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物業(yè)公司“無(wú)奈撤軍”為哪般

7月3日，雅居園小區(qū)的物業(yè)客服中心大門緊閉，小區(qū)物業(yè)管理處于半癱瘓狀態(tài)。?

記者張勇?攝□采寫/見習(xí)記者?張曉莉統(tǒng)籌/黃智義

1999年，濟(jì)南擁有了第一家物業(yè)管理企業(yè)，從此，住宅小區(qū)、辦公樓等開始有了專業(yè)“管家”。
2007年，濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)正式成立，濟(jì)南物業(yè)管理企業(yè)有了自己
的組織。目前，濟(jì)南有物業(yè)企業(yè)近500家，其中250多家是物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的會(huì)員。
這些年來(lái)，物業(yè)企業(yè)和物業(yè)協(xié)會(huì)走過(guò)了風(fēng)風(fēng)雨雨，物業(yè)和居民的關(guān)系越來(lái)越無(wú)法分開。物業(yè)企業(yè)
面臨什么樣的生存現(xiàn)狀？物業(yè)服務(wù)又經(jīng)歷了哪些蛻變，并將有什么樣的發(fā)展方向？本報(bào)對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。
????佳園物業(yè)撤出雅居園小區(qū)，宏泰物業(yè)撤出宏泰小區(qū)……近期濟(jì)南物業(yè)協(xié)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已有十余家物業(yè)撤離原服務(wù)小區(qū)。盡管與濟(jì)南市龐大的物業(yè)市場(chǎng)相比，這樣的“撤軍”顯得“波瀾不驚”。但因?yàn)槲飿I(yè)管理已經(jīng)成為百姓日常須臾不離的服務(wù)，物業(yè)公司的撤出，還是給小區(qū)居民造成了不小的困擾。
????記者在雅居園小區(qū)看到，沒(méi)有了物業(yè)的小區(qū)開始臟亂。幾乎小區(qū)內(nèi)每個(gè)垃圾桶都是滿滿的，不少垃圾袋散落地上。炎熱的高溫下，股股異味飄散出來(lái)，熏得居民直掩鼻。沒(méi)有及時(shí)澆灌的綠化帶和植被也顯得無(wú)精打采。
????那么，物業(yè)緣何撤離？是服務(wù)不到位？還是有其他深層次原因？事關(guān)民生，記者展開了一番調(diào)查。
無(wú)奈的撤離

十余物業(yè)撤離，有些不撤的勉強(qiáng)度日

????相連的兩個(gè)小區(qū)，物業(yè)公司頻頻換，頻頻撤。有人戲稱是不是風(fēng)水有問(wèn)題？記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)“撤軍”，大多因?yàn)槿氩环蟪觥Ｓ行┈F(xiàn)在看起來(lái)風(fēng)平浪靜的小區(qū)，其實(shí)物業(yè)早已“捉襟見肘”。
文明撤離，提前半月貼通知
“我家的下水道又堵了，你們派個(gè)人———?咦，人呢？”7月初，和往常一樣，家住高新區(qū)雅居園7號(hào)樓的王女士，到小區(qū)物業(yè)辦公處報(bào)修。和往常不一樣，今天再也沒(méi)有物業(yè)服務(wù)人員跟隨她入戶維修，及時(shí)解決問(wèn)題了。6月30日，在高新區(qū)雅居園小區(qū)服務(wù)長(zhǎng)達(dá)3年之久的佳園物業(yè)公司，在貼出撤出告知的第15天，正式撤出小區(qū)?！斑@邊的物業(yè)很少有待得長(zhǎng)的?！奔易⊙啪訄@小區(qū)的李娜表示，離雅居園小區(qū)只有一條街之隔的黃金時(shí)代小區(qū)，物業(yè)也是換了好幾撥。
????濟(jì)南物業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年已有十余家物業(yè)公司撤出原服務(wù)小區(qū)。以歷下區(qū)為例，就有宏泰小區(qū)、華洋名苑、留園小區(qū)、燕東山莊4個(gè)小區(qū)。
微利轉(zhuǎn)虧損，還能撐幾時(shí)？
“其實(shí)，現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)中更多的處在‘死撐’狀態(tài)中?！币毁Y深物業(yè)人士表示。
????7月5日，記者來(lái)到位于文化東路與燕子山交叉口附近的匯東星座采訪。匯東星座只有一座16層高的辦公樓，使用面積將近17000平方米，是一個(gè)商業(yè)性的辦公寫字樓，大多是租用型的小公司。
????匯東星座物業(yè)的一名負(fù)責(zé)人介紹，人工成本、物料成本持續(xù)增加，公司由原來(lái)的微利迅速轉(zhuǎn)化為虧損后，資金缺乏，直接導(dǎo)致員工招聘難、設(shè)施設(shè)備維護(hù)滯后。為了保障公司的正常運(yùn)行，只能裁員。裁員之后，人員變少，服務(wù)質(zhì)量勢(shì)必下降?！盀榱司S護(hù)公司的品牌，2011年11月1日，我們?cè)?jīng)計(jì)劃核漲物業(yè)費(fèi)，只有不到一半的業(yè)主同意，沒(méi)有通過(guò)。”“打破頭”才中標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)槿氩环蟪霾坏貌怀烦?，這僅僅是物業(yè)公司的“無(wú)奈”嗎？
漲還是不漲，這是一個(gè)問(wèn)題

物業(yè)能虧本？很多業(yè)主不相信

對(duì)于物業(yè)公司虧本的說(shuō)法，一些業(yè)主們并不買賬。
賬目：物業(yè)一算賬，還真虧了
????“物業(yè)沒(méi)說(shuō)實(shí)話，每年交那么多物業(yè)費(fèi)，怎么就虧損了呢？”家住雅居園小區(qū)的沈先生提出自己的質(zhì)疑。
????沈先生表示，按照小區(qū)現(xiàn)在的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再加上每月收取的停車位管理費(fèi)，怎么著也得上百萬(wàn)元，養(yǎng)活物業(yè)的幾個(gè)人應(yīng)該綽綽有余。記者采訪時(shí)，小區(qū)大部分居民和沈先生有同樣的觀點(diǎn)。
????對(duì)此，佳園物業(yè)負(fù)責(zé)人給記者算了一筆細(xì)賬。雅居園居住和商用面積大約10萬(wàn)平方米，其中按照多層(面積40000平方米)0.6元/平方米，高層(面積62000平方米)1.0元/平方米，年物業(yè)費(fèi)為1032000元，年停車位(地上370個(gè)車位，每月80元，地下240個(gè)停車位，每月?60元)管理費(fèi)收入為528000元。年總收入為1560000元。
????物業(yè)支出如下：職工(63人平均工資1700元)工資支出1285200元，每年電梯維修保養(yǎng)費(fèi)12萬(wàn)，垃圾清運(yùn)費(fèi)(按高新區(qū)每車1000元計(jì)算)7萬(wàn)，從年初到現(xiàn)在的車輛劃損補(bǔ)償費(fèi)也有12萬(wàn)，總額為1595200元。物料支持等其他支出，與電梯廣告收益大體相抵，最終虧損35200元。
疑問(wèn)：公示的賬目，有沒(méi)有“貓膩”？
????有業(yè)主表示，即使物業(yè)費(fèi)收支情況進(jìn)行公示了，結(jié)果無(wú)外乎“虧損”這一結(jié)果，而其中各項(xiàng)支出項(xiàng)目，也是“物業(yè)公司自己說(shuō)了算的”。
????那么，“自己說(shuō)了算”的支出中，物業(yè)公司有哪些“說(shuō)不清道不明”的事兒？
????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)舊小區(qū)沒(méi)有房屋維修基金，經(jīng)常需要物業(yè)公司從收入中支出。業(yè)內(nèi)人士高女士表示，由于許多業(yè)主不大清楚物業(yè)公司在支出維修資金，所以認(rèn)為物業(yè)公司有“貓膩”?！爱?dāng)物業(yè)項(xiàng)目比較新、不需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維修修繕?lè)矫嫱度氪蟮馁Y金期間時(shí)，物業(yè)公司還能保本或微利運(yùn)營(yíng)。一旦項(xiàng)目老化，而大多數(shù)舊小區(qū)并沒(méi)有房屋維修基金，又需要物業(yè)投入較大資金進(jìn)行修繕時(shí)，物業(yè)公司將因?yàn)槟貌怀鲑Y金而不得不退出物業(yè)管理?！?br> ????“隨著員工工資的一漲再漲，佳園物業(yè)在我們小區(qū)確實(shí)掙不著錢?！毖啪訄@小區(qū)業(yè)委會(huì)成員李先生表示。
分析：有多少誤解還沒(méi)有解開？
????家住黃金時(shí)代小區(qū)的曹女士表示，物業(yè)養(yǎng)的“閑人”太多，能不虧損嗎？保潔的還好，關(guān)鍵是保安。小區(qū)進(jìn)出的人都很隨意，我從來(lái)沒(méi)看見他們上前阻攔。
????“業(yè)主有這種想法是可以理解的。”業(yè)內(nèi)人士劉女士分析，不過(guò)之所以很難看到保安阻攔入門人員，主要是因?yàn)椴簧俦０矂側(cè)胱⌒^(qū)的時(shí)候很盡職，阻攔次數(shù)多了，業(yè)主就心生不滿，為什么進(jìn)自己小區(qū)還要受盤查。
????大型小區(qū)人員太多，保安很難把業(yè)主認(rèn)全。保安是輪休制，某些業(yè)主出入時(shí)間變化較大時(shí)，保安也會(huì)把握不準(zhǔn)。“這也是我們現(xiàn)在比較尷尬的地方，攔也不是，不攔也不是。”