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合同與我們的生活密不可分。然而，你是否清楚合同有“預(yù)約合同”和“本約合同”之分呢？兩者雖僅有一字之差，但形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系和法律后果卻截然不同。如果簽約時(shí)，簽成了“預(yù)約合同”，那將導(dǎo)致你期望的本合同的目的無法實(shí)現(xiàn)?！睹穹ǖ洹肥状未_定了“預(yù)約合同”的法律地位，以下就此知識(shí)點(diǎn)做簡要闡述。

老張預(yù)購買一套改善性住房，經(jīng)過綜合考察，選定興業(yè)集團(tuán)開發(fā)的桃源居小區(qū)。因樓盤對(duì)外銷售時(shí)，興業(yè)集團(tuán)尚未取得預(yù)售許可證，便與老張簽訂了《桃源居商品房認(rèn)購書》。該認(rèn)購書約定：乙方（老張）預(yù)定甲方（興業(yè)集團(tuán)）開發(fā)的桃源居5號(hào)樓1單元901室；房屋建筑面積179平方米；認(rèn)購單價(jià)為8800元/平，總價(jià)157.52萬元，簽訂正式合同時(shí)單價(jià)不變：乙方向甲方預(yù)繳定金2萬元，簽訂正式合同時(shí)再繳付剩余房款，定金轉(zhuǎn)為購房款；在甲方取得《商品房預(yù)售許可證》后，雙方正式訂立《商品房預(yù)售合同》。后興業(yè)公司在未通知老張的情況下便將房屋賣予他人。老張?jiān)V至法院，請(qǐng)求維護(hù)其合法權(quán)益。

上述案例中，因興業(yè)集團(tuán)未取得預(yù)售許可證的客觀原因，所以雙方先行訂立了《商品房認(rèn)購書》，明確約定在興業(yè)集團(tuán)取得《商品房預(yù)售許可證》后，雙方再訂立合同，該認(rèn)購書在性質(zhì)上應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。興業(yè)集團(tuán)收取的2萬元定金為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保。興業(yè)集團(tuán)在取得預(yù)售許可后，未履行預(yù)約合同約定的締結(jié)合同義務(wù)。將房屋另賣他人，侵犯了老張的合法權(quán)益，應(yīng)向老張承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任，前期收取的定金，適用定金罰則，雙倍返還。

1.合同存在預(yù)約合同和本約合同之分。預(yù)約合同是約定將來簽訂一定合同的合同，核心在于將來一定時(shí)期內(nèi)簽訂一個(gè)新的合同；而本約合同是為履行預(yù)約合同而簽訂的合同，核心在于履行該合同的具體義務(wù)。實(shí)踐中，由于存在事實(shí)或法律上的障礙，暫時(shí)無法訂立本約合同，于是雙方先簽訂預(yù)約合同，約定將來再簽訂正式合同。合同的性質(zhì)決定著責(zé)任的承擔(dān)，所以實(shí)踐中要正確區(qū)分兩種合同。單從合同內(nèi)容是否完備的角度很難判斷是預(yù)約還是本約，兩者區(qū)分的關(guān)鍵在于雙方當(dāng)事人的意思表示，即雙方是否有意在將來訂立一個(gè)新的合同，最終明確雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

2.在締約階段，雙方應(yīng)當(dāng)明確訂立合同的目的，從而選擇恰當(dāng)?shù)暮贤?/span>式。如果雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，履行內(nèi)容、方式、條件無爭議，則應(yīng)采用本約的形式將合同內(nèi)容固定下來。如果雙方是對(duì)未來簽訂本約合同達(dá)成的合意，則應(yīng)采用預(yù)約合同的形式。

3.預(yù)約合同的違約責(zé)任適用違約責(zé)任一般規(guī)則，損害賠償責(zé)任范圍為違約行為造成的損失，損失數(shù)額難以計(jì)算的，應(yīng)在合同當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同可預(yù)見的范圍內(nèi)，以損失填補(bǔ)為原則，綜合考量違約方過錯(cuò)程度、合理的成本支出、未簽訂本約合同的原因要件等因素，酌情判定損失數(shù)額。對(duì)于守約方要求履行本約合同項(xiàng)下具體義務(wù)的主張，法院一般不予支持。