(bào)告與展示、公共收益收支統(tǒng)計(jì)表、專項(xiàng)維修資金交納統(tǒng)計(jì)表、物業(yè)服務(wù)合同、小區(qū)總平面圖。

2021年8月26日，業(yè)主曹某起訴物業(yè)公司，要求其在小區(qū)公告欄或顯著位置公示該公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、小區(qū)建筑區(qū)劃總平面圖、服務(wù)人員基本情況、該公司從2004年6月至今與小區(qū)簽訂的所有物業(yè)服務(wù)合同、2004年6月至今的公共收益及使用情況明細(xì)、配套設(shè)施和地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料、公共區(qū)域部位的養(yǎng)護(hù)記錄等資料。

生效判決認(rèn)為，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的材料內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定，不能超過法定要求公示的范圍，且要求公示的材料起始時(shí)間應(yīng)具有一定的合理性。

在前面的物業(yè)服務(wù)合同均已到期且有新的物業(yè)服務(wù)合同簽訂的情況下，曹某要求物業(yè)公司公示每一份物業(yè)服務(wù)合同，明顯超出合理范圍。而小區(qū)業(yè)主委員會(huì)已出具證明材料證明物業(yè)公司已將現(xiàn)在正在履行的物業(yè)服務(wù)合同和各季度公共收益收支情況在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行了公示。

對(duì)于曹某要求公示的其他材料，物業(yè)公司舉示的證據(jù)足以證明其已將法律規(guī)定的需要公示的材料如公共收益收支情況、物業(yè)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、服務(wù)人員基本情況、職責(zé)分工、聯(lián)系方式等已經(jīng)公示。至于公示方式，不論是長(zhǎng)期公示或定期公示，均符合法律規(guī)定。

對(duì)于曹某要求公示小區(qū)公共區(qū)域綠化部位的養(yǎng)護(hù)記錄，相關(guān)部門的檢查合格準(zhǔn)許使用文件，樓體外墻、樓頂防水的養(yǎng)護(hù)記錄以及要求公示原件的訴訟請(qǐng)求，因涉及2004年至2021年期間的材料，時(shí)間跨度大，如要求每一份材料都要出示原件，亦不具有合理性。

曹某要求公示建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集使用情況、配套設(shè)施和地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料的訴訟請(qǐng)求，因上述材料不屬于法律規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須公示的范圍，且不屬于物業(yè)公司的職責(zé)范圍，該請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)。

綜上，遂判決駁回曹某的訴訟請(qǐng)求。

判決六：物業(yè)服務(wù)人收取的物業(yè)公共收益扣除必要管理費(fèi)用后應(yīng)返還全體業(yè)主

物業(yè)公共收益屬于全體業(yè)主共有。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)人管理共有物業(yè)產(chǎn)生收益的，雙方可以依法約定物業(yè)服務(wù)人提取一定比例作為成本支出。雙方?jīng)]有約定的，在扣除必要的管理費(fèi)用后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)將收取的物業(yè)公共收益予以返還。

物業(yè)服務(wù)人以其他不合理的開支主張抵扣收取的公共收益的，人民法院不予支持。

2015年5月22日，大渡口區(qū)云嶺天城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同期限為2015年6月1日至2018年5月31日。合同對(duì)裝修建筑垃圾清運(yùn)等內(nèi)容進(jìn)行了約定。合同到期后，該物業(yè)公司一直為該小區(qū)提供服務(wù)直至2020年8月28日退場(chǎng)。

2014年4月25日，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向該物業(yè)公司出具委托書，委托該物業(yè)公司對(duì)小區(qū)車庫(kù)外進(jìn)入小區(qū)大門的通道處的停車實(shí)行收費(fèi)，但未約定停車費(fèi)收益分配。之后該物業(yè)公司向業(yè)主委員會(huì)支付了2014年5月至2017年3月的停車費(fèi)收益，支付標(biāo)準(zhǔn)為2000元/月。

該物業(yè)公司未向業(yè)主委員會(huì)支付2017年4月至2019年10月期間的停車費(fèi)收益。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為該物業(yè)公司實(shí)際收取了2017年4月至2019年10月期間的公共區(qū)域停車費(fèi)但未向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行支付，故起訴要求某物業(yè)公司支付該期間停車費(fèi)收益62000元。

審理中，物業(yè)公司認(rèn)為其于2017年9月20日、2017年9月21日、2017年9月22日對(duì)小區(qū)車庫(kù)內(nèi)的裝修垃圾及業(yè)主遺棄的舊家具進(jìn)行了清理，共計(jì)35車，每車費(fèi)用1000元，共計(jì)支付了35000元的除渣費(fèi)。

因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同并未對(duì)該類垃圾處理進(jìn)行約定，不屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍，應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)，故主張除渣費(fèi)應(yīng)在停車費(fèi)收益中進(jìn)行抵扣。庭審中有4名證人出庭作證，證人證言均陳述35000元的除渣費(fèi)主要清除的是廢舊家具。

生效判決認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向某物業(yè)公司出具委托書委托其代收小區(qū)車庫(kù)通道的停車費(fèi)，雙方雖未約定停車費(fèi)收益分配方式，但在實(shí)際履行過程中某物業(yè)公司按2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主委員會(huì)支付停車費(fèi)收益。該部分收益屬全體業(yè)主所有，故物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)支付2017年4月至2019年10月期間停車費(fèi)收益62000元。

對(duì)于除渣費(fèi)，根據(jù)證人證言可以確定主要是針對(duì)小區(qū)廢舊家具，某物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理者，發(fā)現(xiàn)業(yè)主扔棄的廢舊家具等物品時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，避免出現(xiàn)廢舊家具物品堆積現(xiàn)象。因長(zhǎng)年堆積造成集中清運(yùn)產(chǎn)生的除渣費(fèi)，不應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)，不能在停車費(fèi)收益中進(jìn)行扣除，遂判決支持業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。

物業(yè)服務(wù)是一種持續(xù)性、長(zhǎng)期性、綜合性的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)是否存在瑕疵及其瑕疵程度，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定、提供物業(yè)服務(wù)的條件、物業(yè)服務(wù)過程及效果等因素綜合考量。

物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主提供的服務(wù)僅有一般瑕疵，不構(gòu)成重大瑕疵的，業(yè)主仍應(yīng)按照合同約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。但因業(yè)主并非無故拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人主張違約金的，人民法院可不予支持。

趙某系南岸區(qū)杏園小區(qū)某房屋的業(yè)主，某物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約定為0.65元/月/平方米。趙某拖欠2016年1月至2021年3月期間物業(yè)費(fèi)5426元，某物業(yè)公司起訴要求趙某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)5426元及違約金。

趙某提交了小區(qū)微信群的聊天記錄、保安巡邏簽到表、照片及錄音光盤等證據(jù)，擬證明物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，存在小區(qū)壞境臟亂差、人員配備不齊等情形，要求按照0.3元/月/平方米交納物業(yè)費(fèi)。

庭審中，物業(yè)公司提交了當(dāng)班隊(duì)員簽到表、保安巡邏簽到表、化糞池清掏服務(wù)合同及發(fā)票、生活垃圾清運(yùn)協(xié)議、工作照片等證據(jù)，擬證實(shí)其按約向小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

生效判決認(rèn)為，從雙方舉示的證據(jù)來看，物業(yè)公司在對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)過程中確有一定瑕疵，但物業(yè)服務(wù)是一種持續(xù)性、長(zhǎng)期性、綜合性的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)是否存在瑕疵以及瑕疵的程度，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定、提供物業(yè)服務(wù)的條件、物業(yè)服務(wù)過程及效果等綜合因素進(jìn)行考量，而不能僅憑某一時(shí)間、地點(diǎn)的狀態(tài)就全部否定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。

某物業(yè)公司已對(duì)業(yè)主提出的一些問題進(jìn)行了改進(jìn)。趙某提供的證據(jù)能夠證明某物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)過程中存在一定瑕疵，但不足以免除或減少趙某交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。但基于物業(yè)公司提供的服務(wù)存在一定瑕疵，對(duì)于物業(yè)公司主張的違約金不予支持，遂判決趙某支付物業(yè)費(fèi)5426元。

物業(yè)費(fèi)的收取應(yīng)與物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容相當(dāng)，物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)存在重大瑕疵的，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，人民法院可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)的瑕疵情況酌情調(diào)減物業(yè)費(fèi)。

某物業(yè)公司從2013年起開始為綦江區(qū)紅星小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。王某于2018年12月取得了該小區(qū)的車庫(kù)承租權(quán)，后王某、物業(yè)公司及綦江區(qū)某地產(chǎn)公司于2019年4月25日達(dá)成車庫(kù)交接協(xié)議，對(duì)車庫(kù)的移交等內(nèi)容進(jìn)行了約定，其中約定普通停車場(chǎng)服務(wù)費(fèi)50元/月/位，包括車庫(kù)清潔用水費(fèi)、車庫(kù)照明電費(fèi)、保潔費(fèi)等，并約定自2019年5月1日起，由王某按月自行支付物業(yè)費(fèi)給物業(yè)公司。

王某按約交納物業(yè)費(fèi)至2019年12月，從2020年1月起未交納物業(yè)費(fèi)。該物業(yè)公司催收未果，遂起訴要求王某支付欠付的物業(yè)費(fèi)28800元。

庭審中，王某提交證據(jù)證明車庫(kù)未按照約定設(shè)有專門的保安亭，保安人員每天僅巡查一次，沒有按照約定進(jìn)行每天定時(shí)多次巡查，并且巡查人員長(zhǎng)期簽署虛假的巡查記錄，車庫(kù)垃圾成堆，長(zhǎng)期未清理，故王某要求減少物業(yè)費(fèi)。

生效判決認(rèn)為，該物業(yè)公司針對(duì)案涉車庫(kù)提供的物業(yè)服務(wù)主要包括車庫(kù)內(nèi)共用道路清潔維護(hù)、保安巡查，但王某舉示的照片可以證明物業(yè)公司針對(duì)案涉車庫(kù)存在清潔不到位、垃圾成堆未能進(jìn)行及時(shí)清運(yùn)、保安未按照合同約定每日定時(shí)進(jìn)行巡查的情況。

物業(yè)公司并未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行合同義務(wù)，存在重大瑕疵。王某作為車庫(kù)的承租人有權(quán)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定為由請(qǐng)求減少物業(yè)費(fèi)。

根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，綜合物業(yè)公司提供服務(wù)的瑕疵情況，酌情調(diào)減物業(yè)費(fèi)至合同約定的70%。遂判決王某按35元/月/位的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)公司支付2020年1月至2020年8月期間的物業(yè)費(fèi)20160元。

物業(yè)服務(wù)人按照合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)按照合同約定交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)是基于其接受了物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)，至于業(yè)主房屋是否存在質(zhì)量問題，與業(yè)主是否應(yīng)該交納物業(yè)費(fèi)并非同一法律關(guān)系。

房屋存在質(zhì)量問題亦非由物業(yè)服務(wù)人造成，業(yè)主可就房屋質(zhì)量問題另行向建設(shè)單位主張權(quán)利，但應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)人交納物業(yè)費(fèi)。

某物業(yè)公司與某置業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，成為大渡口區(qū)雅居樂御賓府小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。某房屋租賃公司與某置業(yè)公司于2018年5月30日簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買了該小區(qū)214套辦公房屋，雙方約定于2019年7月20日前辦理房屋交付手續(xù)。

因房屋質(zhì)量問題，某房屋租賃公司未實(shí)際接房，后某房屋租賃公司與某置業(yè)公司簽訂協(xié)議，約定由該置業(yè)公司代為支付房屋2019年7月21日至2019年9月20日期間的物業(yè)費(fèi)，某房屋租賃公司于協(xié)議生效后三個(gè)工作日內(nèi)完成房屋的全部接房收樓手續(xù)，并應(yīng)及時(shí)支付之后的物業(yè)費(fèi)。

某房屋租賃公司之后未按約交納214套房屋的物業(yè)費(fèi)，某物業(yè)公司催收未果，遂起訴要求某房屋租賃公司支付214套房屋的物業(yè)費(fèi)、公共能耗費(fèi)及違約金。

某房屋租賃公司辯稱，由于物業(yè)公司拒絕處理房屋質(zhì)量問題，未盡到物業(yè)服務(wù)義務(wù)，無權(quán)收取物業(yè)費(fèi)。

生效判決認(rèn)為，某物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供了物業(yè)服務(wù)，某房屋租賃公司作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。某房屋租賃公司并無證據(jù)證明某物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)不符合合同約定，其要求拒交物業(yè)費(fèi)的理由缺乏合同及法律依據(jù)。

某房屋租賃公司與建設(shè)單位某置業(yè)公司就房屋存在的質(zhì)量問題，系另一法律關(guān)系，且雙方已就該問題進(jìn)行了協(xié)商處理，業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。遂判決某房屋租賃公司向某物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)及公共能耗費(fèi)合計(jì)229036.24元。

物業(yè)服務(wù)人在提供服務(wù)過程中若對(duì)業(yè)主存在侵權(quán)行為，業(yè)主可以另行就侵權(quán)行為向物業(yè)服務(wù)人主張權(quán)利。物業(yè)服務(wù)人的侵權(quán)行為與業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)系不同法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)人按照合同約定提供了服務(wù)，業(yè)主即應(yīng)按照合同約定交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主以存在侵權(quán)為由抗辯物業(yè)費(fèi)交納的，人民法院不予支持。

2012年12月14日，某物業(yè)公司與綦江區(qū)陽光奧韻小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。李某系該小區(qū)業(yè)主，從2015年1月至2021年2月拖欠物業(yè)費(fèi)4866元、水電公攤費(fèi)740元、二次加壓水費(fèi)368元。物業(yè)公司起訴要求李某支付前述費(fèi)用及違約金。

庭審中，李某提出物業(yè)公司對(duì)公共區(qū)域管理維護(hù)不到位，導(dǎo)致其小孩在小區(qū)內(nèi)玩耍被小區(qū)里堆放的垃圾劃傷，物業(yè)公司未予解決，故拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)公司稱小區(qū)確有一個(gè)角落用于專門堆放裝修垃圾及大件物品垃圾，但未聽說有小孩被垃圾劃傷的情況，認(rèn)為業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。

生效判決認(rèn)為，物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同為小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，小區(qū)業(yè)主應(yīng)按約定支付物業(yè)費(fèi)。

李某以物業(yè)公司對(duì)建筑垃圾臨時(shí)堆放區(qū)管理不到位致其孩子受傷為由拒交物業(yè)費(fèi)，但其主張的侵權(quán)之債不構(gòu)成對(duì)抗物業(yè)費(fèi)交納的理由，李某可就侵權(quán)另案起訴。

遂判決李某向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)費(fèi)4866元、水電公攤費(fèi)740元、二次加壓水費(fèi)368元。