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物業(yè)糾紛業(yè)主多敗訴？20個經(jīng)典案例全解讀

時間：2022.03.03

案例1：不買車位，就不讓業(yè)主的車進小區(qū)

案例介紹：

高女士去年搬進了新買的商品房，私家車一直就隨意停放在小區(qū)里。后來，情況出現(xiàn)了變化，物業(yè)公司貼出告示說小區(qū)內(nèi)停車得交車位費。每月交120元停車費后，物業(yè)就給一張門禁卡，業(yè)主開車進小區(qū)直接打卡進門，如果不交錢，就不讓車開進小區(qū)了。高女士對物業(yè)的做法非常生氣，她認為：物業(yè)公司只是進行一些職責范圍內(nèi)的管理工作，物業(yè)不讓業(yè)主開車進小區(qū)就是“行為越位”，自己作為小區(qū)的業(yè)主，有進出小區(qū)的自由和權利，物業(yè)公司的做法嚴重侵害了自己的合法權利；物業(yè)公司辯稱：此舉主要是為了維護小區(qū)的環(huán)境，制止車輛亂停亂放。

案例分析：

讓不讓業(yè)主開車進小區(qū)和業(yè)主買不買車位是兩個完全不同的法律問題。物業(yè)不讓業(yè)主開車進小區(qū)，侵犯了業(yè)主的自由出入權。業(yè)主購買了商品房，對小區(qū)院落內(nèi)的處地享有共同使用權，車位只是商品房的附屬物，業(yè)主有商品房就是物權所有人。該物業(yè)公司以不購買車位為由不讓業(yè)主開車進入小區(qū)的做法侵犯了業(yè)主的物權。

如果小區(qū)內(nèi)要收取車位費首先應由業(yè)委會通過，按照物價部門的價格標準，并報街道辦、派出所等有關部門備案。如果小區(qū)內(nèi)沒有業(yè)主的合法組織，則需由全體業(yè)主協(xié)商通過。在業(yè)主不知情的情況下，物業(yè)公司擅自定價的做法是不合法的。

案例. 02

在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔責任

案例介紹：

徐某去廠房上班，走在通往廠房載貨電梯的臺階上滑倒摔傷，醫(yī)院診斷為左肩肱骨骨折伴肩關節(jié)脫位，只因當天廠房三樓漏水正好滴在臺階，天氣寒冷出現(xiàn)結冰。徐某摔傷當天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對此事承擔責任，物業(yè)公司認為沒有義務承擔，雙方各執(zhí)已見，因次起訴至法院。

案例分析：

原告作為公司員工，上下班應走人行通道，白天行走，理應看到臺階上有結冰，并應當預見到滑倒的危險性，故應對摔傷的行為負主要責任。

但被告作為廠房的物業(yè)管理單位應對物業(yè)公共配套設施完好起保養(yǎng)維修的責任，在接到廠房漏水報修通知后，理應及時修理，但未提供及時安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結冰后未及時清除或積極的防范措施，故對原告滑倒致傷應承擔一定的責任。

案例. 03

物業(yè)合同爭執(zhí)

案例介紹：

某小區(qū)物業(yè)管理公司原由小區(qū)開發(fā)商聘請，業(yè)主入住后對該物業(yè)管理公司不滿意，雙方矛盾很大，小區(qū)業(yè)主委員會決定解聘該公司。但該公司稱，其與開發(fā)商有委托管理合同，且業(yè)主購樓時與開發(fā)商的契約中已訂明“同意開發(fā)商委托的管理公司管理”。因此，業(yè)主現(xiàn)在無權解聘管理公司，業(yè)主稱服務質(zhì)量不好，無法舉證，且物業(yè)管理服務質(zhì)量沒有統(tǒng)一標準，所以物業(yè)管理公司不存在違約，如果業(yè)主堅持解聘，就要承擔相應的違約責任。為此，業(yè)主與物業(yè)管理公司爭執(zhí)不下，訴諸于法院。

案例分析：

1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關系問題；

2、物業(yè)管理法律關系的產(chǎn)生、變更的基礎是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理公司的管理權來自于產(chǎn)權人的委托授權。在物業(yè)開發(fā)階段，產(chǎn)權是開發(fā)商的，因而這時只有開發(fā)商有權決定請哪一家物業(yè)管理公司參與開發(fā)和日后過渡期的管理；在業(yè)主入主后，由于產(chǎn)權的轉移，物業(yè)管理的決定權也隨之轉移了，由業(yè)主的所有權派生出來的管理權或委托管理權自然也屬于業(yè)主，因此，開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司在完成了過渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權就隨即從開發(fā)商手上轉移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會可以根據(jù)對原開發(fā)商聘用的物業(yè)管理公司的考察來決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)管理公司。

3、本案中，物業(yè)管理公司拒絕交出管理權的理由不能成立，業(yè)主委員會在與物業(yè)管理公司自行協(xié)商不成的情況下，可請求政府主管部門行政調(diào)處或提起司法訴訟。

案例. 04

樓上跑水，樓下要求物業(yè)索賠

案例介紹：

徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。對物業(yè)公司的服務不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費？徐先生應該向誰要求索賠？

案例分析：

1.樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導致跑水但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關系。

2.房屋質(zhì)量不好導致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關系，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應當承擔違約賠償責任。

3.樓上業(yè)主過失導致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權行為而產(chǎn)生的侵權法律關系，樓上業(yè)主的過錯導致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構成對樓下業(yè)主財產(chǎn)權利的侵犯，構成侵權應當承擔侵權賠償責任。

4.物業(yè)管理公司在本案中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護和修繕。由于受損部分不屬于公共設施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務不屬于物業(yè)管理費所涵蓋的服務范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務，對該部分維修應當另行支付費用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費。

案例. 05

業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設障

案例介紹：

小王購買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理公司提出兩個要求：第一，簽訂業(yè)主公約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開發(fā)商的承諾不一樣，同時他認為簽訂3年的管理協(xié)議也是不合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。

案例分析：

業(yè)主在購買房屋時，已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購房款，就應該履行向業(yè)主交付房屋的義務，這與物業(yè)管理公司是沒有關系的。如果開發(fā)商或是物業(yè)管理公司因為業(yè)主沒有簽訂業(yè)主公約、對物業(yè)管理公司協(xié)議有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權益的侵害。

逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的，既不符合國家有關的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場的現(xiàn)實格格不入。如果物業(yè)管理公司因為以上原因拒絕交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發(fā)商違約，并要求其承擔違約導致的損失賠償。

案例. 06

業(yè)主涂改自家外墻顏色被物業(yè)起訴

案例介紹：

王先生于2010年7月與江蘇某置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂合同，購買了該公司開發(fā)的201室商品房。但是簽約后不久，因對房屋構造不滿，王先生將開發(fā)商告到了法院。訴訟期間，他干了一件令全小區(qū)業(yè)主目瞪口呆的事：將屋前屋后的外墻涂成紅色，并將屋前小花園統(tǒng)一安裝的起裝飾作用的鐵柵欄拆除。屢次交涉無果后物業(yè)將之告到了法院。

物業(yè)公司認為：建筑物有專有部分和共有部分之分，商品房內(nèi)部屬于業(yè)主的專有部分，專有部分怎樣使用，全憑業(yè)主做主，但是共有部分的所有權及管理權歸全體業(yè)主所有，個別業(yè)主只能使用，不得占有，也不得改變其結構和用途。因此，要求法院判決王先生將外墻和柵欄恢復原狀。

業(yè)主認為：自己既然買下了房子，就有權按照喜好改變外墻的顏色。況且我只涂刷了凹進來的那部分墻面，也就是陽臺的墻面，陽臺是我花錢買的面積，我把它涂成紅色怎么了？

律師觀點：未封閉陽臺的墻面與商品房外立面是不可分割的整體，王先生也應將這一部分恢復原狀。

案例分析：

根據(jù)物業(yè)管理條例第四十六條：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。而且，根據(jù)第五十條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。而居民樓是公用建筑。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

案例. 07

小區(qū)車輛被劃傷物管答應承擔維修

案例介紹：

成都科興南路近郊民居院子里，停放在小區(qū)的9輛私家車同一側的車身出現(xiàn)10厘米到1米不等長度的劃痕。小區(qū)物管公司唐先生說，早上巡查時，發(fā)現(xiàn)有車子被劃，已通知部分車主。有車主建議小區(qū)應該安裝監(jiān)控！保安隊隊長王先生說，已經(jīng)報警：“這個小區(qū)年代比較久，一直沒有監(jiān)控系統(tǒng)。我們3個月前才接手，正在向街道辦申請安裝監(jiān)控系統(tǒng)。”王先生還說，小區(qū)共有9輛車子被劃，除其中一輛是車主說自己維修外，其余8輛車子的維修由物管公司承擔。同時，他表示，物管公司會加緊安裝監(jiān)控系統(tǒng)工作。

案例分析：

根據(jù)物業(yè)管理的理論，業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同的權利。該小區(qū)沒有安裝監(jiān)控器，是屬于物業(yè)的過錯，應該由物業(yè)承擔維修責任。非常幸運的是，該小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，因為業(yè)主提出的建議和意見，馬上認識到了不足之處，并及時的采取措施，計劃安裝監(jiān)控器，這樣使業(yè)主的權利得到了保障。

同時，根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

案例. 08

公共設施的主人究竟是誰

案例介紹：

上海某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個人，使得小區(qū)的停車費用漲價，造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。

而部分小區(qū)的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現(xiàn)象也不在少數(shù)，并且出讓之后因為這些公共配套設施的經(jīng)營范圍和功能的改變，不再作為小區(qū)的配套服務所引起的矛盾，已經(jīng)開始成為物業(yè)管理方面的主要焦點之一。

案例分析：

這類的物業(yè)管理糾紛其實牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機動車停車場（庫），不應當提供給本小區(qū)外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。”而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規(guī)定。

案例. 09

物管闖入私人住宅強行整改住房

案例介紹：

某小區(qū)業(yè)主反映，小區(qū)管理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下，派員進入其尚在裝修的房屋內(nèi)，將業(yè)主自行安裝的窗框拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同時也遭到破壞。業(yè)主認為：小區(qū)管理部雖出具了書面整改通知書，但無權擅自闖入私人住宅強行拆除，這種行為嚴重侵害了業(yè)主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識，同時要求小區(qū)管理部對在該事件中給業(yè)主造成的損失進行賠償。

注：1、經(jīng)有關部門認定，業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構筑物；2、小區(qū)物業(yè)管理部之前已向業(yè)主發(fā)出《違約行為整改通知書》，但業(yè)主表示拒不整改。

案例分析：

1.小區(qū)管理部有沒有對業(yè)主在裝修過程中的行為進行必要限制的責任？

作為《物業(yè)管理服務合同》內(nèi)約定的一項義務，物業(yè)管理公司有責任對業(yè)主在裝修過程中的行為進行監(jiān)管和必要的限制。

首先，小區(qū)管理部應當審查業(yè)主的裝修方案，將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項通過《住宅裝修須知》的形式告知業(yè)主和業(yè)主委托的裝修公司，并與業(yè)主簽訂《住宅裝修管理服務協(xié)議》。值得注意的是：在簽訂協(xié)議時，小區(qū)管理部應當告知業(yè)主在裝修時的禁止行為。例如：不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌，改變房屋外部顏色；應考慮樓層樓板承載力；不影響毗鄰房屋的安全使用；不影響其他業(yè)主的正常使用等等。其次，小區(qū)管理部應當按照協(xié)議，加強對日常裝修現(xiàn)場的巡視和檢查，監(jiān)督業(yè)主或裝修公司履行裝修協(xié)議條款內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者裝修公司有違反協(xié)議的行為，小區(qū)管理部應當及時制止，已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。最后，裝修完畢，小區(qū)管理部應當進行現(xiàn)場驗收，凡有違反裝修協(xié)議的行為，應要求業(yè)主或裝修公司恢復或賠償。

2.小區(qū)管理部是否應對業(yè)主的違約（違章）行為承擔管理不善的責任？

物業(yè)管理公司作為受托實施管理的公司，應當按照《物業(yè)管理服務合同》約定，履行相應的管理義務。但是，物業(yè)管理公司是一個民事主體而非行政管理機關，因此，物業(yè)管理公司是不能采取強制措施的，它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主及使用人提出改進意見，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小區(qū)管理部向業(yè)主提出了整改意見，應當說就已盡到了依管理合同而履行的義務，對于業(yè)主的違約行為物業(yè)管理公司不承擔責任。但是，如果物業(yè)管理公司根本沒有履行監(jiān)督管理義務，沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時告知有關部門或業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司就違背了物業(yè)管理合同的義務，此時應當承擔相應的違約責任。

綜上可知，本案中業(yè)主違章搭建的行為影響了小區(qū)這個整體商品的整體外觀，且沒有履行對業(yè)主自身行為規(guī)范的約定，物業(yè)公司是有必要對其進行監(jiān)管和限制的；但物業(yè)管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權限，且不利于矛盾的解決。物業(yè)公司應把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務中，設法得到業(yè)主的理解與支持。

案例. 10

幼兒在小區(qū)游泳池溺亡誰之過

案例介紹：

廣州9歲幼兒翻越游泳池外圍欄桿進入游泳池溺亡，幼兒父母將開發(fā)商及物業(yè)管理方起訴法院，法院審理后認為，幼兒父母作為監(jiān)護人應承擔主要責任，物業(yè)公司在管理方面存在漏洞，承擔次要責任。

家長開發(fā)商各執(zhí)一詞：

原告認為，游泳池屬無證經(jīng)營，且游泳池的安全設施、人員及安全管理不到位。B公司為A小區(qū)的開發(fā)商，但A小區(qū)游泳池建設沒有向體育監(jiān)管部門申報。因此，兩被告對幼兒的死亡負有直接的、不可推卸的責任。

B公司稱，開發(fā)商不是泳池的所有人或管理人，不存在疏于管理的過失責任。受害人之死亡與建筑質(zhì)量或其他審批手續(xù)不齊全不存在任何的因果關系，幼兒的監(jiān)護人對其監(jiān)護失職才是造成其溺水的原因。

C公司則認為，幼兒溺水身亡時間是在對泳池檢查完后，且是擅自進入泳池的。作為物業(yè)管理公司，公司已于泳池原有的各項配套設施的基礎上安置了多處安全防范的提示標志，并配套工作人員進行巡邏檢查，泳池內(nèi)也配置了安全員進行安全防范。幼兒在泳池關閉以后私自進入泳池而致溺水，與公司管理工作無關。

案例分析：

廣州市第二人民法院審理后認為，本案基本事實為，汪大寶、汪小寶脫離監(jiān)護人監(jiān)護，在A小區(qū)游泳池關閉熄燈、救生員撤離后翻越游泳池邊的欄桿進入游泳池并最終致汪大寶溺水身亡。汪大寶的父母作為監(jiān)護人應承擔主要責任，物業(yè)公司C公司在管理方面存在漏洞，承擔二成責任。

A小區(qū)為封閉管理小區(qū)，C公司在小區(qū)門口設有崗亭，崗亭的保安人員應對進入小區(qū)人員進行必要管理，汪大寶、汪小寶并非A小區(qū)的住戶，其二人作為未成年人在沒有大人陪同的情況下進入該小區(qū)時，C公司在小區(qū)門口的保安沒進行必要的盤問或者阻攔；當晚汪大寶、汪小寶試圖攀爬進游泳池時，C公司工作人員發(fā)現(xiàn)后雖制止但沒進行必要的盤問或者將其勸阻出小區(qū)，C公司對汪大寶之死存在一定過錯。綜合本案案情，酌定C公司承擔2成的賠償責任。

案例. 11

業(yè)委會擅自打官司

案例介紹：

某小區(qū)業(yè)委會今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會辦公用房，業(yè)委會委員們再也不用到小區(qū)隔壁的咖啡館碰頭開會了。輸?shù)墓偎纠镉幸粋€是侵害了物業(yè)公司的商譽，須賠償幾萬元，業(yè)委會希望每家每戶分攤幾百元錢，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對，理由是這5起官司中沒有一起征得過業(yè)主大會的表決通過。因此，業(yè)主表示該由業(yè)委會成員本人承擔訴訟風險，業(yè)委會準備將拒付訴訟費的業(yè)主告上法庭，由法院替業(yè)委會做主，討回公道。

注：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，誰擁有房地產(chǎn)權證誰就是業(yè)主，業(yè)主大會是廣大業(yè)主的權利機構，而業(yè)委會則是一個執(zhí)行機構，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，它無權作出任何重大決議，包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關廣大業(yè)主切身利益的決定，必須按照法律法規(guī)的規(guī)定，得到管理區(qū)域有投票權的三分之二以上通過并明確授權才能生效。

案例分析：

有的業(yè)委會擅自作主的現(xiàn)象比較嚴重。有一個小區(qū)業(yè)委會一年里共打了8起官司，輸了官司業(yè)委會就辭職不干了。有的業(yè)委會雖然形式上通過了書面投票表決，而大多在征詢意見時往往寫上這么一句話：如果你未在規(guī)定的時間里將征詢意見表寄回業(yè)委會，則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有3種，即同意、反對、棄權。既不能將棄權票加在反對票身上，更不能將棄權票強加到同意票的頭上。

案例. 12

客戶欠租，物管應該怎么做

案例介紹：

某高級商務辦公樓內(nèi)有一本地公司A公司，其業(yè)務并未因入駐了一個好的辦公樓而有進一步發(fā)展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負擔，一年多以后，欠租的情形出現(xiàn)了。物業(yè)管理部門發(fā)出在指定的期限內(nèi)，如果A公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止部分服務的通知，A公司對此未做出任何反應，也沒有能力做出反應。期限到了，物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除，隨后A公司通訊中斷。這時A公司負責人認為寫字樓物業(yè)管理部門侵犯了他們的權利，遂雙方引起糾紛。

案例分析：

1、物業(yè)項目在招租招商過程中，要對租戶的商業(yè)信譽及其行業(yè)前景做出適當?shù)恼{(diào)研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風險。

2、一般情況下，對欠租租戶的處理要依據(jù)1998年建設部《關于物業(yè)轉讓、租賃的管理準則》規(guī)定：對欠租人先進行書面催租，如果沒有得到有效回應，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實施要堅決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。

3、個別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些“質(zhì)地較為優(yōu)良”的公司或對整個項目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當?shù)膶捪藓蜏p免，在對這類公司采取處理措施時一般應適當留出余地。

4、對欠租租戶采取措施的基礎是與之簽署了具備法律效力的租賃合同，因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見。

案例. 13

失竊導致的責任糾紛

案例介紹：

昆明市某業(yè)主收房時與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，約定物業(yè)公司應承擔保安義務，包括對小區(qū)進行封閉式管理、24小時保安巡邏值班，確保小區(qū)內(nèi)無重大刑事案件發(fā)生等內(nèi)容。2009年11月17日，該業(yè)主家中失竊，該業(yè)主認為這是物業(yè)公司未履行保安義務，提供物業(yè)管理服務有瑕疵造成的，故向物業(yè)公司提出索賠。物業(yè)公司認為其已經(jīng)盡其所能提供了物業(yè)管理服務，不應承擔賠償責任，且業(yè)主家中究竟是否失竊、損失多少無法確定，故拒絕了業(yè)主的索賠要求。因雙方各執(zhí)一詞，協(xié)商未果，業(yè)主遂向人民法院起訴，要求物業(yè)公司賠償其因失竊遭受的損失兩萬元。法院在審理此案過程中倍感困惑，一個看似簡單的案件，如何分配舉證責任以及如何認定舉證責任是否完成卻相當棘手。究竟是要求物業(yè)公司證明其“已經(jīng)依約履行了義務”，還是要求業(yè)主證明物業(yè)公司“履行義務存在瑕疵”？法院最后只好采取了折中的妥協(xié)做法，按照所謂“公平分擔”的原則，讓物業(yè)公司承擔了賠償部分損失的責任。

案例分析：

有分析認為，讓業(yè)主完全承擔舉證責任，只能是導致業(yè)主敗訴，有失公平。鑒于此類物業(yè)案件舉證的復雜性，應本著公平與誠信原則合理分配舉證責任。物業(yè)管理是一個過程，該過程很難再現(xiàn)和證明，因此，不能把舉證責任完全加在任何一方頭上。原則上，業(yè)主主張物業(yè)公司的服務不達標，應首先提供必要的證據(jù)，使舉證責任發(fā)生轉換；物業(yè)公司也應提出證據(jù)證明自己履行了義務；法官綜合運用所有的證據(jù)材料進行分析判斷，并形成自己的內(nèi)心確信。就上面的案例來說，業(yè)主應首先提供證據(jù)證明物業(yè)公司沒有盡到24小時巡邏值班的義務，并提供報案材料以及受案的公安機關做的勘驗筆錄作為證據(jù)；物業(yè)公司也應提供保安24小時巡邏的簽到簿、訪客進出小區(qū)登記簿、保安交接班記錄等書證，由法院綜合這些證據(jù)進行判斷。

案例. 14

沒簽訂物業(yè)合同被判繳納物業(yè)費

案例介紹：

艾某經(jīng)營的網(wǎng)吧位于某小區(qū)內(nèi)。2003年7月1日，小區(qū)業(yè)主委員會與政興物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》。合同簽訂后，政興物業(yè)按約定進行了物業(yè)服務。但艾某未向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費。政興物業(yè)公司于2003年11月7日訴至法院，要求艾某付拖欠的2003年第三至第四季度的物業(yè)管理費3611元。艾某以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同、物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點提供的服務不多為由，拒交物業(yè)費。

審判結果：中法認為，艾某作為業(yè)主，物業(yè)服務合同對其具有約束力，其負有向物業(yè)公司交納物業(yè)費的義務。判決艾某一次性給付物業(yè)公司物業(yè)管理費3611元。

案例分析：

《物業(yè)管理條例》規(guī)定，在業(yè)主委員會依法成立后，業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對全體業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主委員會也未與物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務，業(yè)主則應按照實際發(fā)生的服務的價格向物業(yè)公司交納相應的費用。

當前，物業(yè)管理服務合同到期或未到期即新更換物業(yè)公司，從而引發(fā)老物業(yè)不走、新物業(yè)進不來的情況十分普遍，新進物業(yè)公司運用法律手段來維護自身權益是明智之舉。

案例. 15

保安半夜進民宅，物業(yè)公司被判賠

案例介紹：

北京朝陽某住宅區(qū)張先生夫婦在凌晨被室內(nèi)的響動驚醒，立即起床并打開臥室的門，發(fā)現(xiàn)有人已走到客廳和臥室過道處，這個人自稱是物業(yè)公司的保安員。于是張先生夫婦把物業(yè)公司告上了法庭，并要求賠償每人精神損失費各5萬元。此案件在北京各界，尤其是在居民和物業(yè)管理界引起了強烈震動和激烈爭論。

法院認為，張先生夫婦身為業(yè)主（住戶），與物業(yè)管理公司間形成了委托管理關系。保護業(yè)主的安全，維護業(yè)主的利益是物業(yè)管理公司的職責。但在履行職責時應注意采取適當合理的方式，如果措施不當侵害了業(yè)主的權利，應承擔相應的法律責任。物業(yè)公司保安員在值班時進入張先生夫婦房間，其自稱因為房門虛掩，為張先生夫婦的安全和利益而入室檢查。而按照《住戶手冊》規(guī)定，遇此緊急情況其既不與業(yè)主家電話聯(lián)系，又未請公安人員見證，該行為是不符合有關規(guī)定的，侵害了公民住宅不受侵犯的權利。而且其是在張先生夫婦深夜熟睡之機闖入，給張先生夫婦帶來了一定的精神刺激，影響了生活，應該就此不當行為承擔責任。因該保安員是在履行職務中侵害了張先生夫婦的權利，故由物業(yè)公司承擔責任。

問題：

1、物業(yè)公司保安進入居民住宅，是否屬于違紀？2、遇到保安進入居民住宅問題，物業(yè)公司如何處理？3、張先生夫婦把物業(yè)公司告上法庭，法庭如何判決？

案例分析：

按慣例和法律法規(guī)規(guī)定，任何個人和單位是不能私入民宅的，否則被視為侵犯。但是也有例外，因為物業(yè)公司的保安員有著極為特殊的義務，須保護服務范圍的財產(chǎn)安全，維護服務范圍的正常秩序，做好服務區(qū)域內(nèi)的防火、防盜、防爆炸、防破壞、防治安災害事故等安全防范工作。并且據(jù)調(diào)查，物業(yè)公司保安員由于是在深夜值班時發(fā)現(xiàn)張先生家的家門虛開，在經(jīng)按鈴房內(nèi)無反應的可疑情況下，他才進入房內(nèi)進行檢查，完全是在履行職責，是對張先生夫婦的安全負責。

根據(jù)物業(yè)公司了解的情況及相關物業(yè)管理制度，保安當時不可能掌握張先生家的鑰匙，而張先生沒有任何物品丟失，也無門鎖及其他損壞后果。物業(yè)管理公司認為在此種情況下保安入室沒有違法，只屬于違紀行為，因為公司的《住戶手冊》規(guī)定，保安員在社區(qū)內(nèi)作24小時巡邏，如遇緊急情況，應按登記的電話號馬聯(lián)系有關住戶并立即通知公安部門或消防等部門，如無法聯(lián)系有關住戶時，即邀請公安人員或消防人員開啟正門，進入單元審查事故情況，并做適當處理。

案例. 16

業(yè)主擅自堵排水口

案例介紹：

甲小區(qū)某號602室由被告華某承租，502室由原告王某承租。因被告某物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規(guī)范要求設置防護網(wǎng)，被鳥鉆進管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。被告華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角深入502室，致使原告王某裝潢的地板等物受損。原告王某要求賠償，但因被告華某與物業(yè)管理公司相互推諉，原告王某遂訴訟至法院。

案例分析：

對于此案，法院審理經(jīng)審理判定：

1、物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某和原告王某承租的房屋內(nèi)，造成原告財產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應承擔主要責任。

2、華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽臺處排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了原告的財產(chǎn)損害。為此，華某對原告的財產(chǎn)損害也應承擔一定的責任。

案例. 17

業(yè)主與業(yè)主直接對簿公堂

案例介紹：

王某與李某是鄰居關系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調(diào)機啟動后，熱風從窗戶吹進鄰居房內(nèi)，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機并賠償精神損失。

案例分析：

王某作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權利，但必須接受相應的限制。王某將空調(diào)器的室外機移至房屋的北側外立面，違反了《民法通則》的關于相鄰關系的有關規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。

目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結構和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調(diào)，則大多以拒付物業(yè)服務費相要挾，無形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。

案例. 18

超過訴訟時效法院不支持物業(yè)費支付

案例介紹：

楊林華在交納了1994年9月至1996年12月的物業(yè)管理費、采暖費、水費后，不再交納任何費用。2007年7月19日，楊林華所屬的華新國際訴至沈河區(qū)人民法院，請求法院判令楊華林給付1997年至2003年的物業(yè)管理費、采暖費和稅費。

原審法院判決楊華林應給付華新國際1997年12月的物業(yè)管理費、采暖費和水費。宣判后，雙方均不服原審判決，向沈陽中法提起上訴。

審判結果：沈陽中法認為，華新國際向原審法院起訴的時間是2004年7月19日，而其所請求的楊林華應支付拖欠的物業(yè)管理費是從1997年1月起至2004年6月30日止，支付拖欠的采暖費分別是1998至1999年度，2002年至2004年度。華新國際應該在得知自己的權利受侵害后的兩年之內(nèi)起訴。對于2002年7月19日前發(fā)生的費用應該適用法律關于訴訟時效的規(guī)定。最后法院判決楊林華只需支付2002年以后i的費用。

案例分析：

我國《民法總則》規(guī)定了訴訟時效制度，如果在法定期限內(nèi)不行使權利，將導致權利的喪失或權利的減損。物業(yè)合同適用訴訟時效的規(guī)定。

案例. 19

業(yè)主私自搭建房屋

案例介紹：

邱先生在某小區(qū)購買了一套商品房，并在該商品房屋頂上違章搭蓋了一間100多平方米的房間，嚴重影響了小區(qū)的安全和整體形象，其行為遭到了其他業(yè)主的強烈反對。小區(qū)物業(yè)公司多次制止邱先生違章搭建，但對方均置之不理。市城建監(jiān)察支隊也向其發(fā)出停止違章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。物業(yè)公司遂向法院起訴。

法院認為，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的違章搭建行為，其職責和義務是進行勸阻、制止，法律和業(yè)主大會并沒有授權其可直接提起民事訴訟，按照物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《小區(qū)業(yè)主臨時公約》，其權利義務應由業(yè)主承受，物業(yè)公司并非該臨時公約的權利義務相對人，也不是相關權利義務的承受主體。因此，當有業(yè)主未遵守公約承諾時，應由相關業(yè)主或業(yè)主委員會提起民事訴訟，物業(yè)公司無權以合同相對人的身份起訴要求業(yè)主承擔違約責任。

案例分析：

住在頂層或靠近其他公共空地的業(yè)主，經(jīng)常會往公共空間打主意，改造公共用地并占為己有，不僅影響了小區(qū)的整體景觀形象，也侵害了其他業(yè)主的權益。物業(yè)公司對這種行為應及時進行制止，制止無效情況下應在規(guī)定時間內(nèi)報告房屋行政管理部門，也可建議相關業(yè)主或業(yè)主委員會提起民事訴訟進行維權。

案例. 20

裝修管理案例分析

案例介紹：

某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關閉，以便裝修管理人員隨時檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場吸煙，并且沒有按規(guī)定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負責人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權益。同時表示將訴諸公堂。

注：1、該戶業(yè)主未簽署《裝修管理服務協(xié)議》。2、管理處認為施工單位違反了該小區(qū)裝修安全管理規(guī)定，要對其作出相應的處罰。

案例分析：

1、本案例中物業(yè)管理工作人員的行為，似乎是在根據(jù)相關法規(guī)和合同認真履行自己的職責和義務，制止違規(guī)裝修行為，消除安全隱患，維護廣大業(yè)主的共同利益，從表面看好象是合情、合理、合法的?？墒?，本案例中物業(yè)管理工作人員以裝修管理為由，在未經(jīng)業(yè)主（所有權人）同意的情況下對私家住宅堂而皇之地“推門而入”。這一行為顯然有違我國憲法關于公民的合法財產(chǎn)以及人身權益不受侵犯的法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的合法權益，確有侵權之嫌。

2、物業(yè)管理人員在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)裝修施工人員的違規(guī)事實和安全隱患以后，按照相關法規(guī)的規(guī)定，將施工負責人帶到管理處接受處理（比如向其告知禁止行為和注意事項，發(fā)放《違章整改通知書》要求限期整改等），并沒有限制該負責人的人身自由的主觀故意和事實情節(jié)，不構成所謂的“非法滯留”。當然，如果這時出現(xiàn)施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業(yè)管理人員也可以采取服務上門的方式履行“告知禁止行為和注意事項”以及其他法定義務。

3、《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告?？梢?strong>物業(yè)管理企業(yè)沒有行政處罰權，不能對施工單位“作出相應的處罰”。

4、業(yè)主未簽署《裝修管理服務協(xié)議》并不能說明業(yè)主沒有履行《物業(yè)管理條例》第五十三條規(guī)定的“事先告知物業(yè)管理企業(yè)”的義務，因為“事先告知”不一定以簽署協(xié)議為載體。也不構成業(yè)主對其住宅進行裝修的先決條件，這是業(yè)主的權利（在不違章的情況下）。

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