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【法院判補10年房子空置期間物業(yè)費】這些情況不能拒交物業(yè)費！

時間：2022.07.29

房子拒收十年后

業(yè)主被判補交十年物業(yè)費

這是怎么回事？

一

業(yè)主買房時簽下

物業(yè)服務(wù)合同

2008年6月22日，市民何先生在漢南區(qū)看中了一套建筑面積281.15平米的在建房，房子帶235平米花園，總價150.5523萬元。

與開發(fā)商簽購房合同的同時，何先生還與開發(fā)商旗下的物業(yè)公司也簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定房屋按建筑面積每月每平米1.8元及花園面積每月每平方米0.5元計交物業(yè)費，即每月交納物業(yè)服務(wù)費622.77元，逾期未交，按應(yīng)付物業(yè)服務(wù)費的3‰交納違約金。

二

外墻漏水

業(yè)主拒收房、拒交物業(yè)費

2009年5月，何先生收到房屋交付通知書后，以房屋外墻漏水、存在質(zhì)量問題為由拒絕收房，并拒交物業(yè)費。

雙方協(xié)商多年無果，2019年秋，物業(yè)公司訴至漢南區(qū)法院，要求何先生支付2009年11月1日至2019年6月30日所欠物業(yè)服務(wù)費51973.26元，及違約金15591.98元。

對此，何先生辯稱，物業(yè)服務(wù)協(xié)議系銷售合同捆綁簽訂，該房屋有嚴重的質(zhì)量問題，嚴重影響居住，至今開發(fā)商未將房屋交付給他使用，因此，物業(yè)費應(yīng)由開發(fā)商負擔(dān)。

三

法院為何判業(yè)主

補交物業(yè)費

法院認為：

物業(yè)公司與何先生簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》合法有效，按雙方約定的每月交物業(yè)費622.77元計算，2009年11月1日至2019年6月30日共計116個月，何先生共欠物業(yè)費72241.32元，物業(yè)公司實際主張51973.26元，法院予以支持。

何先生收到開發(fā)商發(fā)出的房屋交付通知書，并以房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕收房，但卻沒有提供相關(guān)證據(jù)證明涉案房屋未實際交付的原因在開發(fā)商，因此何先生所述涉案房屋未交付，物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由房屋開發(fā)商承擔(dān)的抗辯理由，法院不予支持。

物業(yè)服務(wù)協(xié)議與購房合同系兩個獨立的、不同屬性的合同，何先生以捆綁簽訂、房屋存在質(zhì)量問題為抗辯理由拒付物業(yè)服務(wù)費，法院不予支持。

何先生認為房屋存在質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)依據(jù)購房合同的約定向開發(fā)商主張權(quán)利，不應(yīng)向物業(yè)公司主張權(quán)利。

物業(yè)公司未代表業(yè)主督促開發(fā)商進行維修、幫助業(yè)主維權(quán)，沒有完全履行協(xié)議所約定的義務(wù)，何先生拒交物業(yè)服務(wù)費事出有因，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)中存在一定的瑕疵，且雙方在協(xié)議中約定的違約金標準過高，法院不予支持。

綜上所述法院判決，何先生向物業(yè)公司補交51973.26元物業(yè)費。

三

這些情況不能拒交物業(yè)費

網(wǎng)友@mojiezuomm：我沒簽字，我們小區(qū)開發(fā)商直接與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對我是否有效，我可以不交物業(yè)費嗎？

答：業(yè)主委員會成立前，建設(shè)單位和物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力；業(yè)主委員會成立后,業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力。這兩種情形突破了合同相對性的一般原則，是合同相對性的例外規(guī)定，故即使物業(yè)公司未與業(yè)主本人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主也應(yīng)受物業(yè)服務(wù)合同的約束，是有法律依據(jù)的。業(yè)主不得以未簽訂合同為由拒交物業(yè)費。

網(wǎng)友@edcrh：開發(fā)商交付房屋之后，我一直沒有裝修入住，我可不可以不付物業(yè)費？

答：不可以。

網(wǎng)友@Dingdingdang：我家屋頂和外墻漏雨水，我可不可以不交物業(yè)費？

答：不可以。首先拒付物業(yè)服務(wù)費的行為違反了物業(yè)合同的約定。其次，房屋存在質(zhì)量問題以及房屋是否交付，均是商品房買賣合同中約定的范圍，被告可依據(jù)商品房買賣合同的約定向出賣人主張權(quán)利。

網(wǎng)友@whqwer：我與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中約定物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費的，每日按應(yīng)付物業(yè)服務(wù)費的3‰交納違約金，請問這個標準是否過高？

答：確實過高。對于民間借貸，利率保護的上限為一年期貸款市場報價利率的四倍，2020年10月20日的一年期市場報價利率為3.85%，按四倍計算為年利率15.4%。物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定的每日3‰的違約金標準換算年利率為109.5%，若因此引發(fā)糾紛，可以請求人民法院予以調(diào)整。

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