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某小區(qū)業(yè)主小明將 自己的住房改造成 “藤藤菜面館 ”，對(duì)外營(yíng)業(yè)。同樓的鄰居對(duì)此行為極力表示反對(duì)，認(rèn)為面館營(yíng)業(yè)時(shí)產(chǎn)生的油煙會(huì)影響左鄰右舍和上層鄰居的正常生活，反對(duì)小明用住房開(kāi)面館。面對(duì)鄰居們的反對(duì)聲音，小明表示 自己的房屋想怎么用就怎么用，開(kāi)面館不需要征得任何人同意。請(qǐng)問(wèn)，小明能用自己的房子開(kāi)面館嗎？ 

第279條　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法 律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。 

小區(qū)是業(yè)主的居住場(chǎng)所，需要安全、安寧的生活環(huán)境?！睹穹ǖ洹返?79條對(duì)業(yè)主改變住宅用途的行為做了限制，明確業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房時(shí)，除需遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)?shù)玫接欣﹃P(guān)系業(yè)主的一致同意。

所謂 “有利害關(guān)系的業(yè)主”是指本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主和在建筑區(qū)域內(nèi)、本棟建筑物之外，能夠證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主。簡(jiǎn)言之，滿足下列條件之一的即可認(rèn)定為 “有利害關(guān)系的業(yè)主”，一是本棟樓的其他業(yè)主，二是認(rèn)為住宅性質(zhì)改變后對(duì) 自己房屋價(jià)值、生活質(zhì)量等方面造成或可能造成不利影響的同一小區(qū)的其他棟業(yè)主。例如， “藤藤菜面館”營(yíng)業(yè)時(shí)產(chǎn)生的噪音、油煙所影響到的本棟樓業(yè)主及鄰近樓棟的業(yè)主，都屬于有利害關(guān) 系的業(yè)主。 

需要注意的是，《民法典》相較于 《物權(quán)法》對(duì) “同意”的要求做了進(jìn)一步明確。具體來(lái)說(shuō)， 《民法典》第279條將此前 《物權(quán)法》第77條規(guī)定的 “應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”中的 “同意”修改為 “一致同意”，也就是業(yè)主改變住宅性質(zhì)的行為必須得到全體有利害關(guān)系業(yè)主的一致同意，只要有一人反對(duì)就不能改變住宅性質(zhì)。具體到本示例中，小明想要用 自己的房子開(kāi) “藤藤菜面館”，除了需要遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還需要得到本棟樓業(yè)主和其他棟樓有利害關(guān)系業(yè)主的一致同意，否則小明無(wú)權(quán)用自己的房子開(kāi)面館。