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老舊小區(qū)屋頂漏水修繕費(fèi)該誰承擔(dān)？

楊先生住在昆明某小區(qū)里，該小區(qū)建設(shè)年代有些久遠(yuǎn)，小區(qū)沒有維修資金。楊先生住小區(qū)頂層，2019年，家里屋頂突然出現(xiàn)漏水，經(jīng)過一番查驗(yàn)后，確定漏水原因是防水層老化所致，楊先生多次找小區(qū)物業(yè)公司及樓下住戶協(xié)商，希望可以一起出錢對(duì)屋頂進(jìn)行修繕，但物業(yè)公司和樓下住戶對(duì)楊先生的要求置之不理。

為了不影響生活，楊先生只好自己先墊付6570元對(duì)漏水點(diǎn)進(jìn)行了修繕。

楊先生認(rèn)為：屋頂屬于小區(qū)公共部分，物業(yè)公司和樓下的住戶應(yīng)當(dāng)一起來承擔(dān)這個(gè)修繕的義務(wù)，可物業(yè)公司和樓下的住戶們都不理睬。無奈之下，楊先生將樓下6家住戶一并告上法庭，要求平均分?jǐn)偩S修費(fèi)。訴訟過程中，6家住戶申請(qǐng)追加小區(qū)物業(yè)公司作為共同被告。

最初，法官考慮到當(dāng)事人之間是多年鄰里關(guān)系，若能以調(diào)解方式化解糾紛最好，但6家住戶對(duì)于賠償一事卻“各有道理”。

樓下的住戶認(rèn)為：7樓房子漏水憑啥要讓大伙出錢修繕？以后咱家漏水了，也讓大伙一起出錢修繕，這種可行嗎？頂層房屋購買時(shí)，本就較一般樓層價(jià)格便宜，怎能當(dāng)初撿了便宜，現(xiàn)在卻讓大伙兒一塊兒跟著出錢修繕呢？

還有住戶認(rèn)為：他已經(jīng)好久沒在這個(gè)小區(qū)居住了，不應(yīng)該承擔(dān)這個(gè)修繕費(fèi)，樓下住戶的意見不能達(dá)成一致，總之一句話，就是不愿意出錢修繕。

物業(yè)公司則認(rèn)為：他們僅向業(yè)主收取了少量物業(yè)費(fèi)，主要幫助業(yè)主看守小區(qū)大門及日常清掃，費(fèi)用中并不包含小區(qū)公共區(qū)域的維修。

判決：整個(gè)單元住戶應(yīng)對(duì)屋頂漏水擔(dān)責(zé)

五華法院開庭審理認(rèn)為，首先，楊先生與樓下6住戶對(duì)單元樓屋頂享有共有及共同管理的權(quán)利，如果允許部分業(yè)主不支付維修費(fèi)而享有其他業(yè)主支付維修費(fèi)用所帶來的利益，有違公平原則，并會(huì)對(duì)共有建筑物的長期安全使用甚至公共利益造成損害，所以，樓下6住戶共同承擔(dān)維修費(fèi)的1/3，平均每戶365元。

其次，物業(yè)公司收取了業(yè)主物業(yè)費(fèi)，即負(fù)有對(duì)小區(qū)物業(yè)共用部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理的職責(zé)，對(duì)修繕屋頂?shù)馁M(fèi)用理應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)分?jǐn)?，庭審中，楊先生明確表示不要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，故本應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的2190元由楊先生自行承擔(dān)。

最后，楊先生購買的房屋位于單元樓頂層，在交易慣例中，普通平層頂樓房屋價(jià)格通常低于其他樓層，楊先生應(yīng)較其他住戶承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)及養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

于是，五華法院作出一審判決：由頂層住戶楊先生、物業(yè)公司以及樓下6家住戶各承擔(dān)維修費(fèi)的1/3。

宣判后，各方當(dāng)事人均表示服判不上訴。

法官點(diǎn)評(píng)

在《民法典》實(shí)施前，我國物權(quán)法第72條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分……”?！睹穹ǖ洹穼?shí)施后，上述法律規(guī)定自然廢止，取而代之的是《民法典》第273條：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)”?？梢?，無論是《民法典》實(shí)施前或?qū)嵤┖?，小區(qū)屋頂都屬于業(yè)主共有部分，無論是否居住頂層，全體業(yè)主對(duì)屋頂均享有共同使用、共同維護(hù)的權(quán)利和義務(wù)，任何人不得以不使用屋頂為由拒絕履行相應(yīng)義務(wù)。同樣，在高層住宅中，業(yè)主不得以不使用電梯為由不交納電梯維修費(fèi)用；在集中供暖的地區(qū)，業(yè)主不得以冬季不在此居住為由不交納暖氣費(fèi)用……本案中，樓下住戶提出的不是屋頂使用人、不在此居住等抗辯理由均不能成立。在法律只對(duì)業(yè)主權(quán)利義務(wù)共同作出原則性規(guī)定的情況下，合理確認(rèn)各方責(zé)任比例是本案裁判的關(guān)鍵，法官從公平的價(jià)值取向出發(fā)，綜合權(quán)衡各方利益后作出本案判決，一方面有利于和諧鄰里、和諧社會(huì)構(gòu)建，一方面也是基層法院法官在實(shí)踐中將社會(huì)主義核心價(jià)值觀融入具體案件的體現(xiàn)。

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