深度解讀舊改政策，物業(yè)服務(wù)企業(yè)迎重大機(jī)遇→
時(shí)間：2023.01.30
本文系統(tǒng)梳理回顧近年來(lái)從中央到地方各級(jí)政府出臺(tái)的老舊小區(qū)改造的相關(guān)政策，分析行業(yè)在老舊小區(qū)改造前后面臨的機(jī)遇。
文/張彪(中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)委員)老舊小區(qū)改造是增進(jìn)民生福祉的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。近年來(lái)，從中央到地方，相關(guān)部門(mén)紛紛出臺(tái)了一系列推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作的政策，各地物業(yè)服務(wù)企業(yè)也紛紛行動(dòng)起來(lái)，積極參與老舊小區(qū)改造工作。尤其是2022年以來(lái)，國(guó)內(nèi)多地政府加快老舊小區(qū)改造步伐，并開(kāi)始引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行管理，而許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)也抓住市場(chǎng)機(jī)遇，提出老舊小區(qū)管理戰(zhàn)略，搶占老舊小區(qū)市場(chǎng)藍(lán)海，為老舊小區(qū)提供高品質(zhì)的專業(yè)物業(yè)服務(wù)。本文系統(tǒng)梳理回顧近年來(lái)從中央到地方各級(jí)政府出臺(tái)的老舊小區(qū)改造的相關(guān)政策及其主要內(nèi)容，分析行業(yè)在老舊小區(qū)改造前后面臨的機(jī)遇，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)抓住機(jī)遇加快發(fā)展，并盤(pán)點(diǎn)了部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造工作所取得的成績(jī)。
關(guān)于老舊小區(qū)改造的相關(guān)政策2020年4月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造列入各級(jí)政府工作日程。此后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳先后頒布了一系列城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單，分別是：2020年12月15日，頒布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單(第一批)》;
2021年1月29日，頒布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單(第二批)》;
2021年05月11日，頒布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單(第三批)》;
2021年11月17日，頒布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單(第四批)》。
2021年12月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳、財(cái)政部辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求的通知》及附件《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作衡量標(biāo)準(zhǔn)》。2021年12月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳頒布了《完整居住社區(qū)建設(shè)指南》，明確了老舊小區(qū)改造功能對(duì)應(yīng)模塊及詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)。近一年來(lái)，各省市住建主管部門(mén)陸續(xù)頒布了《城市更新辦法》，主要包括五個(gè)部分：加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，提升城市服務(wù)水平;調(diào)整和完善區(qū)域功能布局，優(yōu)化城市空間格局;提升城市居住品質(zhì)，改善城市人居環(huán)境;加強(qiáng)歷史文化保護(hù)，塑造城市特色風(fēng)貌;創(chuàng)新社會(huì)治理，增強(qiáng)城市安全韌性。在《城市更新辦法》里，著重提到了對(duì)公共配套的補(bǔ)缺、微基建、15分鐘生活圈微投入。在物業(yè)管理方面，《城市更新辦法》則提出黨建引領(lǐng)、社文共創(chuàng)、智慧信息平臺(tái)建設(shè)，物業(yè)運(yùn)營(yíng)要向養(yǎng)老、托幼、家政等領(lǐng)域延伸，促進(jìn)由物的管理向人的服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)，做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，要?jiǎng)?chuàng)造更多定制化產(chǎn)品和個(gè)性化服務(wù)，滿足業(yè)主不同需求。目前，國(guó)內(nèi)出臺(tái)的政策不僅涉及老舊小區(qū)的改造，而且也有部分地方的政策已經(jīng)涉及將老舊小區(qū)納入基層社區(qū)治理。如，2017年5月，湖北省武漢市印發(fā)《關(guān)于實(shí)施“紅色引擎工程”推動(dòng)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化的意見(jiàn)》，緊扣黨建引領(lǐng)基層社會(huì)治理創(chuàng)新主題，強(qiáng)調(diào)重塑黨的政治色彩，突出“八個(gè)紅色”重點(diǎn)內(nèi)容，包括強(qiáng)化“紅色引領(lǐng)”、培育“紅色頭雁”、激活“紅色細(xì)胞”、建設(shè)“紅色陣地”、打造“紅色物業(yè)”、繁榮“紅色文化”、掀起“紅色旋風(fēng)”、用好“紅色基金”，并提出10個(gè)方面30條具體任務(wù)和措施。
圖為保利物業(yè)在保利花園項(xiàng)目用親情服務(wù)守護(hù)老舊小區(qū)
老舊小區(qū)改造前后的行業(yè)機(jī)遇老舊小區(qū)由于建成年代久遠(yuǎn)，普遍存在設(shè)施老化、配套不足等問(wèn)題，無(wú)法滿足業(yè)主的美好生活向往，因此，各地也紛紛在政策的指導(dǎo)下加快老舊小區(qū)改造工作的步伐。這是一項(xiàng)非常龐大的工程。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)老舊小區(qū)有17萬(wàn)個(gè)，涉及居民4200萬(wàn)戶，總建筑面積達(dá)到40億平方米。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，大規(guī)模開(kāi)展老舊小區(qū)改造不僅是一項(xiàng)極大的政策利好，也是一項(xiàng)重要機(jī)遇。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：各地政府在對(duì)老舊小區(qū)改造后，均不同程度地削減了對(duì)其日常維護(hù)的財(cái)政投入，其共建、共享、共治目標(biāo)體現(xiàn)出“人民小區(qū)人民管”的決心。老舊小區(qū)改造的相關(guān)政策中也明確指出老舊小區(qū)改造后應(yīng)有專業(yè)的物業(yè)管理，釋放了政府希望通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)老舊小區(qū)硬件生命周期進(jìn)行延長(zhǎng)的信號(hào)?？紤]到目前國(guó)內(nèi)巨大的存量物業(yè)市場(chǎng)，可以預(yù)見(jiàn)，老舊小區(qū)將是國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來(lái)重要的市場(chǎng)板塊。多地在老舊小區(qū)改造過(guò)程中均明確提出要實(shí)施紅色物業(yè)管理模式。發(fā)展紅色物業(yè)，是地方政府在基層社區(qū)管理領(lǐng)域富有智慧的體現(xiàn)，同時(shí)也是一項(xiàng)具有開(kāi)創(chuàng)性和挑戰(zhàn)性的工作。而國(guó)內(nèi)許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)合項(xiàng)目具體情況，已經(jīng)在管項(xiàng)目?jī)?nèi)形成了一套適應(yīng)基層社區(qū)需要的紅色物業(yè)管理模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管老舊小區(qū)后完全可以借助成熟的紅色物業(yè)經(jīng)驗(yàn)或模式快速介入老舊小區(qū)管理，并通過(guò)紅色物業(yè)模式的實(shí)施取得政府、業(yè)主以及其他相關(guān)各方普遍滿意的結(jié)果。傳統(tǒng)的物業(yè)管理只要做好維持社區(qū)基礎(chǔ)運(yùn)轉(zhuǎn)的“兩保一維”就可以了，但對(duì)于改造后的老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，只提供“兩保一維”服務(wù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法達(dá)到及滿足業(yè)主需求的。目前，多地在老舊小區(qū)改造過(guò)程中都對(duì)低樓層電梯安裝、立體停車(chē)庫(kù)建造、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)食堂、社區(qū)經(jīng)營(yíng)、社區(qū)便民等硬件配置提出要求，這對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。因?yàn)椋飿I(yè)服務(wù)企業(yè)如果能夠承接及運(yùn)營(yíng)好停車(chē)管理、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)食堂、社區(qū)經(jīng)營(yíng)、社區(qū)便民等多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，將會(huì)為企業(yè)帶來(lái)一筆另外的收入。通過(guò)滿足居民需求收獲業(yè)主認(rèn)可老舊小區(qū)改造完成后，越來(lái)越多的老舊小區(qū)居民盼望著居住環(huán)境的改善提升，不過(guò)即便基礎(chǔ)硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了，但軟性服務(wù)在原有工作模式下仍會(huì)由于各種原因而無(wú)法滿足居民需求。但是，專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的客戶服務(wù)體系卻能填補(bǔ)其缺漏，尤其是在“紅色物業(yè)引擎”的指引下，社區(qū)、居民、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)動(dòng)，可以實(shí)現(xiàn)共治共建共享。在具體工作上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要始終堅(jiān)持“黨建引領(lǐng)”這一鮮明主線，彰顯“紅”的特色，體現(xiàn)“治”的成效，以街道社區(qū)黨組織為核心，整合服務(wù)資源、集聚服務(wù)力量、健全服務(wù)機(jī)制，著力解決好居民群眾反映突出的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，從而收獲居民認(rèn)可。老舊小區(qū)改造的政策出發(fā)點(diǎn)是通過(guò)政府投入，改善居民生活環(huán)境，引入專業(yè)化物業(yè)管理延長(zhǎng)建筑物生命周期，通過(guò)社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)公共資產(chǎn)，在企業(yè)盈利的同時(shí)補(bǔ)充小區(qū)維修基金、豐富居民精神生活、脫離政府補(bǔ)貼，達(dá)到“自循環(huán)”目標(biāo)。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)多數(shù)都采取自負(fù)盈虧的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)體制，在助力老舊小區(qū)建立自循環(huán)體系方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，也具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。
圖為長(zhǎng)沙市萬(wàn)廈園丁物業(yè)工作人員清理被淤泥雜物堵塞老舊小區(qū)的排污管道
2022年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.1萬(wàn)個(gè)、840萬(wàn)戶。經(jīng)匯總各地統(tǒng)計(jì)上報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2022年1-8月份，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.83萬(wàn)個(gè)、799萬(wàn)戶，按小區(qū)數(shù)計(jì)，占年度目標(biāo)任務(wù)的94.4%。其中，湖北、廣東、內(nèi)蒙古、貴州、山西、山東、河北、江蘇、青海、江西等10個(gè)省份新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)完成年度計(jì)劃任務(wù)。頭部企業(yè)提出老舊小區(qū)管理戰(zhàn)略近兩年來(lái)，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)受房地產(chǎn)調(diào)控影響，承接新建項(xiàng)目數(shù)量日益減少，其發(fā)展戰(zhàn)略導(dǎo)向亦發(fā)生了重大變化，均在積極尋求發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)營(yíng)策略的改變與突破，以便更好地求生存、謀發(fā)展。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)從熱衷于接管新建住宅轉(zhuǎn)向重視老舊小區(qū)以及商業(yè)寫(xiě)字樓、行政辦公樓、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)院、學(xué)校、市政設(shè)施等非住宅業(yè)態(tài)，且將老舊小區(qū)、非住宅業(yè)態(tài)的管理與服務(wù)逐步體系化，并形成高質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系。目前，邁入老舊小區(qū)業(yè)態(tài)賽道的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)老舊小區(qū)的管理與服務(wù)都提出了精準(zhǔn)的戰(zhàn)略目標(biāo)及落地化標(biāo)準(zhǔn)，譬如：- 碧桂園服務(wù)提出“新物業(yè)”的概念，即新科技、新服務(wù)、新生態(tài)、新價(jià)值，并成立客戶體驗(yàn)研究院優(yōu)化服務(wù)設(shè)計(jì);
- 保利物業(yè)建立“盈和生態(tài)圈”全價(jià)值服務(wù)體系，提出“人文社區(qū)、價(jià)值生活”理念;
- 世茂服務(wù)在19座城88個(gè)服務(wù)社區(qū)開(kāi)展“茂美計(jì)劃”，實(shí)施iBlue深藍(lán)社區(qū)--1001服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
- 新希望服務(wù)以“一路樂(lè)觀，點(diǎn)滴托付”為主題，結(jié)合已有產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)行品牌服務(wù)煥新，打造微生態(tài)系統(tǒng)的社區(qū)生活;
- 宋都服務(wù)在老舊小區(qū)管理上，采用“1+1+N”智慧管理路徑，即1個(gè)聯(lián)合指揮中心+1個(gè)綜合服務(wù)平臺(tái)+N個(gè)應(yīng)用場(chǎng)景落地，并攜手涂鴉智能打造IoT物聯(lián)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)社區(qū)中的設(shè)施設(shè)備智能化、集中化管理。
多地引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理老舊小區(qū)在一系列政策利好的作用以及各方的努力之下，目前，多地政府紛紛開(kāi)始引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)管理老舊小區(qū)。上海閔行區(qū)由純國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接老舊小區(qū)，打造生態(tài)家居的現(xiàn)代化主城區(qū)，實(shí)現(xiàn)黨建領(lǐng)航、紅色物業(yè)、基層黨建與社區(qū)治理有機(jī)結(jié)合，社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)動(dòng)，全覆蓋推廣黨建引領(lǐng)工作機(jī)制，在居民區(qū)黨組織的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下，進(jìn)一步完善“三駕馬車(chē)”的運(yùn)行協(xié)調(diào)、平臺(tái)載體和保障體系，更精準(zhǔn)地確定行業(yè)定位，發(fā)揮好溝通、組織、監(jiān)督等作用，拉動(dòng)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同向發(fā)力，同頻共振，同軸運(yùn)轉(zhuǎn)。北京勁松社區(qū)在老舊小區(qū)改造過(guò)程中認(rèn)為，改造是規(guī)劃建造行為，物業(yè)管理是經(jīng)營(yíng)行為，因此，老舊小區(qū)改造要引入社會(huì)資本，將老舊小區(qū)改造與物業(yè)管理融為一體，在前期介入中代入以人為本的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，實(shí)現(xiàn)改、建、運(yùn)營(yíng)結(jié)合，確保后期負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)可以通過(guò)政策扶持、物業(yè)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)收取以及授權(quán)對(duì)公共空間進(jìn)行改建改造，形成盈利空間。?？?、成都等地試點(diǎn)開(kāi)展老舊小區(qū)物業(yè)管理，突出以業(yè)主為主體，由業(yè)主按月或定期繳納物業(yè)費(fèi)和公共經(jīng)費(fèi)，財(cái)務(wù)、賬務(wù)雙公開(kāi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以計(jì)提固定酬金。山東濰坊、曲阜等地對(duì)有條件實(shí)行市場(chǎng)化物業(yè)管理的老舊小區(qū)，積極引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，同時(shí)指導(dǎo)街道領(lǐng)辦公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依法依規(guī)接管無(wú)物業(yè)管理小區(qū)，根據(jù)老舊居民小區(qū)需求提供保潔、保安、維修等基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)，進(jìn)一步提高老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率，通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)，從根本上解決“前改后亂”等老舊小區(qū)改造過(guò)程中可能存在的痛點(diǎn)問(wèn)題。湖北武漢市江漢區(qū)探索“市政一體化業(yè)務(wù)+老舊小區(qū)物業(yè)管理”模式，打破了傳統(tǒng)老舊小區(qū)的管理紅線，將城市空間整合服務(wù)延伸至老舊小區(qū)單元門(mén)前，通過(guò)“政府出一點(diǎn)，老百姓給一點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)補(bǔ)一點(diǎn)”的方式，用市政投入和公共資源經(jīng)營(yíng)的收入來(lái)維持老舊設(shè)施運(yùn)營(yíng)，破解老舊小區(qū)管理資金不足的難題。綜上所述，在老舊小區(qū)改造前后均涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如何運(yùn)用“紅色引擎”“三方聯(lián)動(dòng)”等機(jī)制達(dá)到共建、共治、共享的目標(biāo)，如何將“改、建、運(yùn)營(yíng)”一體化融合，各地政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直在積極地探索和實(shí)踐，且取得了階段性的成果，即：堅(jiān)持以黨建引領(lǐng)為旗幟，沿著國(guó)家“放管服”的實(shí)施路徑，用專業(yè)化物業(yè)管理沉淀，打開(kāi)企業(yè)治理領(lǐng)域大門(mén)，在此良好的開(kāi)端下，逐步向城市管理運(yùn)營(yíng)與投建管一體化模式發(fā)展，培養(yǎng)及提高居民物業(yè)服務(wù)商品化意識(shí)，最終形成黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、多方共治、企業(yè)服務(wù)的良性循環(huán)，共同打造共建共治共享的治理生態(tài)圈，不斷增進(jìn)民生福祉。
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