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最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

時間：2010.06.05 來源：市物協(xié)

（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

法釋[2009]8號

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

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為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

?第一條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

?第二條符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

?（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

?（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

?前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

?第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

?物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

?第四條業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

?業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

?第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

?第七條業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

?第八條業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

?物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。

?第九條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

?物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

?第十條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

?物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

?第十一條本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

?第十二條因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

?第十三條本解釋自2009年10月1日起施行。

?本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高法答記者問：審理物業(yè)糾紛有新“說法”

《物權(quán)法》自2007年10月1日施行以來，涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)的糾紛案件數(shù)量不斷增加。建筑物的專有部分和共有部分怎么確定？車庫、車位問題如何解決？如何處理“住改商”糾紛？物業(yè)糾紛如何化解？最高人民法院近日出臺了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，并將于今年10月1日起正式施行。兩部司法解釋涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判實踐中的若干熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，記者就此采訪了最高人民法院有關(guān)負(fù)責(zé)人。

外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分

問：如何認(rèn)定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關(guān)鍵問題，司法解釋對此作出了怎樣的規(guī)定？

答：司法解釋從現(xiàn)實生活出發(fā)規(guī)定，除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等房屋外，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進(jìn)行了適當(dāng)列舉，即車位、攤位等。

實踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛是圍繞共有部分產(chǎn)生的。除《物權(quán)法》第六章規(guī)定的法定共有部分，如建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等，司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實踐中的糾紛。

因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。滿足下列兩個條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：1.不屬于業(yè)主專有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。

確保車庫車位“首先滿足業(yè)主需要”

問：車位、車庫爭議是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，司法解釋是如何處理此類問題的？

答：車位、車庫緊張是目前普遍存在的問題，這主要是由于我國客觀存在的土地資源稀缺所導(dǎo)致的人地矛盾。司法解釋在《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定框架內(nèi)，著重解決如何認(rèn)定建設(shè)單位已經(jīng)履行法律有關(guān)“首先滿足業(yè)主的需要”問題。

如果建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為已符合《物權(quán)法》第74條第1款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。其原因在于，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時候?qū)Υ艘彩敲髦?。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張。車位、車庫糾紛的處理是一個極其復(fù)雜的問題，司法解釋的規(guī)定還有些原則，但思路是明確的。在審判實踐中，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結(jié)合糾紛具體情況妥善處理相關(guān)案件。待審判實踐經(jīng)驗的積累足夠豐富之后，也可擇機(jī)就新問題、新情況作出單行批復(fù)。

“住改商”利害關(guān)系業(yè)主范圍劃在本棟建筑物之內(nèi)

問：當(dāng)前，因“住改商”引發(fā)的糾紛比較多，司法解釋對此作出了怎樣的解釋性規(guī)定？

答：按照《物權(quán)法》第77條規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。據(jù)此，《物權(quán)法》第77條實際上已經(jīng)成為“住改商”業(yè)主對由此產(chǎn)生的損害后果需承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的法律依據(jù)?！段餀?quán)法》施行后，在實踐中有做法是按照多數(shù)決定來確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見。這既沒有法律依據(jù)，也違反了《物權(quán)法》第77條的立法目的。

針對這種情況，司法解釋特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，不予支持。“住改商”是對住宅法定用途的改變，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個便于操作的有利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主，在審判實務(wù)中也比較容易掌握和操作。

此外，實踐中確實有可能出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與“住改商”行為存在利害關(guān)系的情況，但這部分業(yè)主的范圍難以統(tǒng)一劃定，為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無限制泛化，司法解釋另外規(guī)定，其應(yīng)證明利害關(guān)系的存在。

擴(kuò)充物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍

問：實踐中，物業(yè)服務(wù)合同的約定內(nèi)容一般較為簡單，在產(chǎn)生糾紛的時候，當(dāng)事人對如何確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)經(jīng)常發(fā)生爭議，司法解釋對此有何規(guī)定？

答：為更好維護(hù)業(yè)主權(quán)益，司法解釋依據(jù)合同默示條款理論，合理擴(kuò)充了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍，即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第2條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)主要是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，就其義務(wù)量而言，司法解釋對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)所做的規(guī)定并不會額外增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。

外一則：最高法為審理住房物業(yè)糾紛案立規(guī)

據(jù)《北京青年報》報道記者昨天（5月24日）從最高人民法院獲悉，為統(tǒng)一裁判尺度，妥善處理建筑物區(qū)分所有權(quán)，以及物業(yè)服務(wù)糾紛，最高人民法院于近日公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》，并將于今年10月1日起施行。

據(jù)介紹，這兩部司法解釋在《物權(quán)法》等法律規(guī)定框架內(nèi)，內(nèi)容涉及住房和物業(yè)糾紛案件審判中的若干熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，具體包括：業(yè)主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、面積人數(shù)的計算方法、業(yè)主權(quán)利義務(wù)的范圍、車位車庫糾紛的處理、業(yè)主自治重大事項的范圍、住改商糾紛的處理、利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定、業(yè)主撤銷權(quán)的行使以及業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)等；物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的約束力及效力、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任承擔(dān)、業(yè)主妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的責(zé)任承擔(dān)、物業(yè)費(fèi)糾紛處理等等。

■未取得房產(chǎn)證也能被認(rèn)定為業(yè)主

業(yè)主在物業(yè)管理中，除享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)提議召開業(yè)主大會會議，有權(quán)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)。但是，一戶人家的所有人是否都算業(yè)主？業(yè)主的身份如何確定？一直存在爭議。

新出臺的司法解釋明確，依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法使用商品房等建筑物，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

■“住改商糾紛”明確利害關(guān)系人

《物權(quán)法》第七十七條明確規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意”。但是，究竟什么是利害關(guān)系業(yè)主？《物權(quán)法》沒有就“利害關(guān)系”作出明確解釋。

新出臺的司法解釋明確，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

■對于小區(qū)物業(yè)服務(wù)業(yè)主享有五項知情權(quán)

《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)物業(yè)公司僅具備服務(wù)權(quán)，利用小區(qū)設(shè)施所得公共收益，必須全部用在小區(qū)公共設(shè)備維修、業(yè)主日常文體活動。但業(yè)主要求公布或查閱收入、使用情況，往往被拒，訴至法院后判決結(jié)果也不一，主要原因是法律沒有明確哪些情況可以公布或查閱。

新出臺的司法解釋明確，業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

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