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業(yè)主以房屋不符合交付條件為由拒絕收樓，物業(yè)管理費是否起算？

時間：2023.02.20

【裁判要旨】

建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。物業(yè)尚未取得竣工驗收備案登記證，依法不得交付使用，開發(fā)商對業(yè)主發(fā)出的收樓通知屬于無效通知，物業(yè)公司無權(quán)要求業(yè)主自收樓通知發(fā)出之日起支付物業(yè)管理費。

【案情簡介】

2012年10月9日，李某A、李某B、黃某以買受人的身份與出賣人房地產(chǎn)開發(fā)公司就購買位于某商品房，簽訂了《商品房買賣合同》和補充協(xié)議，雙方約定出賣人應(yīng)當在2013年2月28日前將經(jīng)驗收合格的上述商品房交付給買受人使用，商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。在合同約定交付時間后，李某A、李某B、黃某到涉案房產(chǎn)現(xiàn)場去看過，見到樓板有多處裂縫，且該幢樓頂又加建了一層玻璃房，10樓的陽臺也建了玻璃棚，遂拒絕收樓。A物業(yè)公司以與李某A、李某B、黃某簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定“若買受人逾期收樓的，從通知書約定的交樓期滿的次日計收物業(yè)管理費”為由，起訴至法院，請求判決李某A、李某B、黃某向A物業(yè)公司支付相應(yīng)的物業(yè)管理費、車位管理費及相應(yīng)違約金。

【爭議焦點】

本案的爭議焦點在于，李某A、李某B、黃某以房屋不符合交付條件為由拒絕收樓，A物業(yè)公司是否有權(quán)按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定“若買受人逾期收樓的，從通知書約定的交樓期滿的次日計收物業(yè)管理費”要求李某A、李某B、黃某支付物業(yè)管理費？

【法院判決】

法院認為，根據(jù)涉案前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，李某A、李某B、黃某應(yīng)當于開發(fā)商交付物業(yè)后交納物業(yè)服務(wù)費用?！吨腥A人民共和國建筑法》第六十一條第二款規(guī)定，“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”故A物業(yè)公司請求李某A、李某B、黃某支付2013年4月至2017年3月的物業(yè)管理費，應(yīng)當舉證證明開發(fā)商已將符合交付條件的涉案物業(yè)交付給了李某A、李某B、黃某。

開發(fā)商雖然于2013年3月27日向李某A、李某B、黃某郵寄了收樓通知，但其郵寄該通知之時，涉案物業(yè)尚未取得竣工驗收備案登記證，依法不得交付使用，故開發(fā)商此時發(fā)出的收樓通知屬于無效通知。涉案物業(yè)雖于2014年2月24日取得竣工驗收備案登記證，但A物業(yè)公司未能舉證證明開發(fā)商在取得竣工驗收備案登記證之后向李某A、李某B、黃某發(fā)出過收樓通知。因此，在李某A、李某B、黃某未實際收取涉案物業(yè)的情形下，A物業(yè)公司以開發(fā)商已于2013年3月27日發(fā)出過收樓通知，涉案物業(yè)應(yīng)視為交付為由，請求李某A、李某B、黃某支付2013年4月至2017年3月的物業(yè)管理費，理據(jù)不足，其主張車位管理費亦無依據(jù)，故駁回A物業(yè)公司的訴訟請求。

【法律評析】

在一手房屋預(yù)售的情況下，經(jīng)常會發(fā)生開發(fā)商通知業(yè)主收樓，業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題拒絕收樓的情況，這時候物業(yè)公司能否向業(yè)主收取物業(yè)管理費則發(fā)生了爭議。本案是一個比較典型的案例，由此我們可以分析一下此類情況下，物業(yè)管理費的收取問題。

一、一般情況下，房屋已經(jīng)交付給業(yè)主的，業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)管理費

《物業(yè)管理條例》第四十一條第二款規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納?！备鶕?jù)前述規(guī)定，前期物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)管理費收取主體從“建設(shè)單位”改變?yōu)椤皹I(yè)主”的分界線，就是“物業(yè)交給物業(yè)買受人”。

如果房屋確實存在瑕疵，業(yè)主仍然存在救濟途徑。但是這個救濟途徑是向開發(fā)商主張房屋質(zhì)量瑕疵的保修或者賠償責任，而無權(quán)再主張拒絕向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費。

二、特殊情況下，開發(fā)商已通知業(yè)主收樓，業(yè)主拒絕收樓的，需要判斷業(yè)主拒絕收樓的理由是否合法合理

本案中，開發(fā)商已于2013年3月27日向李某A、李某B、黃某郵寄了收樓通知，但是李某A、李某B、黃某拒絕收樓。法院認為，當時涉案物業(yè)尚未取得竣工驗收備案登記證，依法不得交付使用，所以認為收樓通知無效。

我們傾向于認為，遇到業(yè)主拒絕收樓的情況，可以從以下角度判斷業(yè)主拒絕收樓的理由是否合法合理：

（一）房屋是否已經(jīng)符合法定的交付條件？

法定的交付條件主要是指《建筑法》第六十一條的規(guī)定，硬性指標是“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格”，外在形式是取得竣工驗收備案登記證。本案中，開發(fā)商通知收樓時物業(yè)尚未取得竣工驗收備案登記證，未滿足法定的交付條件，所以法院認定收樓通知無效。

（二）房屋是否已經(jīng)符合約定的交付條件？

實務(wù)中未取得竣工驗收備案登記證即通知收樓的情況畢竟是少數(shù)，更常見的情況反而可能是案例中李某A、李某B、黃某提出的房屋存在質(zhì)量瑕疵（例如樓板有多處裂縫），進而拒絕收樓的情況。假設(shè)當時物業(yè)已經(jīng)取得竣工驗收備案登記證，但房屋質(zhì)量瑕疵也客觀存在，業(yè)主拒絕收樓，物業(yè)公司能否收取物業(yè)管理費？

筆者認為，這時候主要看商品房買賣合同中對于交付條件的約定是否已經(jīng)滿足。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》第九條約定，商品房的交付條件一般包括“取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件”、“取得房屋測繪報告”、“提供《住宅適用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》”。實踐中，開發(fā)商通常會通過補充協(xié)議的方式變更交付條件的約定，例如“取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件即符合交付條件”。如果房屋已經(jīng)滿足合同約定的交付條件，開發(fā)商通知收樓的，業(yè)主再以一般的房屋質(zhì)量瑕疵問題拒絕收樓，進而拒絕交納物業(yè)管理費，則不一定能夠得到法院的支持。

特別需要注意的是，如果房屋質(zhì)量瑕疵較為嚴重，達到了明顯影響業(yè)主居住的程度，即便滿足合同約定的交付條件，法院仍然可能會根據(jù)公平合理原則，認定業(yè)主有權(quán)拒絕收樓。

概言之，如果房屋已滿足合同約定的交付條件，業(yè)主以一般的房屋質(zhì)量瑕疵拒絕收樓而不交物業(yè)管理費的，一般較難得到法院支持；但是如果房屋質(zhì)量瑕疵明顯影響業(yè)主居住，則法院仍然可能支持業(yè)主的主張。

【法條鏈接】

《中華人民共和國建筑法》

（1997年11月1日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議通過　根據(jù)2011年4月22日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國建筑法〉的決定》第一次修正　根據(jù)2019年4月23日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國建筑法〉等八部法律的決定》第二次修正）

第六十一條　交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。
　　

建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

《物業(yè)管理條例》

（2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布，根據(jù)2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》第一次修訂，根據(jù)2016年2月6日《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》第二次修訂，根據(jù)2018年3月19日《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修正）

第四十一條　業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
　　

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

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