小區(qū)自管，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)收取物業(yè)費(fèi)嗎？
時(shí)間：2022.12.05
小區(qū)沒有物業(yè)公司，為保障小區(qū)良好的居住環(huán)境，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)實(shí)施自治管理。那么，對(duì)于實(shí)施業(yè)主委員會(huì)自治管理的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)有無權(quán)利收取物業(yè)費(fèi)呢？
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2013年6月某小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，選舉了業(yè)主委員會(huì)，通過了業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約，決定物業(yè)管理由業(yè)主委員會(huì)自治、物業(yè)費(fèi)按每平方米1.45元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取，并在當(dāng)?shù)亟值擂k事處進(jìn)行了登記備案。自決定小區(qū)物業(yè)自管以來，該業(yè)主委員會(huì)成立了物管部，聘請(qǐng)了相關(guān)保潔、保安、水電工、財(cái)務(wù)人員、網(wǎng)管等對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，為張三在內(nèi)的所有小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。自2013年6月起，該小區(qū)業(yè)主張三以沒有參加所謂的業(yè)主大會(huì)和就業(yè)主章程進(jìn)行討論；業(yè)主委員會(huì)沒有履行小區(qū)的物業(yè)管理義務(wù)，不具有收費(fèi)權(quán)利；沒有簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議等各種理由，拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。依照法律規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)作為業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的代表，其依照法律和職權(quán)所做出的物業(yè)管理方面的決定，對(duì)小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主具有法律約束力。如果業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)的決定侵害了其合法權(quán)益，可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。本案中，業(yè)主大會(huì)做出的自管物業(yè)的決定不違反法律的禁止性規(guī)定，其為滿足自身運(yùn)營需要按照每平方米1.45元收取物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在物價(jià)部門批準(zhǔn)的適度范圍之內(nèi)。業(yè)主委員會(huì)履行了物業(yè)服務(wù)，從權(quán)利義務(wù)對(duì)等的角度出發(fā)，業(yè)主有責(zé)任按既定標(biāo)準(zhǔn)向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。張三作為小區(qū)業(yè)主，對(duì)業(yè)主大會(huì)做出的自管物業(yè)的決定既未提出異議并申請(qǐng)人民法院予以撤銷，在享受了物業(yè)服務(wù)帶來的便利的同時(shí)又不履行物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支付義務(wù)，違背了誠實(shí)信用原則，也侵害了其他正常交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益。故業(yè)委會(huì)要求張三按每平方米1.45元的標(biāo)準(zhǔn)支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，理由正當(dāng)，本院予以支持。我國《民法典》第286條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。同時(shí)，《民法典》第937條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。第944條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的全體業(yè)主實(shí)施自治性管理的組織，具有自行管理物業(yè)的權(quán)利。如業(yè)主委員會(huì)行使了自行管理物業(yè)的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主形成了物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)因此從事物業(yè)服務(wù)的公共事務(wù)而有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。《民法典》第277條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)《民法典》第278條的規(guī)定，制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)應(yīng)由業(yè)主共同決定。物業(yè)費(fèi)的收取的屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并且經(jīng)參與表決專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。由此可見，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)實(shí)行自治管理的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定的具體條件和程序規(guī)范、有序的進(jìn)行，亦應(yīng)當(dāng)符合絕大多數(shù)業(yè)主的意愿和利益，通過制定并向業(yè)主送達(dá)完善的業(yè)主公約、管理規(guī)約，明確小區(qū)業(yè)委會(huì)議事規(guī)則、自治管理規(guī)范、物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等，與業(yè)主有全面的溝通。同時(shí)，對(duì)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)實(shí)行自治管理的決議、業(yè)主公約等有關(guān)，應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)亟值擂k或物業(yè)管理局等單位進(jìn)行登記備案，以此保障自治小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)利。
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