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逾期不收房，物業(yè)費(fèi)該誰(shuí)擔(dān)？

文章轉(zhuǎn)自微信公眾號(hào)：萬(wàn)科物業(yè)說(shuō)?

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房屋買(mǎi)受人逾期不來(lái)收房的原因五花八門(mén)：長(zhǎng)期在國(guó)外沒(méi)時(shí)間，投資客節(jié)約持有期間的支出成本，房屋質(zhì)量問(wèn)題，甚至是風(fēng)水不好等等。在逾期收房的情形下，從開(kāi)發(fā)商交房之日起至房屋買(mǎi)受人收房之日止這段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)收取呢？

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。從該條款來(lái)看，首先明確了合同約定的效力，同時(shí)補(bǔ)充了已竣工尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人情形下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納的規(guī)則。該條款以“交給”作為分界嶺，然而“交給”一詞并不是一個(gè)法律用語(yǔ)，其準(zhǔn)確的含義應(yīng)當(dāng)是“交付”。就該條款，各地紛紛通過(guò)規(guī)定的形式進(jìn)行了補(bǔ)充和細(xì)化，以幾個(gè)城市為例：

《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定：物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)；物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。

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《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

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《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十五條規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷(xiāo)售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

通過(guò)上述條款可以看到各地司法實(shí)踐中普遍認(rèn)可了“交付”作為分界嶺這一方式，認(rèn)定房屋是否“交付”順理成章便成了判斷物業(yè)費(fèi)承擔(dān)主體的關(guān)鍵所在。“交付”標(biāo)志到底是什么呢？從常理判斷，交鑰匙或者交房卡后，房屋買(mǎi)受人才能進(jìn)入房間，因此，司法實(shí)踐中常常會(huì)采取“交鑰匙”作為一手房的交付標(biāo)志。但是如果房屋買(mǎi)受人延期收房或者拒絕收取鑰匙，將會(huì)造成開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。因此，實(shí)踐中為規(guī)避上述問(wèn)題的產(chǎn)生，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在商品房預(yù)售合同中增加一條：逾期不辦理房屋驗(yàn)收交接手續(xù)，經(jīng)書(shū)面催告一次仍未來(lái)交驗(yàn)的，催告書(shū)約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋視為轉(zhuǎn)移，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由買(mǎi)受人承擔(dān)。這一條款意味著，只要在庭審過(guò)程中提交了《商品房交付通知書(shū)》以及催告證明，即可向房屋買(mǎi)受人主張物業(yè)費(fèi)。

此時(shí)，很多人可能會(huì)提出疑問(wèn)：商品房預(yù)售合同屬于開(kāi)發(fā)商擬定并反復(fù)使用的格式合同，這種約定是否完全有效呢？筆者認(rèn)為，判斷該條款是否可以直接適用需要分成兩類(lèi)情況進(jìn)行討論：第一種情況是房屋買(mǎi)受人在沒(méi)有任何理由不收房的，這種情況下應(yīng)當(dāng)判定業(yè)主主觀上存在“惡意”，進(jìn)而直接適用商品房預(yù)售合同的約定，該房屋視為轉(zhuǎn)移，并由買(mǎi)受人承擔(dān)物業(yè)費(fèi)；第二種情況是房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，那么就需要判定該房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的嚴(yán)重程度，是否符合交付標(biāo)準(zhǔn)。如果房屋符合交付標(biāo)準(zhǔn)，例如已經(jīng)取得《住宅交付使用許可證》，或者雖然存在質(zhì)量問(wèn)題但不影響實(shí)際居住使用的，仍然應(yīng)當(dāng)認(rèn)定由買(mǎi)受人承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，反之，則應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。

在司法實(shí)踐中，物業(yè)公司打“交付”類(lèi)官司常常受阻，法院認(rèn)為房屋是否交付屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，應(yīng)當(dāng)先由開(kāi)發(fā)商同買(mǎi)受人打違約官司后，物業(yè)公司再行起訴。在這種情形下，我們建議在前期物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)費(fèi)起算點(diǎn)進(jìn)行明確約定，即按照收房通知書(shū)約定的日期起算物業(yè)費(fèi)，以便于法院在審理過(guò)程中可以直接援引相關(guān)條款，并將“交付”作為一種案件事實(shí)的認(rèn)定，以減少不必要的麻煩和損失。此外，雖然我國(guó)不是判例法國(guó)家，但是各地中院判決也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)鼗鶎臃ㄔ寒a(chǎn)生一定的影響，所以適當(dāng)提供一份已經(jīng)生效的判決給法官作為參考，也不失為一種好的方式。