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濟(jì)南市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《濟(jì)南市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)規(guī)則（試行）》的通知

時(shí)間：2010.06.05 來源：市物協(xié)

各縣（市）、區(qū)房管局，各相關(guān)單位：

為了規(guī)范物業(yè)管理評(píng)標(biāo)活動(dòng)，保證評(píng)標(biāo)的公平、公正，維護(hù)招投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，

我局制定了《濟(jì)南市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)規(guī)則（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

????????????????????????????????? 二00七年八月一日

濟(jì)南市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)規(guī)則（試行）

第一章?總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理評(píng)標(biāo)活動(dòng)，保證評(píng)標(biāo)的公平、公正，維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)

《評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)方法暫行規(guī)定》（國(guó)家計(jì)委等7部委第12號(hào)令）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際制定本規(guī)則。

第二條本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理評(píng)標(biāo)活動(dòng)。

第三條評(píng)標(biāo)活動(dòng)遵循公平、公正、科學(xué)、擇優(yōu)的原則。

第四條評(píng)標(biāo)活動(dòng)依法進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)或者影響評(píng)標(biāo)過程和結(jié)果。

第五條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采取必要措施，保證評(píng)標(biāo)活動(dòng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行，現(xiàn)場(chǎng)答辯環(huán)節(jié)除外。

第六條市房管局對(duì)評(píng)標(biāo)活動(dòng)依法實(shí)施監(jiān)督，依法查處評(píng)標(biāo)活動(dòng)中的違法違規(guī)行為。

第二章?評(píng)標(biāo)委員會(huì)

第七條評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人負(fù)責(zé)依法組建，并負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)活動(dòng)。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。

第八條評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從濟(jì)南市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)中以隨機(jī)抽取的方式確定。

有下列情況之一的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提出回避：

（一）本人任職于投標(biāo)企業(yè)或者與投標(biāo)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人有親屬關(guān)系的；

（二）本人與投標(biāo)企業(yè)有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的；

（三）本人或本人所在單位為投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投標(biāo)指導(dǎo)或制作投標(biāo)文件的；

評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)回避而不回避，造成招標(biāo)人或投標(biāo)人經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九條評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、客觀、公正、誠(chéng)實(shí)、廉潔的履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、

其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，獨(dú)立的對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審、比較、評(píng)分，不得互相串聯(lián)、

議論有關(guān)投標(biāo)文件的內(nèi)容。

第十條評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦

情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。

前款所稱與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員，是指評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以外的因參與評(píng)標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉

有關(guān)評(píng)標(biāo)情況的所有人員。

第三章?評(píng)標(biāo)的準(zhǔn)備與初步評(píng)審

第十一條評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)編制供評(píng)標(biāo)使用的相應(yīng)表格，認(rèn)真研究招標(biāo)文件，至少應(yīng)了解和熟悉以下內(nèi)容：

（一）招標(biāo)目的；

（二）招標(biāo)物業(yè)的具體情況；

（三）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求；

（四）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括招標(biāo)文件中規(guī)定的主要技術(shù)要求、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和其他條件；

（五）招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)方法和在評(píng)標(biāo)過程中考慮的相關(guān)因素。

第十二條評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行系統(tǒng)地評(píng)審和比較，并對(duì)投標(biāo)人的投標(biāo)答辯表現(xiàn)和知識(shí)能力進(jìn)行評(píng)審和比較。招標(biāo)文件中沒有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法不得作為評(píng)標(biāo)的依據(jù)。

招標(biāo)文件中規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法應(yīng)當(dāng)合理，不得含有傾向性、或者排斥潛在投標(biāo)人的內(nèi)容，不得妨礙或者限制投標(biāo)人之間的競(jìng)爭(zhēng)。

第十三條評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以書面方式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確、對(duì)同類問題表述不一致或者有明顯文字和計(jì)算錯(cuò)誤的內(nèi)容作必要的澄清、說明或者補(bǔ)正。澄清、說明或者補(bǔ)正應(yīng)以書面方式進(jìn)行，并不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

投標(biāo)文件中用文字表示的金額和用數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準(zhǔn)；總價(jià)金額與單價(jià)金額不一致的，以單價(jià)金額為準(zhǔn)，但單價(jià)金額小數(shù)點(diǎn)有明顯錯(cuò)誤的除外；對(duì)不同文本投標(biāo)文件的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準(zhǔn)。

第十四條評(píng)標(biāo)委員會(huì)在評(píng)標(biāo)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出處理或者向招標(biāo)人提出處理建議，并作書面記錄。

第十五條在評(píng)標(biāo)過程中，發(fā)現(xiàn)有下述情形之一的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)將投標(biāo)人的投標(biāo)作為廢標(biāo)處理：

（一）投標(biāo)人以他人的名義投標(biāo)、串通投標(biāo)、以賄賂手段謀取中標(biāo)或者以其他弄虛作假方式投標(biāo)的；

（二）投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)明顯低于管理服務(wù)成本的，或者在設(shè)有標(biāo)底時(shí)投標(biāo)報(bào)價(jià)明顯低于標(biāo)底，投標(biāo)人不能合理說明或者不能提供相關(guān)證明材料的；

（三）投標(biāo)人資格條件不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和招標(biāo)文件要求的，或者拒不按照要求對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行澄清、說明或者補(bǔ)正的；

（四）未對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)的。

第十六條評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件要求，審查并逐項(xiàng)列出投標(biāo)文件的主要投標(biāo)偏差。

投標(biāo)偏差分為重大偏差和細(xì)微偏差。

第十七條下列情況屬于重大偏差：

（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)方案明顯不符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求；

（二）投標(biāo)文件載明的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等不符合招標(biāo)文件的要求；

（三）投標(biāo)文件內(nèi)容明顯不符合法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、技術(shù)規(guī)范的要求，或投標(biāo)文件提出明顯不切實(shí)際、不可實(shí)現(xiàn)的管理服務(wù)承諾目標(biāo)；

（四）投標(biāo)文件未按招標(biāo)文件要求順序編制，或投標(biāo)文件有重要實(shí)質(zhì)內(nèi)容遺漏、缺失；

（五）不符合招標(biāo)文件中規(guī)定的其他實(shí)質(zhì)性要求。

投標(biāo)文件有上述情形之一的，視為未能對(duì)招標(biāo)文件作出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)，并按本規(guī)則第十六條規(guī)定作廢標(biāo)處理。招標(biāo)文件對(duì)重大偏差另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十八條細(xì)微偏差是指投標(biāo)文件在實(shí)質(zhì)上響應(yīng)招標(biāo)文件要求，但在個(gè)別地方存在漏項(xiàng)或者提供了不完整的技術(shù)信息和數(shù)據(jù)等情況，并且補(bǔ)正這些遺漏或者不完整不會(huì)對(duì)其他投標(biāo)人造成不公平的結(jié)果。細(xì)微偏差不影響投標(biāo)文件的有效性。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面要求存在細(xì)微偏差的投標(biāo)人在評(píng)標(biāo)結(jié)束前予以補(bǔ)正。拒不補(bǔ)正的，在詳細(xì)評(píng)審時(shí)可以對(duì)細(xì)微偏差作不利于該投標(biāo)人的量化，量化標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法中規(guī)定。

第四章?詳細(xì)評(píng)審

第十九條物業(yè)管理評(píng)標(biāo)方法一般采用綜合評(píng)估法，或者法律、行政法規(guī)允許的其他評(píng)標(biāo)方法。

第二十條綜合評(píng)估法一般是將物業(yè)管理投標(biāo)評(píng)審分為投標(biāo)企業(yè)資信部分、技術(shù)部分、商務(wù)部分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等四部分的評(píng)審，采取百分制的方法將四部分評(píng)審評(píng)分加權(quán)求和，按總評(píng)分從高到低順序最后確定中標(biāo)候選人的評(píng)標(biāo)方法。

資信部分、技術(shù)部分、商務(wù)部分、現(xiàn)場(chǎng)答辯部分評(píng)審評(píng)分權(quán)重比例可以為20:30:40:10；四個(gè)部分評(píng)審的評(píng)分項(xiàng)目和評(píng)分方法、評(píng)分權(quán)重等應(yīng)在招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法中明確。

第二十一條資信部分評(píng)審，是招標(biāo)人將投標(biāo)人資質(zhì)等級(jí)、管理業(yè)績(jī)、項(xiàng)目主要管理人員業(yè)績(jī)以及從物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)中獲得的有關(guān)情況，提供給評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行綜合評(píng)比、打分。

技術(shù)部分評(píng)審，是評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件中的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、人員配備、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度、項(xiàng)目收支預(yù)算和各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)等，進(jìn)行評(píng)比、打分。

商務(wù)部分評(píng)審，是評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件中的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)和其他委托代理服務(wù)的費(fèi)用等，進(jìn)行評(píng)比、打分。

投標(biāo)答辯評(píng)審，是由招標(biāo)人組織，投標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)答辯人出席作答，評(píng)標(biāo)委員會(huì)按評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法對(duì)投標(biāo)答辯人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)提問、考核、比較，并量化打分。

第二十二條采用綜合評(píng)估法對(duì)投標(biāo)人資信、技術(shù)、商務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)分后，根據(jù)招標(biāo)文件中所確定的評(píng)分權(quán)重比例得出綜合評(píng)分。

第二十三條評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各個(gè)評(píng)審因素進(jìn)行量化時(shí)，應(yīng)當(dāng)將量化指標(biāo)建立在同一基礎(chǔ)或者同一標(biāo)準(zhǔn)上，使各投標(biāo)文件具有可比性。

第二十四條?評(píng)標(biāo)和定標(biāo)應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前完成。

招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)載明投標(biāo)有效期。投標(biāo)有效期從提交投標(biāo)文件截止日起計(jì)算。

第五章?推薦中標(biāo)候選人

第二十五條評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)以評(píng)審綜合得分高低向招標(biāo)人推薦不多于3名且標(biāo)明排列順序的中標(biāo)候選人。

第二十六條評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審、比較意見。評(píng)標(biāo)報(bào)告應(yīng)當(dāng)如實(shí)記載以下主要內(nèi)容：

（一）評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單；

（二）開標(biāo)記錄；

（三）符合要求的投標(biāo)人一覽表；

（四）廢標(biāo)情況說明；

（五）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)方法；

（六）綜合評(píng)分一覽表；

（七）推薦的標(biāo)明排列順序的中標(biāo)候選人名單；

（八）澄清、說明、補(bǔ)正事項(xiàng)紀(jì)要。

第二十七條評(píng)標(biāo)報(bào)告由評(píng)標(biāo)委員會(huì)全體成員簽字。對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)論持有異議的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員拒絕在評(píng)標(biāo)報(bào)告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評(píng)標(biāo)結(jié)論。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)此作出書面說明并記錄在案。

第二十八條評(píng)標(biāo)過程中使用的文件、表格以及其他資料應(yīng)及時(shí)歸還招標(biāo)人。向招標(biāo)人提交書面評(píng)標(biāo)報(bào)告后，評(píng)標(biāo)委員會(huì)即告解散。

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