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導(dǎo)讀：物業(yè)管理一直是社會治理矛盾集中、糾紛頻發(fā)的領(lǐng)域。今天上午，北京二中院與市住建委聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，在調(diào)研《北京市物業(yè)管理條例》實施后全市物業(yè)管理總體形勢的基礎(chǔ)上，通報近年來北京市物業(yè)行業(yè)管理相關(guān)情況及二中院物業(yè)糾紛案件審理情況，并發(fā)布典型案例。以下10個典型案例來自發(fā)布會現(xiàn)場文字實錄。

案例一

小區(qū)頂層露臺漏水造成樓下業(yè)主財產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)人是否承擔(dān)責(zé)任

基本案情

由于小區(qū)頂層露臺下水不暢，雨水無法及時排泄，流入樓下業(yè)主陳某家中，造成陳某家廚房的櫥柜、墻面、煤氣灶、地面等處過水。陳某將頂層業(yè)主宣某和某物業(yè)管理公司訴至法院，要求賠償相應(yīng)損失。

訴訟中查明，如果要進入露臺，正常通行的情況下，只能從頂層業(yè)主宣某家內(nèi)進入。宣某房產(chǎn)證中的產(chǎn)權(quán)范圍沒有露臺，其購房合同及補充協(xié)議亦未約定露臺歸其所有。訴訟中，陳某、宣某及某物業(yè)管理公司認(rèn)為相關(guān)主管部門在拆除其他住戶露臺的相關(guān)建筑設(shè)施時，有部分雜物掉落宣某外面的露臺表面，堵塞了該露臺僅有的直徑約6厘米的下水管。發(fā)生漏水事件時，宣某未在京，某物業(yè)管理公司人員從別家住戶進入涉案露臺將存水釋放。

裁判結(jié)果

法院生效判決認(rèn)為，宣某不是頂層房屋外面露臺的所有權(quán)人，對該露臺沒有法定的維護、清掃義務(wù)。某物業(yè)管理公司對小區(qū)建筑物的公共部分，有管理、維護的義務(wù)。某物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)熟知自己管理中的物業(yè)情況，大雨時有可能造成露臺積水而發(fā)生泄漏的風(fēng)險。某物業(yè)管理公司沒有及時處理露臺雜物，在物業(yè)管理過程中存有過失，故對陳某有證據(jù)證明的合理損失應(yīng)予賠償。

要點提示

案例二

業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)人對于停放小區(qū)的車輛未盡管理義務(wù)如何處理

基本案情

業(yè)主何某主張某物業(yè)管理中心未能盡到驅(qū)趕小區(qū)的流浪狗的責(zé)任和義務(wù)，致使其使用的小轎車被流浪狗咬壞葉子板和保險杠，遂起訴某物業(yè)管理中心要求賠償修車費用。訴訟中，何某認(rèn)可其車輛停放在小區(qū)非停車位處。雙方均認(rèn)可沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，某物業(yè)管理中心尚未收取物業(yè)費和車輛管理費。

裁判結(jié)果

法院生效判決認(rèn)為，因某物業(yè)管理中心未收取車輛管理費，對小區(qū)內(nèi)停放的車輛僅具有一般管理義務(wù)，而何某主張的流浪狗造成其停放在小區(qū)非停車位處車輛損壞，超出某物業(yè)管理中心應(yīng)盡的一般管理義務(wù)，故法院駁回何某要求修車費的訴訟請求。

要點提示

物業(yè)服務(wù)合同約定有財物保管服務(wù)，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)人依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財物保管服務(wù)，但物業(yè)服務(wù)人在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

案例三

何種情形下物業(yè)服務(wù)人應(yīng)提出使用公共維修基金的建議

基本案情

業(yè)主倪某以某物業(yè)公司未能及時啟用專項維修基金對住宅防水工程、外墻滲透等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新改造，導(dǎo)致其居住房屋漏水，不斷發(fā)生經(jīng)濟損失為由，主張某物業(yè)公司依法承擔(dān)法律責(zé)任。訴訟中法院曾先后2次委托鑒定機構(gòu)對漏水原因進行鑒定，由于最初漏水時的狀態(tài)已不存在，鑒定公司無法對滲水原因進行分析，故終止鑒定。某物業(yè)公司稱，由于倪某的違建陽光房沒有拆除，因此無法啟用住宅專項維修資金。

裁判結(jié)果

法院生效判決認(rèn)為，倪某稱涉案房屋自收房后就發(fā)現(xiàn)滲水，雙方認(rèn)可倪某曾向某物業(yè)公司報修，某物業(yè)公司進行過維修，但一直未能徹底解決滲水問題?？梢娔澄飿I(yè)公司并未怠于履行維修義務(wù)。物業(yè)服務(wù)人申請啟動公共維修基金，需要一定條件和程序；現(xiàn)倪某自建的陽光房并未拆除，且其并未提供證據(jù)證明滲水原因及滲水問題已經(jīng)達(dá)到需要啟用公用維修基金進行維修的程度，鑒定機構(gòu)也未能作出鑒定，故在現(xiàn)有證據(jù)情況下，法院對于倪某主張某物業(yè)公司未履行啟動公共維修基金對公用部位進行維修、未履行物業(yè)服務(wù)人義務(wù)的意見不予采納，對于倪某據(jù)此要求某物業(yè)公司承擔(dān)法律責(zé)任的訴訟請求不予支持。

要點提示

住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)人根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)人的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分中符合規(guī)定人數(shù)和面積條件的業(yè)主討論通過使用建議。住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)人提出使用方案，業(yè)主大會依法通過使用方案。

案例四

業(yè)主以房屋開發(fā)歷史遺留問題拒交物業(yè)費是否應(yīng)予支持

基本案情

某物業(yè)服務(wù)公司起訴業(yè)主劉某交納物業(yè)費，訴訟中劉某認(rèn)為涉案房屋與開發(fā)商的樣板間存在差異，開發(fā)商宣傳和實際參觀的帶有閣樓，但實際上是悶頂，開發(fā)商虛假宣傳欺騙其購買房屋，導(dǎo)致未進行驗收收房。按照合同約定，物業(yè)費應(yīng)由開發(fā)商交納，不應(yīng)由其交納物業(yè)費。

裁判結(jié)果

法院生效判決認(rèn)為，某物業(yè)公司與劉某之間已經(jīng)形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。在某物業(yè)公司已經(jīng)為涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)的情況下，其有權(quán)收取物業(yè)費。劉某主張開發(fā)商交付的涉案房屋不合格、未完成房屋驗收交接等問題，均屬劉某與房地產(chǎn)公司之間的糾紛，屬于另一法律關(guān)系，如劉某認(rèn)為案涉物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)公司承擔(dān)，其可另行向房地產(chǎn)公司主張，不能成為其拒絕向某物業(yè)公司支付物業(yè)費的理由。

要點提示

案例五

業(yè)主以房屋長期閑置無人居住且已自行關(guān)閉供熱閥門為由要求減免供暖費，應(yīng)否予以支持

基本案情

某物業(yè)服務(wù)公司起訴崔某交納供暖費，崔某以其暫時搬家不再居住，并已經(jīng)關(guān)閉其戶內(nèi)供暖閥門，且當(dāng)面告知了某物業(yè)服務(wù)公司會計等為由，主張其只需支付基礎(chǔ)供熱費用即標(biāo)準(zhǔn)費用的60%。

裁判結(jié)果

法院生效判決認(rèn)為，某物業(yè)服務(wù)公司與建設(shè)單位簽訂《鍋爐供暖系統(tǒng)運營協(xié)議》《供暖協(xié)議書》，與小區(qū)業(yè)委會簽訂《物業(yè)管理委托合同》，為涉案小區(qū)提供采暖服務(wù)。涉案房屋散熱片的閥門位于業(yè)主戶內(nèi)，可由業(yè)主自行調(diào)控，崔某提供的證據(jù)不足以證明供暖季涉案房屋散熱片閥門始終處于關(guān)閉狀態(tài)，亦不足以證明已在每個供暖季開始前告知了某物業(yè)服務(wù)公司并與之履行了相關(guān)手續(xù)，故對崔某關(guān)于其只需支付基礎(chǔ)供熱費用的抗辯不予采納。

要點提示

案例六

新物業(yè)服務(wù)人接管老舊小區(qū)后積極進行維護整改，業(yè)主以原有設(shè)施老化失效為由拒交物業(yè)費，是否應(yīng)予支持

基本案情

某物業(yè)管理公司起訴業(yè)主蘇某交納物業(yè)費，蘇某以某物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量沒有達(dá)到物業(yè)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，如綠化缺失、路燈損毀嚴(yán)重、消防設(shè)施不到位、公示欄長期損壞為由拒交物業(yè)費。

訴訟中法院查明，某物業(yè)管理公司接管小區(qū)之初，小區(qū)業(yè)委會曾委托某物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理有限公司就涉案小區(qū)狀況進行評估?！段飿I(yè)項目交接查驗評估報告》結(jié)論為：小區(qū)交付使用至今已近15年，由于日常維護保養(yǎng)不當(dāng)，項目共用部位破損情況較為普遍，共用設(shè)施設(shè)備組件均已出現(xiàn)不同程度的老化、失效，經(jīng)年損耗現(xiàn)象尤為突出及明顯……電梯系統(tǒng)、安全防范、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、綠化工程等9項查驗項目均不合格。鑒定報告附有大量現(xiàn)狀問題的照片。包括現(xiàn)場交接資料缺失，地?zé)?、路燈銹蝕，樓道瓷磚脫落，園區(qū)路面破損，消防設(shè)備年久失修，各電梯均存在不同程度問題，消防設(shè)施老化、地下水管漏水等問題。

裁判結(jié)果

法院生效判決認(rèn)為，蘇某稱某物業(yè)管理公司在提供物業(yè)服務(wù)的過程中并未達(dá)到雙方約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)問題。但根據(jù)小區(qū)業(yè)委會委托的第三方評估監(jiān)理公司出具的《物業(yè)項目交接查驗評估報告》可以看出，案涉小區(qū)在某物業(yè)管理公司入駐之前即存在著諸多物業(yè)設(shè)施老化、失效等問題。某物業(yè)管理公司入駐案涉小區(qū)之后一直在積極履行維護和整改義務(wù)，但需要說明的是，基于案涉小區(qū)自身存在的問題，其物業(yè)維護以及工程改造需要一個相當(dāng)長的時間方能推進完成，不可能一蹴而就，這個過程需要物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的相互配合和理解。蘇某所主張的小區(qū)物業(yè)服務(wù)尚存在諸多問題的理由不能成為減少其應(yīng)交納物業(yè)費的合理抗辯，法院不予支持。

要點提示

案例七

調(diào)整物業(yè)服務(wù)價格需依法進行

基本案情

某物業(yè)管理公司起訴業(yè)主劉某，要求其按照上調(diào)后新的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費。劉某認(rèn)為某物業(yè)管理公司與其他業(yè)主重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同更改收費標(biāo)準(zhǔn)，屬于擅自上調(diào)價格，拒絕按照新的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費。

裁判結(jié)果

法院生效判決認(rèn)為，物業(yè)費的調(diào)整事關(guān)全體業(yè)主的共同利益，屬于應(yīng)由業(yè)主共同決定的重大事項，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序進行，依法召開業(yè)主大會，由業(yè)主共同協(xié)商后共同表決確定。本案中，某物業(yè)管理公司與業(yè)主分別簽訂物業(yè)服務(wù)合同的行為，即便人數(shù)達(dá)到了法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但與召開業(yè)主大會共同表決的過程存在本質(zhì)區(qū)別，不符合法律規(guī)定的業(yè)主決定重大事項的程序，不能產(chǎn)生對其他業(yè)主具有法律約束力的效果。綜上所述，某物業(yè)管理公司起訴業(yè)主劉某按照調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費，依據(jù)不足，法院不予采納。

要點提示

案例八

如何認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同期滿后的續(xù)約問題

基本案情

某小區(qū)業(yè)主委員會（甲方）與某物業(yè)管理公司（乙方）簽訂《物業(yè)委托合同》，合同約定委托管理期限3年，合同期滿后，甲方?jīng)]有將續(xù)聘或解聘乙方的意見通知乙方，且沒有選聘新的物業(yè)服務(wù)人，乙方繼續(xù)服務(wù)的，視為此合同自動延續(xù)，直到甲方與乙方續(xù)簽合同或選聘了新的物業(yè)服務(wù)人時止。

某物業(yè)管理公司起訴業(yè)主張某交納物業(yè)費。張某認(rèn)為業(yè)委會與某物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)委托合同到期后，未及時選聘新的物業(yè)公司，不能夠視為自動續(xù)約，故其拒絕交納合同期滿后的物業(yè)費。

裁判結(jié)果

法院生效判決認(rèn)為，業(yè)委會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。該合同約定的3年期限雖已屆滿，但某物業(yè)管理公司繼續(xù)在該小區(qū)進行物業(yè)管理服務(wù)工作，業(yè)委會沒有將續(xù)聘或解聘的意見通知某物業(yè)管理公司，且沒有選聘新的物業(yè)服務(wù)人，故按照合同約定，上述合同已自動延續(xù)。某物業(yè)管理公司對涉案房屋提供了物業(yè)服務(wù)管理行為，張某獲得了某物業(yè)管理公司為其提供的物業(yè)服務(wù)，張某作為接受物業(yè)服務(wù)的一方，應(yīng)交納相關(guān)費用。

要點提示

案例九

物業(yè)服務(wù)人被解聘后未搬離小區(qū)，起訴主張此后物業(yè)費是否應(yīng)予支持

基本案情

某物業(yè)管理公司與某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，開始為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。后涉案小區(qū)通過法定程序選聘了新的物業(yè)服務(wù)人，并簽訂了新的物業(yè)服務(wù)合同。2018年7月，業(yè)委會通知某物業(yè)管理公司簽訂交接協(xié)議，進行物業(yè)交接。此后，某物業(yè)管理公司與業(yè)委會就交接事項未能達(dá)成一致意見，亦未撤出小區(qū)。同年8月，業(yè)委會將某物業(yè)管理公司起訴至法院，在該案訴訟過程中，雙方于2019年4月完成了物業(yè)交接手續(xù)，某物業(yè)管理公司撤離小區(qū)。

2020年，某物業(yè)管理公司起訴業(yè)主王某，要求交納2017年6月至2019年3月期間的物業(yè)費。訴訟中，王某認(rèn)為已經(jīng)聘請了新的物業(yè)服務(wù)人且原物業(yè)服務(wù)人服務(wù)存在重大瑕疵拒交物業(yè)費。

裁判結(jié)果

法院生效判決認(rèn)為，涉案小區(qū)通過法定程序解聘某物業(yè)管理公司，并選聘新的物業(yè)服務(wù)人，故某物業(yè)管理公司不得再強行提供物業(yè)服務(wù)，更不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)委會于2018年7月告知某物業(yè)管理公司解聘其公司，不再接受任何形式的服務(wù)，并要求其于2018年7月底進行物業(yè)交接，故法院認(rèn)定某物業(yè)管理公司為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的截止時間為2018年7月底，此后雖然物業(yè)公司并未撤出小區(qū)，但不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用，故某物業(yè)管理公司無權(quán)要求業(yè)主王某給付2018年7月31日之后的物業(yè)費。

要點提示

物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進場服務(wù)。

案例十

物業(yè)服務(wù)人追繳車位服務(wù)費，如何確定是否超過訴訟時效

基本案情

2020年8月，某物業(yè)管理公司起訴姜某要求其支付2008年至2015年小區(qū)車位服務(wù)費。姜某辯稱2014年年底其已經(jīng)賣掉涉案房屋和車位，且訴爭期間車位服務(wù)費已經(jīng)超過訴訟時效。訴訟中，某物業(yè)管理公司表示，其對姜某搬離涉案房屋不知情，不知道姜某新住址，雙方未對涉案房屋進行物業(yè)交割；其曾電話聯(lián)系姜某，未接通；其持續(xù)提供服務(wù)，快遞單證明其在持續(xù)追繳欠費。姜某認(rèn)為，某物業(yè)管理公司在對其賣掉涉案房屋完全知情的情況下，即便繼續(xù)向該房屋地址發(fā)快遞，亦不能視為有效送達(dá)。

裁判結(jié)果

法院生效判決認(rèn)為，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。一審中姜某明確提出訴訟時效抗辯意見，雖然某物業(yè)管理公司提交催繳車位服務(wù)費的快遞單，但是，該快遞單沒有顯示郵寄結(jié)果和簽收信息，某物業(yè)管理公司亦不能就其主張的曾經(jīng)通過電話形式催繳欠費一事提交相應(yīng)證據(jù)予以證明。

此外，快遞單所載收件地址的房屋，以及涉案車位已于2014年12月由姜某名下變更為案外人，且根據(jù)某物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)的情況，其對于涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更應(yīng)當(dāng)知情。故法院對于其按照姜某原房屋地址郵寄催繳通知的行為，難以認(rèn)定為合理催繳。至本案起訴之日即2020年8月，某物業(yè)管理公司訴訟請求已經(jīng)超過法律規(guī)定的訴訟時效，不應(yīng)得到支持。

要點提示

訴訟時效制度是權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利即喪失請求人民法院依法保護其民事權(quán)利的法律制度。法律保護民事主體在訴訟時效的有效期間內(nèi)的勝訴權(quán)，超過訴訟時效起訴可能帶來敗訴風(fēng)險。向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。