行業(yè)政策法規(guī)及案例
加強(qiáng)學(xué)習(xí)研究，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展
“用我的房子賺了124萬(wàn)，一分錢都不分給我？”
時(shí)間：2023.04.03
“小物業(yè)”牽動(dòng)“大民生”
在我們的日常生活中
小區(qū)物業(yè)管理
大大便利了我們的生活
改善了我們的居住環(huán)境
但是因物業(yè)管理問題
引發(fā)的矛盾糾紛
也影響了居民生活的和諧穩(wěn)定
當(dāng)我們面對(duì)物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)
要維護(hù)自身的合法權(quán)益
下面團(tuán)團(tuán)精心整理了幾個(gè)案例
讓我們一起學(xué)習(xí)一下吧
【案例1】在人民網(wǎng)的“領(lǐng)導(dǎo)留言板”上，有網(wǎng)民向遼寧省撫順市新?lián)釁^(qū)委書記留言：因未按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)設(shè)置電梯門禁卡，管制業(yè)主回家。對(duì)此，新?lián)釁^(qū)委表示，對(duì)于欠費(fèi)用戶電梯卡升級(jí)管理的問題，物業(yè)公司未違反物業(yè)管理?xiàng)l例以及物業(yè)行業(yè)的內(nèi)部普遍規(guī)則。據(jù)悉，為催交物業(yè)費(fèi)而管制業(yè)主使用電梯的情況在各地均有出現(xiàn)，而此種做法導(dǎo)致的結(jié)果便是物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾不斷激化，最后形成僵局。拒交物業(yè)費(fèi)的行為雖然屬于違約，但物業(yè)公司的催交也應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行。使用“梯控”手段強(qiáng)迫業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，不僅會(huì)影響業(yè)主的基本生活，也很有可能對(duì)業(yè)主的造成人身或經(jīng)濟(jì)損失。（檢察日?qǐng)?bào)正義網(wǎng)：【法眼觀察】以“梯控”催交物業(yè)費(fèi)，真的合法嗎）
電梯屬于小區(qū)的公共配套設(shè)施
每一位業(yè)主都享有
對(duì)電梯的當(dāng)然使用權(quán)
對(duì)于未交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主
物業(yè)公司可以采取
合法的手段進(jìn)行催交
設(shè)置“梯控”的行為
會(huì)影響小區(qū)的和諧穩(wěn)定
若業(yè)主因此受到利益侵害
物業(yè)公司還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任
團(tuán)團(tuán)普法小貼士
【案例2】近日，南京市中級(jí)人民法院公布了一起有關(guān)小區(qū)公共收益歸屬的案件的終審結(jié)果，判決該小區(qū)物業(yè)公司將124萬(wàn)元的公共收益返還給業(yè)主。據(jù)悉，該物業(yè)公司在提供服務(wù)的十幾年來(lái)，小區(qū)物業(yè)一直將公共收益據(jù)為己有，且未定期向業(yè)主公布小區(qū)公共收益的詳細(xì)收支情況。2020年12月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)正式向法院提起訴訟，要求物業(yè)公司返還小區(qū)的公共收益。在法院的審理過程中，該物業(yè)公司并未提供清晰賬目，亦無(wú)法舉證實(shí)際支出，且雙方并未在物業(yè)合同中對(duì)小區(qū)公共收益的分配進(jìn)行約定。法院在進(jìn)行詳盡的審理調(diào)查后，根據(jù)《民法典》中對(duì)公共收益分配的相關(guān)規(guī)定，判決物業(yè)公司將扣除了合理成本后的所得收益返還給業(yè)主。（中國(guó)青年報(bào)：熱點(diǎn) | 124萬(wàn)元小區(qū)公共收益歸誰(shuí)？法院判了）
大多數(shù)的小區(qū)居民
只知道自己有繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)
卻并不知道自己居住的小區(qū)
也有公共收益
小區(qū)內(nèi)的停車位、電梯廣告等
都會(huì)產(chǎn)生收入
這些都屬于公共收益
這些收入在扣除了合理成本后
應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有
團(tuán)團(tuán)普法小貼士
《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十二條：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
【案例3】小李停在小區(qū)內(nèi)的車被刮蹭，卻找不到肇事者，在他報(bào)警后，想調(diào)取小區(qū)監(jiān)控錄像查看時(shí)，卻得知小區(qū)內(nèi)一直未安裝監(jiān)控設(shè)備，于是小李將小區(qū)物業(yè)訴至法院，要求其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。經(jīng)法院審理查明，在小李所住小區(qū)業(yè)主大會(huì)與物業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)另行與物業(yè)公司簽訂機(jī)動(dòng)車輛保管合同。而小李并未與物業(yè)就車輛的看護(hù)和保管另行訂立合同。針對(duì)小區(qū)內(nèi)未安裝監(jiān)控設(shè)備的問題，物業(yè)稱，公司曾就完善小區(qū)監(jiān)控設(shè)施的問題對(duì)小區(qū)業(yè)主進(jìn)行過書面意見詢問，因同意業(yè)主未達(dá)到法律規(guī)定比例而無(wú)法實(shí)現(xiàn)，并提供了有關(guān)證據(jù)，且物業(yè)服務(wù)合同中也并未約定由物業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)安裝監(jiān)控設(shè)備。因此，事發(fā)地周邊無(wú)監(jiān)控設(shè)備的責(zé)任不能歸咎于物業(yè)。據(jù)此，法院認(rèn)定物業(yè)公司已按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)小區(qū)履行了安保職責(zé)，小李的主張法院不予支持，依法判決駁回小李的訴訟請(qǐng)求。（中國(guó)普法：【微普法】車停在小區(qū)內(nèi)被劃，物業(yè)應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任？）
停在小區(qū)內(nèi)的車輛如果被刮蹭
物業(yè)并非一定會(huì)承擔(dān)責(zé)任
而是應(yīng)當(dāng)查明物業(yè)是否履行了
相關(guān)的安全保障義務(wù)
面對(duì)車輛受損害的情況
業(yè)主可以報(bào)警處理
在交警出示交通事故責(zé)任認(rèn)定書后
車主可以找到保險(xiǎn)公司進(jìn)行理賠
團(tuán)團(tuán)普法小貼士
《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。
《中華人民共和國(guó)民法典》第一千一百九十八條：賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、機(jī)場(chǎng)、體育場(chǎng)館、娛樂場(chǎng)所等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、公共場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)者、管理者或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)營(yíng)者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。經(jīng)營(yíng)者、管理者或者組織者承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任后，可以向第三人追償。
1.物業(yè)公司不可通過“梯控”催交物業(yè)費(fèi)
按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主的一項(xiàng)基本義務(wù)，但物業(yè)公司不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓?。電梯屬于小區(qū)住宅的一部分，業(yè)主對(duì)其享有使用權(quán)，如果物業(yè)公司擅自以“梯控”方式強(qiáng)迫業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，則會(huì)涉嫌侵權(quán)。在日常生活中，物業(yè)公司可與業(yè)主先行協(xié)商敦促其交付，在協(xié)商不成且已履行催告程序、催交義務(wù)的情況下可以作出起訴業(yè)主的決定，要求其支付物業(yè)費(fèi)、承擔(dān)由此產(chǎn)生的滯納金或違約金。
2.小區(qū)公共利益歸業(yè)主所有，物業(yè)不可擅用處置
小區(qū)公共收益依法應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，然而，這筆錢常被物業(yè)公司當(dāng)成自己的“小金庫(kù)”，被其擅自占用處置。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有，物業(yè)擅自占有和使用小區(qū)公共收益，侵犯了廣大業(yè)主的合法利益。政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)肩負(fù)起職責(zé)，采取行之有效的監(jiān)管措施來(lái)保障業(yè)主的合法利益，對(duì)物業(yè)弄虛作假、擅自使用甚至侵吞公共收益等不法行為，予以行政和經(jīng)濟(jì)上的嚴(yán)厲制裁。
3.物業(yè)公司違規(guī)收費(fèi)，業(yè)主可依法維權(quán)
對(duì)于物業(yè)公司擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍的問題，業(yè)主可以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯，并要求物業(yè)公司退還已經(jīng)收取的違規(guī)費(fèi)用。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者其他法律規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。與此同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也應(yīng)積極發(fā)揮作用，及時(shí)收集整理業(yè)主訴求，做好監(jiān)督工作。
4.損害賠償責(zé)任劃定，需看物業(yè)是否履行相關(guān)職責(zé)
當(dāng)停放在小區(qū)內(nèi)的車輛出現(xiàn)剮蹭等損害時(shí)，直接承擔(dān)責(zé)任的主體為侵權(quán)人，物業(yè)公司是否需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任呢？這需要看物業(yè)公司是否嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行了相關(guān)職責(zé)。如果物業(yè)公司能夠證明其已經(jīng)嚴(yán)格履行了物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)，則不需要承擔(dān)賠償責(zé)任，反之需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，至于賠償責(zé)任的大小，取決于其履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的瑕疵程度。與此同時(shí)，需要維權(quán)的業(yè)主或物業(yè)公司應(yīng)該及時(shí)保留固定證據(jù)，這對(duì)于解決糾紛大有裨益。
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