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本報(bào)“法眼看物業(yè)”欄目上周接聽電話32個(gè)，有38名讀者登錄微博，咨詢與物業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)。應(yīng)讀者要求，本期解答《臨時(shí)管理規(guī)約》的相關(guān)問題。

??? 市民咨詢：我們幾個(gè)業(yè)主在買房前與開發(fā)商簽訂了《臨時(shí)管理規(guī)約》，請問什么是《臨時(shí)管理規(guī)約》？它和《管理規(guī)約》有什么區(qū)別？它是《商品房買賣合同》的組成部分嗎？

??? 濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會答復(fù)：《臨時(shí)管理規(guī)約》是由開發(fā)商在銷售物業(yè)前依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和建設(shè)部《臨時(shí)管理規(guī)約》（示范文本），結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際擬定的。其主要內(nèi)容是對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。包括：1．物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況；2．業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；3．維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；4．涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)；5．違約責(zé)任等。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將《臨時(shí)管理規(guī)約》向物業(yè)買受人明示，并予以說明，物業(yè)買受人在與開發(fā)商簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。該臨時(shí)規(guī)約對建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。《臨時(shí)管理規(guī)約》和《管理規(guī)約》的區(qū)別有兩點(diǎn)，1．簽訂時(shí)間不同。《臨時(shí)管理規(guī)約》是物業(yè)買受人在簽訂購房合同時(shí)簽訂的文件，《管理規(guī)約》則是在召開業(yè)主大會后簽訂的文件；2．制定方不同?！杜R時(shí)管理規(guī)約》由開發(fā)商制定；《管理規(guī)約》由業(yè)主大會制定；3．適用階段不同?！杜R時(shí)管理規(guī)約》適用于業(yè)主大會成立前，《管理規(guī)約》適用于業(yè)主大會成立后，需經(jīng)建筑面積總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過。根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房銷售時(shí)將《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規(guī)約》等作為《商品房買賣合同》的內(nèi)容進(jìn)行約定。