濟(jì)南市房產(chǎn)管理局關(guān)于立即開展全市物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全大檢查活動的通知

時間：2010.06.05 來源：市物協(xié)

各縣（市）區(qū)房管局、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

２００８年８月３日晚，我市市中區(qū)三箭銀苑小區(qū)發(fā)生了一起電梯安全責(zé)任事故，造成了嚴(yán)重后果。為認(rèn)真汲取此次事故的慘痛教訓(xùn)，切實加強我市物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯、中央空調(diào)、供電、供水、供暖、消防等物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的管理服務(wù)工作，消除事故隱患，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，市局決定在全市物業(yè)行業(yè)中開展物業(yè)服務(wù)共用設(shè)施設(shè)備安全大檢查活動。現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：
??? 一、檢查的重點
??? 全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對所有物業(yè)服務(wù)項目立即開展物業(yè)服務(wù)共用設(shè)施設(shè)備安全大檢查工作。本次檢查要自五個方面重點開展工作，即要重點檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否簽訂物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)的范圍和內(nèi)容是否包括物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的管理服務(wù)；是否建立物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備檔案和臺帳；有無共用設(shè)施設(shè)備管理、運行、巡視檢查、維修保養(yǎng)等制度，是否嚴(yán)格執(zhí)行；是否配備專業(yè)技術(shù)人員，崗位責(zé)任制是否落實；共用設(shè)施設(shè)備及機(jī)房環(huán)境是否符合相關(guān)要求，危及人身安全處是否設(shè)置明顯標(biāo)示并采取有效防范措施。
??? 具體檢查項目及要求如下：
??? （一）電梯共用設(shè)施設(shè)備
??? １.是否存在設(shè)備損壞、使用故障等情況；
??? ２.準(zhǔn)用證、年檢合格證、使用說明是否完備；
??? ３.安全設(shè)備是否齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施是否完好；
??? ４.是否有專業(yè)隊伍進(jìn)行定期維修保養(yǎng)；維修保養(yǎng)合同是否完備；維修保養(yǎng)人員是否持證上崗；運行出現(xiàn)故障后，維修人員是否在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修；
??? ５.運行出現(xiàn)險情后，是否有排除險情的應(yīng)急處理措施。
??? （二）中央空調(diào)共用設(shè)施設(shè)備
??? １.中央空調(diào)系統(tǒng)運行是否正常，水塔運行噪音是否超標(biāo)，有無嚴(yán)重滴、漏水現(xiàn)象；
??? ２.是否有專業(yè)隊伍進(jìn)行定期維修保養(yǎng)，操作人員是否持證上崗；
??? ３.運行出現(xiàn)故障后，維修人員是否在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修；
??? ４.有無故障應(yīng)急處理預(yù)案。
??? （三）供電共用設(shè)施設(shè)備
??? １.有無可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)項目停電的遺留問題；
??? ２.有無線路老化、破損、私拉亂接等安全隱患；
??? ３.接到停電、限電通知后，是否按規(guī)定時間通知業(yè)主；
??? ４.是否有停、限電應(yīng)急處理措施；
　?。?/span>.維修人員是否持證上崗，有無安全操作規(guī)程，是否嚴(yán)格執(zhí)行。
　?。ㄋ模┙o排水共用設(shè)施設(shè)備
　?。?/span>.水箱、上下水管等供水、二次供水設(shè)備是否有破損；是否有跑冒滴漏現(xiàn)象；水箱蓋是否上鎖；
　?。?/span>.是否按規(guī)定及時對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證是否齊全；水池、水箱是否清潔衛(wèi)生，是否有水質(zhì)污染隱患；
　　３.排水、排污管道是否暢通；汛期內(nèi)，道路、地下室、車庫、設(shè)備房是否有積水浸泡現(xiàn)象發(fā)生；
　?。?/span>.是否有事故應(yīng)急處理方案；發(fā)生事故后，維修人員是否能在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修；是否有大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。
　?。ㄎ澹┕┡灿迷O(shè)施設(shè)備
　?。?/span>.共用供暖設(shè)施設(shè)備是否完好，運行是否正常；
　　２.共用供暖設(shè)施設(shè)備的管道閥門有無跑冒滴漏現(xiàn)象，是否存在安全隱患。
　?。┫拦灿迷O(shè)施設(shè)備
　?。?/span>.消防設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好無損、隨時啟用；
　?。?/span>.消防通道是否暢通；
　?。?/span>.消防疏散示意圖、應(yīng)急照明設(shè)施、疏散指示標(biāo)志是否完備；
　?。?/span>.有無突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，是否建立義務(wù)消防隊伍，并落實責(zé)任、組織演練；
　?。?/span>.消防管理人員是否持證上崗，是否掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題。
　　二、檢查時間
　　本次物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全大檢查活動的時間為即日起至９月中旬。
　　三、活動的要求
　?。ㄒ唬┘訌婎I(lǐng)導(dǎo)，精心組織。各縣（市）、區(qū)房管局要切實加強對物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全大檢查活動的組織領(lǐng)導(dǎo)，迅速擬定工作方案，抓緊動員部署，切實抓好落實。要按照“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的要求，明確責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)、責(zé)任單位、責(zé)任人，對方案落實情況加強監(jiān)督檢查，確保整改到位。
　?。ǘ┟鞔_責(zé)任，狠抓落實。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要高度重視，成立由主要負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全大檢查專門機(jī)構(gòu)，制定切實可行的工作方案，將工作任務(wù)層層分解，落實到人，確保在規(guī)定期限內(nèi)完成任務(wù)。一是著手建立物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全隱患排查整改工作機(jī)制。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全大檢查工作要與物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化活動相結(jié)合，對排查出的隱患全部登記造冊，建立臺帳；對發(fā)現(xiàn)的安全隱患；要迅速組織整改，明確整改措施、整改時限、責(zé)任部門和責(zé)任人；要認(rèn)真做好整改后的驗收復(fù)查工作，確保隱患得到及時消除；對暫時難以消除的安全隱患，要制定整改方案，報告業(yè)主委員會及相關(guān)專業(yè)管理部門。二是要建立物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全隱患排查整改報告制度。按照屬地管理的原則，將排查中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全隱患及提出的整改措施及時上報項目所在縣（市）區(qū)房管局或相關(guān)部門。三是要制定應(yīng)急預(yù)案，提高突發(fā)事件應(yīng)對能力。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，健全應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)，完善應(yīng)急管理制度，加強應(yīng)急救援裝備配備，加強應(yīng)急預(yù)案演練，全面提高突發(fā)事件的處置和應(yīng)對能力。
　　（三）填報要求。2008年9月15日前，各縣（市）區(qū)房管局要以書面形式將轄區(qū)內(nèi)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全大檢查及整改情況上報市局。

????????????????????????????????????? 二００八年八月八日

物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全大檢查情況總結(jié)

按照濟(jì)房政字[2008]36號文件《關(guān)于立即開展全市物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全大檢查活動的通知》的要求，為切實加強我市物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的管理工作，消除事故隱患，規(guī)范整頓物業(yè)服務(wù)行為，2008年8月8日至9月15日，開展了物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全大檢查活動，現(xiàn)將有關(guān)情況總結(jié)如下：
　　一、活動的開展情況
　　(一)領(lǐng)導(dǎo)重視，組織嚴(yán)密。各區(qū)接到檢查通知后立即進(jìn)行了工作部署，指定專人負(fù)責(zé)。高新區(qū)成立了由管委會副主任任組長，房產(chǎn)管理局局長、管委會辦公室副主任任副組長，管委會各機(jī)構(gòu)的主要領(lǐng)導(dǎo)為成員的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全大檢查工作領(lǐng)導(dǎo)小組；市中區(qū)、歷下區(qū)、歷城區(qū)分別成立了以局長和分管局長為組長的檢查工作組。
　　(二) 檢查細(xì)致，措施得力。各區(qū)的檢查工作主要是通過聽取物業(yè)服務(wù)企業(yè)的匯報、查看相關(guān)資料和現(xiàn)場檢查共用設(shè)施設(shè)備的方式，檢查涉及6個項目21項內(nèi)容。各檢查組進(jìn)行了分工，仔細(xì)對照檢查標(biāo)準(zhǔn)逐一核實，活動結(jié)束后，為保證整改效果，針對存在的問題，提出了限期整改、限期維修、限期完善的要求。
　　二、取得的成效
　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的安全意識有了提高。本次物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全大檢查活動的開展，提高了各物業(yè)服務(wù)企業(yè)對防范安全隱患的認(rèn)識，加強了對防范安全事故的重視。
　　（二）物業(yè)服務(wù)小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備的安全性得到提高。在檢查過程中，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)都嚴(yán)格按照要求，針對存在的問題，進(jìn)行了自查，多數(shù)企業(yè)能整改的立即進(jìn)行了整改，一時不能整改到位的，也列出了整改的時限，通過此次檢查工作，各物業(yè)小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備安全性能有了顯著的提高。
　　三、存在的主要問題
　　（一）認(rèn)識水平不夠高。部分物業(yè)企業(yè)在對物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的安全運行認(rèn)識上不到位，總以為物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要為業(yè)主服務(wù)好就行了，而在物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的安全運行方面，總認(rèn)為多年來也沒有出現(xiàn)大的問題，思想上麻痹松懈。沒有將物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的安全運行列入重要的議事日程，留下了安全隱患。有的小區(qū)個別建筑未投入使用，就私自將消防設(shè)施設(shè)備停用，有的小區(qū)建成后消防設(shè)施一直沒啟用，這反映出部分企業(yè)思想上對消防不重視，完全沒有意識到這樣做的危害性，一旦出現(xiàn)火災(zāi)，如果不能及時發(fā)現(xiàn)處理，會對人們的生命財產(chǎn)造成巨大的危害。
　?。ǘ┕芾砹Χ炔粔虼?。檢查中，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項規(guī)定、制度和應(yīng)急預(yù)案規(guī)定的都很細(xì)，具體執(zhí)行中也都按照規(guī)定進(jìn)行操作和應(yīng)急演練，但在個別單位中，制度落在紙上，掛在墻上，卻沒有落實在行動上，制度規(guī)定形同虛設(shè)，管理漏洞多，職責(zé)不清，責(zé)任不明，加上人員流動頻繁，管理工作前后難以銜接，出現(xiàn)管理空檔。電梯屬于特種設(shè)備，電梯的管理人員必須經(jīng)過特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門考核合格，才能進(jìn)行作業(yè)，很多單位的電梯管理人員無證上崗或管理人員數(shù)量達(dá)不到要求。有的單位確實按要求對管理人員進(jìn)行了培訓(xùn)，但管理人員因為種種原因，不久就離開了公司，而物業(yè)單位要重新聘請人員并進(jìn)行培訓(xùn)，這樣就造成短期內(nèi)管理人員無證上崗或數(shù)量達(dá)不到。但一旦出現(xiàn)問題，不能迅速有效的采取措施，必然造成十分嚴(yán)重的后果。
　?。ㄈ╅_發(fā)商遺留問題突出。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際上是從開發(fā)企業(yè)派生的二級子公司，一方面在某種程度上削弱了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場競爭能力，另一方面由于開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的父子關(guān)系，客觀上影響了物業(yè)項目正常的接管驗收和工程資料的正常交接，給后期物業(yè)服務(wù)與業(yè)主需求造成了難度。同時，物業(yè)服務(wù)工作從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，重建設(shè)、重銷售、輕服務(wù)的問題沒有根本解決。開發(fā)項目在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段遺留下的問題，在房屋交付使用后逐步暴露出來。例如有的小區(qū)開發(fā)商在前期建設(shè)階段為壓縮成本，配備的設(shè)施設(shè)備質(zhì)量較差，在交付使用后設(shè)施設(shè)備隔三差五就出問題，物業(yè)就時常要進(jìn)行維修，既耗費精力，又耽誤了正常使用。
　?。ㄋ模┰O(shè)施設(shè)備存在大量的安全隱患
　　1、電梯共用設(shè)施設(shè)備方面：（1）有的小區(qū)電梯內(nèi)報警裝置只能發(fā)出事故訊號，但無法與中控室直接對話或聲音太小、沒有對講系統(tǒng)、警鈴不響或沒有報警裝置、轎廂感應(yīng)器不夠靈敏、電梯樓層顯示燈不亮、電梯內(nèi)未張貼安全標(biāo)示、乘梯須知人為撕掉、通風(fēng)排風(fēng)有故障；（2）有些單位建立了安全管理制度，但落實情況的記錄不完善，有的有記錄無人員簽字，有的記錄不連續(xù)；（3）多數(shù)物業(yè)公司事故應(yīng)急預(yù)案不健全：如《電梯困人應(yīng)急預(yù)案》、《突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案》等，有的企業(yè)應(yīng)急救援預(yù)案無演練及記錄，無法驗證該預(yù)案的操作性；（4）電梯的定期檢驗情況良好，但是根據(jù)《山東省特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》的規(guī)定，特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)在特種設(shè)備檢驗檢測有效期滿前一個月向特種設(shè)備檢驗檢測機(jī)構(gòu)申請定期檢驗，在這個方面有的單位做的不好，沒有及時申請；（5）根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定，特種設(shè)備安全管理人員和作業(yè)人員必須經(jīng)過特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門考核合格，取得相應(yīng)資格證書。檢查發(fā)現(xiàn)，部分電梯使用單位的管理人員無證上崗或管理人員數(shù)量達(dá)不到要求；（6）有的小區(qū)電梯合格證過期，部分小區(qū)和大廈的電梯面臨大修但沒有維修經(jīng)費，對于停用一年以上、準(zhǔn)備報廢的電梯，應(yīng)在停用、報廢之日起三十日內(nèi)到原注冊登記的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理登記，檢查中發(fā)現(xiàn)有的電梯使用單位未按此規(guī)定辦理。
　　2、中央空調(diào)共用設(shè)施設(shè)備方面：個別單位存有制冷機(jī)組電纜橋架受腐蝕嚴(yán)重；水泵開啟噪音大；水泵釉封漏水；水系統(tǒng)保溫材料陳舊；冷凝水管主管倒坡，壓縮機(jī)缺氟利昂或損壞；壓力表溫、度計、閥門等有隱患。
　　3、供電共用設(shè)施設(shè)備方面：（1）配電室有的衛(wèi)生較差、有的未安裝擋鼠板、有的消防應(yīng)急燈存在沒電現(xiàn)象，設(shè)備有損壞、有的單位配電室出現(xiàn)地面下陷，造成斷裂、有的僅有鐵質(zhì)防盜門，沒有混凝土臺階；（2）有的小區(qū)空氣開頭老跳閘；（3）個別小區(qū)人員無高壓操作證；（4）日常操作用具如絕緣手套、絕緣膠鞋等有的不符合質(zhì)量要求；（5）有的電工不具備兩證，僅有值班證；（6）存在線路老化問題，有的線路未用穿線管；（7）個別小區(qū)電壓偏低，原始線路接口不實，造成室內(nèi)插座及照明突然斷電。
　　4、供暖共用設(shè)施設(shè)備方面：因為未到供暖期，供暖共用設(shè)施設(shè)備問題較少，多家物業(yè)公司正在進(jìn)行汽改水改造，個別單位蒸汽管網(wǎng)保溫材料有破壞現(xiàn)象。
　　5、給排水共用設(shè)施設(shè)備方面：（1）部分小區(qū)有的蓄水箱（池）的蓋未上鎖，有的根本就沒有防盜措施。二次供水應(yīng)有專門的管理人員，有的單位沒有專門管理人員，有的管理人員沒有取得衛(wèi)生知識培訓(xùn)合格證。蓄水箱（池）應(yīng)注意定期進(jìn)行清潔，要求每半年清理消毒一次，部分企業(yè)沒有做到；（2）個別小區(qū)外無雨水、污水的市政管網(wǎng)，中水系統(tǒng)無法對接；（3）有的小區(qū)設(shè)施老化，“跑冒滴漏”嚴(yán)重；（4）有的蓄水池出現(xiàn)滲漏，給水管道出現(xiàn)滲漏；（5）有的排水設(shè)施缺少雨水篦子；（6）有的排污泵或排污管道止回閥存有故障。
　　6、消防共用設(shè)施設(shè)備方面：（1）個別物業(yè)企業(yè)消防安全管理制度不健全；（2）有的自動消防控制系統(tǒng)值班人員無證上崗；（3）有的自動消防控制系統(tǒng)長期帶故障運行，維修保養(yǎng)不及時；（4）有的自動消防控制系統(tǒng)、水泵控制柜長期處于手動狀態(tài)（應(yīng)為自動狀態(tài)），一旦發(fā)生火災(zāi)，系統(tǒng)反應(yīng)時間人為延長、動作緩慢，嚴(yán)重影響撲救速度；（5）個別小區(qū)滅火器過期失效、室內(nèi)消防栓缺少水槍、水帶，有的消防栓關(guān)閉不嚴(yán)漏水或沒有消防專用扳手；（6）有的小區(qū)應(yīng)急照明設(shè)施不齊全；（7）有的小區(qū)消防管網(wǎng)出現(xiàn)漏水，一直未查出漏點；（8）有的火警探頭存有故障；（9）多產(chǎn)權(quán)單位建筑內(nèi)部，不同單位交接處的消防通道、消防安全設(shè)施的管理，存在管理漏洞，易造成火災(zāi)隱患的滋生；（10）部分小區(qū)缺乏完善的消防疏散指示標(biāo)志，沒有組建義務(wù)消防隊伍；（11）有的小區(qū)消防設(shè)施未啟用，有的甚至沒有配備安裝任何消防設(shè)施。
　　四、工作措施
　?。ㄒ唬┽槍栴}，搞好限期整改。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要針對本次大檢查活動中發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時進(jìn)行整改，對暫時難以消除的安全隱患，例如電梯、消防管理人員無證上崗或管理人員數(shù)量達(dá)不到的應(yīng)盡快組織進(jìn)行人員培訓(xùn)，力爭今年年底前整改完畢。各區(qū)房管局要嚴(yán)格監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對排查出的隱患全部登記造冊，對存在安全隱患的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行抽查和復(fù)查。
　?。ǘ┙⑽飿I(yè)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備長期檢查機(jī)制。市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會將建立物業(yè)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備檢查制度，每年組織進(jìn)行全市物業(yè)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備安全檢查工作。
　　（三）與相關(guān)部門聯(lián)動，形成合力。物業(yè)主管部門將與質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、消防、衛(wèi)生等相關(guān)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門及時進(jìn)行情況溝通，采取聯(lián)合培訓(xùn)學(xué)習(xí)、經(jīng)驗交流、現(xiàn)場檢查等方式，共同做好物業(yè)小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備使用的監(jiān)督管理工作。

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