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文/趙中華  莊宇聰

近期，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)咨詢關(guān)于管道堵塞是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任、如何確認(rèn)具體為哪戶業(yè)主造成了管道堵塞的問題。例如，今年3月，某小區(qū)因管道堵塞先后三次造成業(yè)主家中返水，其中一次，小區(qū)物業(yè)公司賠償業(yè)主損失近5萬元。筆者建議該問題應(yīng)當(dāng)引起物業(yè)公司重視，加強(qiáng)對主管道的疏通，保存好日常的疏通、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)記錄。

下水管道分為器具排水管、排水橫支管、排水立管和通氣管（部分小區(qū)可能沒有通氣管）。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條的規(guī)定：“電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的保修期為2年”。在判斷管道堵塞應(yīng)當(dāng)由哪方承擔(dān)責(zé)任時，首先應(yīng)當(dāng)判斷是否仍在開發(fā)商的保修期內(nèi)，如果在保修期內(nèi)，則由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，如果不在保修期內(nèi)，則需判斷管道堵塞部位和堵塞原因。

業(yè)主家中的地漏、馬桶等下方器具排水管、排水橫支管屬于業(yè)主專有部分，其損壞、堵塞應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人進(jìn)行維修和清掏；排水立管和通氣管屬于業(yè)主共有部分，其日常維護(hù)、疏通責(zé)任應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)，物業(yè)公司如果未及時履行疏通義務(wù)的，可能會承擔(dān)一定比例的責(zé)任。

業(yè)主專有部分管道堵塞，一般不需物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任；業(yè)主共有部分管道堵塞，首先看能否確定具體侵權(quán)人（即是哪戶業(yè)主使用不當(dāng)造成管道堵塞），能夠確定具體侵權(quán)人的，由實際侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任；不能確定具體侵權(quán)人的，需要看物業(yè)公司是否盡到維修保養(yǎng)管理義務(wù)。實踐中具體責(zé)任劃分如下：

河南省信陽市中級人民法院在（2021）豫15民終6362號民事判決書中認(rèn)為，45幢樓一單元二樓到頂樓（03室）的主排污管道系該幢樓該部分業(yè)主共有部分，不屬于小區(qū)公共部分，物業(yè)公司對該部分排水管道沒有承擔(dān)維修保養(yǎng)及管理的合同義務(wù)，業(yè)主在使用該部分排水管道過程中，應(yīng)當(dāng)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，審慎合理使用，避免因使用不當(dāng)造成排水管道堵塞。

在接到原告反映情況后，物業(yè)公司安排人員進(jìn)行了排查，清除了堵塞物、疏通了管道，其行為符合業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定。因業(yè)主不當(dāng)使用排水管道，導(dǎo)致生活垃圾進(jìn)入主排污管道堵塞公用管道造成原告家中損失的后果，物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

北京市第二中級人民法院在（2022）京02民終1889號民事判決書中認(rèn)為，根據(jù)雙方就管道反水事宜的溝通記錄以及物業(yè)公司的維修處理過程之事實經(jīng)過，尚不足以認(rèn)定物業(yè)公司在處理案涉溢水情況過程中存在明顯怠于處理且檢查錯誤的情形。在邵某提供的證據(jù)不足以證明物業(yè)公司怠于履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)以及其財產(chǎn)損失與物業(yè)公司怠于履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)之間的因果關(guān)系的情況下，其主張物業(yè)公司賠償，事實及法律依據(jù)不足，本院不予支持。

以上判決中，物業(yè)公司均未承擔(dān)責(zé)任，根本原因在于物業(yè)公司履行了維修保養(yǎng)管理義務(wù)，維修保養(yǎng)管理義務(wù)主要來自物業(yè)服務(wù)合同的約定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。如部分物業(yè)服務(wù)合同中約定每年6月30日、12月31日前各清掏、疏通一次下水管主管道，則物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時履行清掏、疏通義務(wù)。需要注意的是，部分物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)部分未明確約定每年的清掏、疏通次數(shù)和時間，則對物業(yè)公司相對不利，建議以后簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中明確約定該事項。

中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》中規(guī)定，不論何級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)共用的污水管道每年至少疏通一次，并視檢查情況及時清掏。因此，當(dāng)類似糾紛發(fā)生時，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)舉證證明已經(jīng)履行了物業(yè)服務(wù)合同的約定，并符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。應(yīng)當(dāng)提交的證據(jù)包括：管道清掏與巡檢的記錄、現(xiàn)場照片，出現(xiàn)返水漏水事件后協(xié)助業(yè)主的記錄、照片、視頻等，建議物業(yè)公司在日常管理中保存好相應(yīng)的證據(jù)。

湖北省宜昌市中級人民法院在（2021）鄂05民終2664號民事判決書中認(rèn)為，下水道主管道屬于房屋共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)由物業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)、檢修。根據(jù)查明的事實，在2020年5月16日發(fā)現(xiàn)柳某家中因下水道主管道堵塞發(fā)生漏水事故前，物業(yè)公司最近一次清理下水道主管道的時間是2020年1月11日-1月13日，結(jié)合該公司在處理本次漏水事故時在下水道主管道清理出大量污物的事實，可以認(rèn)定，物業(yè)公司并未嚴(yán)格履行其維護(hù)管理職責(zé)，應(yīng)當(dāng)對柳某因廚房漏水被淹而產(chǎn)生的合理損失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

因漏水事故發(fā)生在柳某家內(nèi)，物業(yè)公司難以通過自身日常的巡查予以發(fā)現(xiàn)，而柳某在事發(fā)前又長時間不在涉案房屋內(nèi)居住，未能在第一時間發(fā)現(xiàn)漏水事故并及時清理，從而導(dǎo)致其損失擴(kuò)大，其本人對此亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。最終法院判決物業(yè)公司承擔(dān)50%的責(zé)任。

上述判決中可以看出，發(fā)生漏水事故時主管道清理出了大量污物，法院據(jù)此認(rèn)定物業(yè)公司未嚴(yán)格履行清掏、疏通義務(wù)，物業(yè)公司最終承擔(dān)了相應(yīng)比例的責(zé)任。因此，在日常工作中，物業(yè)公司要加強(qiáng)對下水主管道的巡檢，遇到有大量異物或者不通水的異常情況要及時疏通。

2019年，南通市通州區(qū)人民法院在一民事糾紛中認(rèn)為，物業(yè)公司有義務(wù)對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)和管理。案涉共用下水主管道屬于物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定的公共設(shè)施，應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)和管理，因物業(yè)公司疏于管理和維護(hù)，未定期進(jìn)行清理和疏通，且根據(jù)物業(yè)公司工作人員反映，本次堵塞系二次堵塞，故物業(yè)公司對此存在過錯，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。原告及物業(yè)公司未能舉證證明堵塞物系該單元哪位入住業(yè)主拋扔或不當(dāng)使用所致，法院無法將他們確定為實際侵權(quán)人，故這些業(yè)主不承擔(dān)賠償責(zé)任。

根據(jù)《民法典》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。物業(yè)公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

根據(jù)上述案例，公共下水管道堵塞引發(fā)返水的致?lián)p案件仍然屬于一般的民事侵權(quán)案件，應(yīng)當(dāng)遵循一般的民事裁判規(guī)則，不能類推適用高空拋物規(guī)則和共同危險行為規(guī)則將舉證責(zé)任倒置給其他業(yè)主，無證據(jù)確定實際侵權(quán)人的，其他業(yè)主并不承擔(dān)責(zé)任。如果有證據(jù)證明堵塞是因某一個業(yè)主不當(dāng)使用造成的，則該業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

由于立管相對較粗，且物業(yè)公司一般會定期清掏，小的、易溶的垃圾一般不會堵塞立管。根據(jù)筆者檢索的案例，立管堵塞的，堵塞物一般為大件垃圾或者不宜沖入管道的物品，比如疏通鞭、裝修垃圾、大量塑料垃圾或者衛(wèi)生巾、尿不濕、涂料垃圾等等。因此，在無法確定具體侵權(quán)人時，物業(yè)公司可查看裝修記錄、業(yè)主向物業(yè)公司申請疏通的記錄、報修記錄，也可以查詢監(jiān)控記錄，看是否有業(yè)主購買過堵塞管道的物品。

物業(yè)公司可以將不能沖入管道的物品列成清單在每個單元張貼，如裝修垃圾、涂料垃圾、尿不濕、衛(wèi)生巾、大量的毛發(fā)、塑料袋以及其他塑制產(chǎn)品、廚余垃圾等等，并將造成管道堵塞可能承擔(dān)的責(zé)任告知業(yè)主。一旦遇到管道堵塞，建議業(yè)主不獨自使用疏通鞭等物品，找專業(yè)的人員進(jìn)行管道疏通。

物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)對主管道的疏通，以維護(hù)小區(qū)的和諧穩(wěn)定，減少對物業(yè)公司的投訴和可能造成的損失。

作者趙中華系中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會副主任、北京瀛和律師事務(wù)所不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中心執(zhí)行主任，莊宇聰系北京瀛和律師事務(wù)所律師