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業(yè)主家里的污水究竟從何而來(lái)？

損失又該由誰(shuí)承擔(dān)？

一起看看下面的案例吧~

B女士是A小區(qū)的業(yè)主，該A小區(qū)系某開(kāi)發(fā)公司建設(shè)，開(kāi)發(fā)公司委托某物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，并和業(yè)主共同簽訂了前期物業(yè)管理協(xié)議，約定物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容包括共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理；服務(wù)質(zhì)量中對(duì)共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)營(yíng)的維護(hù)要求每月檢查一次排水管網(wǎng)，并定期疏通，保持暢通，無(wú)堵塞外溢。

B女士裝修后未入住，交納了空置物業(yè)費(fèi)。2021年3月10日，B女士室內(nèi)污水外溢造成客廳和衛(wèi)生間被泡。物業(yè)公司遂安排人員對(duì)管道進(jìn)行疏通，發(fā)現(xiàn)里面有堵管用的扎袋等。2021年3月13日，B女士發(fā)現(xiàn)該衛(wèi)生間馬桶溢水再次向物業(yè)公司報(bào)修。經(jīng)對(duì)下水管道開(kāi)挖檢查，發(fā)現(xiàn)管道內(nèi)積存有裝修材料凝固物及裝修垃圾和部分生活垃圾，與污水井連通處的管道出口低于污水井設(shè)施。因污水外溢造成原告室內(nèi)木地板、家具等不同程度受損。

（圖文無(wú)關(guān)，圖源網(wǎng)絡(luò)侵刪）

經(jīng)B女士申請(qǐng)、法院委托，對(duì)涉案污水外溢造成的財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行了鑒定，由B女士支付了鑒定費(fèi)。涉案單元樓未出售的有6戶，交房未裝修的有5戶，1戶剛開(kāi)始裝修，其他19戶業(yè)主均已裝修。該案調(diào)解未果，B女士以其他業(yè)主及開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司為被告向法院提起民事賠償訴訟。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：物業(yè)公司疏于管理，未盡到合同約定的日常運(yùn)營(yíng)維護(hù)義務(wù)，其行為與業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損具有因果關(guān)系，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。開(kāi)發(fā)公司的不當(dāng)施工行為與業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損具有因果關(guān)系，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。作為本單元樓的業(yè)主，對(duì)下水管道負(fù)有合理使用并保持排水通暢的謹(jǐn)慎注意義務(wù)。管道堵塞雖非各業(yè)主所希望，但損害結(jié)果已客觀存在，下水管道中積存的裝修材料凝固物及裝修垃圾，可能是其中一人或者數(shù)人的行為造成，房屋已裝修的19位業(yè)主均不能證明堵塞物是哪家的裝修垃圾，也沒(méi)有提供證據(jù)證明自己的行為與排水管道的堵塞沒(méi)有因果關(guān)系，依法應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。B女士對(duì)其空置房屋未盡善良管理人之義務(wù)，在發(fā)現(xiàn)溢水后并未進(jìn)一步采取相應(yīng)措施防止損失擴(kuò)大，導(dǎo)致第二次溢水，其對(duì)由此產(chǎn)生的擴(kuò)大損失負(fù)有過(guò)錯(cuò)，而且其作為業(yè)主不排除其不當(dāng)使用下水管的可能，應(yīng)當(dāng)依法減輕侵權(quán)人的責(zé)任。

綜上，法院判決物業(yè)公司賠償B女士30%的損失，開(kāi)發(fā)公司賠償40%的損失，19位已裝修的業(yè)主賠償20%的損失，駁回原告B女士的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，物業(yè)公司不服提起上訴，二審駁回上訴維持原判。

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隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，居民住進(jìn)了小區(qū)高樓，人居環(huán)境得到了較大改善，但同時(shí)也產(chǎn)生了一些新的問(wèn)題，對(duì)社會(huì)治理和小區(qū)管理提出了新的課題，如本案就是因小區(qū)單元樓業(yè)主上下公用下水管道堵塞造成財(cái)產(chǎn)受損而引起的財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛，物業(yè)公司與業(yè)主之間如何承擔(dān)責(zé)任是此類(lèi)案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)和處理難點(diǎn)。

《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主不僅對(duì)共有部分享有權(quán)利，還負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由拒不履行義務(wù)。同時(shí)，業(yè)主還應(yīng)對(duì)共有設(shè)施的使用負(fù)有善良管理人的注意義務(wù)，防止因使用不當(dāng)造成諸如公用下水管道堵塞等問(wèn)題的出現(xiàn)，對(duì)使用公共管道不當(dāng)造成損失的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

共有設(shè)施的維護(hù)責(zé)任和費(fèi)用應(yīng)由全體小區(qū)業(yè)主共同負(fù)責(zé)和承擔(dān)，但由于物業(yè)公司是接受全體業(yè)主委托的小區(qū)共有設(shè)施的實(shí)際管理人，那么物業(yè)公司理應(yīng)對(duì)公共設(shè)施負(fù)有維護(hù)義務(wù)。公共設(shè)施的認(rèn)定，不能簡(jiǎn)單地以“位置區(qū)分說(shuō)”而應(yīng)當(dāng)采用“功能區(qū)分說(shuō)”來(lái)定義。對(duì)于位于業(yè)主家室內(nèi)的穿墻立管等排水管道，因該類(lèi)設(shè)施上下貫通不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，且系業(yè)主共同使用也不具有利用上的獨(dú)立性，若堵塞則影響整個(gè)單元的排水，故應(yīng)屬于共用設(shè)施。對(duì)于公共下水管道堵塞造成損失的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主之間各自義務(wù)的性質(zhì)及過(guò)錯(cuò)和原因力大小來(lái)確定。