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裝修巡查竟被起訴“私闖民宅”

某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關閉，以便裝修管理人員隨時檢查。

一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，便推門而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場吸煙，并且沒有按規(guī)定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負責人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權益。同時表示將訴諸公堂。

注：

1、該戶業(yè)主未簽署《裝修管理服務協(xié)議》。

2、管理處認為施工單位違反了該小區(qū)裝修安全管理規(guī)定，要對其作出相應的處罰。?

本案例中物業(yè)管理工作人員的行為，似乎是在根據(jù)相關法規(guī)和合同認真履行自己的職責和義務，制止違規(guī)裝修行為，消除安全隱患，維護廣大業(yè)主的共同利益，從表面看好像是合情、合理、合法的。可是，本案例中物業(yè)管理工作人員以裝修管理為由，在未經(jīng)業(yè)主（所有權人）同意的情況下對私家住宅堂而皇之地“推門而入”。從憲法中“公民的合法財產(chǎn)以及人身權益不受侵犯”的法律規(guī)定看，確有侵權之嫌。

物業(yè)管理人員在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)裝修施工人員的違規(guī)事實和安全隱患以后，按照相關法規(guī)的規(guī)定，將施工負責人帶到管理處接受處理（比如向其告知禁止行為和注意事項，發(fā)放《違章整改通知書》要求限期整改等），并沒有限制該負責人的人身自由的主觀故意和事實情節(jié)，不構成所謂的“非法滯留”。當然，如果這時出現(xiàn)施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業(yè)管理人員也可以采取服務上門的方式履行“告知禁止行為和注意事項”以及其他法定義務。

業(yè)主未簽署《裝修管理服務協(xié)議》并不能說明業(yè)主沒有履行《物業(yè)管理條例》第五十三條規(guī)定的“事先告知物業(yè)管理企業(yè)”的義務，因為“事先告知”不一定以簽署協(xié)議為載體。另外，《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告?？梢?，即使在業(yè)主違反裝飾、裝修方面的法律法規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)也沒有行政執(zhí)法權，不能對施工單位“作出相應的處罰”。

正所謂魔鬼出在細節(jié)處，物業(yè)管理人員在現(xiàn)場工作中往往容易忽略細節(jié)處的法律問題，于不知不覺中“闖紅燈”。尤其是在法律法規(guī)日趨完善，人們維權意識日益提高的今天，我們的工作人員更要注意時刻保持應有的法律意識。本案例中業(yè)主的房門是“虛掩”還是“緊閉”其實并不重要，重要的是現(xiàn)場工作人員是否養(yǎng)成了良好的工作習慣。在這種情況下一定要先表明身份和來意并征得同意后方可進入業(yè)主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推門而入”。

物業(yè)管理工作人員在面對業(yè)主和各種外來施工人員的態(tài)度上應一視同仁。在實施服務過程中始終保持有禮有節(jié)，不卑不亢，體現(xiàn)出熱情服務、知法依法的職業(yè)風貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。在處理現(xiàn)場違章裝修時，如果出現(xiàn)業(yè)主或裝修施工單位拒不配合物業(yè)管理人員正當?shù)难b修管理工作時，物業(yè)管理工作人員可以在依法采取制止、勸告、發(fā)放《違章通知書》、向政府部門報告等措施的同時注意在每一個步驟收集有利證據(jù)，以使自己始終處于主動有利的地位。切忌采取過激行為。

事實上作為物業(yè)管理常規(guī)業(yè)務的裝修管理工作，可以在多種環(huán)節(jié)加以控制。比如在物業(yè)銷售環(huán)節(jié)可以在銷售合同中的物業(yè)管理內(nèi)容里加以明確，也可以在《業(yè)主臨時公約》中加以明確。還可以在外來人員控制、裝修手續(xù)辦理以及日常巡查等環(huán)節(jié)加以控制和處理?？傊飿I(yè)管理企業(yè)可以通過多種途徑履行自己的告知、制止、報告以及協(xié)助處理等法定義務，規(guī)避這類風險。