行業(yè)政策法規(guī)及案例
加強(qiáng)學(xué)習(xí)研究，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展
業(yè)主以房屋不符合交付條件為由拒絕收樓，物業(yè)管理費(fèi)是否起算？
時(shí)間：2023.02.20
【裁判要旨】
開發(fā)商雖然于2013年3月27日向李某A、李某B、黃某郵寄了收樓通知，但其郵寄該通知之時(shí)，涉案物業(yè)尚未取得竣工驗(yàn)收備案登記證，依法不得交付使用，故開發(fā)商此時(shí)發(fā)出的收樓通知屬于無效通知。涉案物業(yè)雖于2014年2月24日取得竣工驗(yàn)收備案登記證，但A物業(yè)公司未能舉證證明開發(fā)商在取得竣工驗(yàn)收備案登記證之后向李某A、李某B、黃某發(fā)出過收樓通知。因此，在李某A、李某B、黃某未實(shí)際收取涉案物業(yè)的情形下，A物業(yè)公司以開發(fā)商已于2013年3月27日發(fā)出過收樓通知，涉案物業(yè)應(yīng)視為交付為由，請(qǐng)求李某A、李某B、黃某支付2013年4月至2017年3月的物業(yè)管理費(fèi)，理據(jù)不足，其主張車位管理費(fèi)亦無依據(jù)，故駁回A物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。
【法律評(píng)析】
一、一般情況下，房屋已經(jīng)交付給業(yè)主的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)管理費(fèi)
如果房屋確實(shí)存在瑕疵，業(yè)主仍然存在救濟(jì)途徑。但是這個(gè)救濟(jì)途徑是向開發(fā)商主張房屋質(zhì)量瑕疵的保修或者賠償責(zé)任，而無權(quán)再主張拒絕向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。
二、特殊情況下，開發(fā)商已通知業(yè)主收樓，業(yè)主拒絕收樓的，需要判斷業(yè)主拒絕收樓的理由是否合法合理
我們傾向于認(rèn)為，遇到業(yè)主拒絕收樓的情況，可以從以下角度判斷業(yè)主拒絕收樓的理由是否合法合理：
（一）房屋是否已經(jīng)符合法定的交付條件？
法定的交付條件主要是指《建筑法》第六十一條的規(guī)定，硬性指標(biāo)是“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格”，外在形式是取得竣工驗(yàn)收備案登記證。本案中，開發(fā)商通知收樓時(shí)物業(yè)尚未取得竣工驗(yàn)收備案登記證，未滿足法定的交付條件，所以法院認(rèn)定收樓通知無效。
（二）房屋是否已經(jīng)符合約定的交付條件？
實(shí)務(wù)中未取得竣工驗(yàn)收備案登記證即通知收樓的情況畢竟是少數(shù)，更常見的情況反而可能是案例中李某A、李某B、黃某提出的房屋存在質(zhì)量瑕疵（例如樓板有多處裂縫），進(jìn)而拒絕收樓的情況。假設(shè)當(dāng)時(shí)物業(yè)已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收備案登記證，但房屋質(zhì)量瑕疵也客觀存在，業(yè)主拒絕收樓，物業(yè)公司能否收取物業(yè)管理費(fèi)？
筆者認(rèn)為，這時(shí)候主要看商品房買賣合同中對(duì)于交付條件的約定是否已經(jīng)滿足。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》第九條約定，商品房的交付條件一般包括“取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件”、“取得房屋測(cè)繪報(bào)告”、“提供《住宅適用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》”。實(shí)踐中，開發(fā)商通常會(huì)通過補(bǔ)充協(xié)議的方式變更交付條件的約定，例如“取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件即符合交付條件”。如果房屋已經(jīng)滿足合同約定的交付條件，開發(fā)商通知收樓的，業(yè)主再以一般的房屋質(zhì)量瑕疵問題拒絕收樓，進(jìn)而拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，則不一定能夠得到法院的支持。
特別需要注意的是，如果房屋質(zhì)量瑕疵較為嚴(yán)重，達(dá)到了明顯影響業(yè)主居住的程度，即便滿足合同約定的交付條件，法院仍然可能會(huì)根據(jù)公平合理原則，認(rèn)定業(yè)主有權(quán)拒絕收樓。
概言之，如果房屋已滿足合同約定的交付條件，業(yè)主以一般的房屋質(zhì)量瑕疵拒絕收樓而不交物業(yè)管理費(fèi)的，一般較難得到法院支持；但是如果房屋質(zhì)量瑕疵明顯影響業(yè)主居住，則法院仍然可能支持業(yè)主的主張。
《中華人民共和國(guó)建筑法》
（1997年11月1日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十八次會(huì)議通過 根據(jù)2011年4月22日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)建筑法〉的決定》第一次修正 根據(jù)2019年4月23日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)建筑法〉等八部法律的決定》第二次修正）
第六十一條 交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。
建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》
（2003年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布，根據(jù)2007年8月26日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》第一次修訂，根據(jù)2016年2月6日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》第二次修訂，根據(jù)2018年3月19日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修正）
第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
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