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文/趙中華  莊宇聰

近期，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)咨詢關(guān)于管道堵塞是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任、如何確認(rèn)具體為哪戶業(yè)主造成了管道堵塞的問(wèn)題。例如，今年3月，某小區(qū)因管道堵塞先后三次造成業(yè)主家中返水，其中一次，小區(qū)物業(yè)公司賠償業(yè)主損失近5萬(wàn)元。筆者建議該問(wèn)題應(yīng)當(dāng)引起物業(yè)公司重視，加強(qiáng)對(duì)主管道的疏通，保存好日常的疏通、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)記錄。

下水管道分為器具排水管、排水橫支管、排水立管和通氣管（部分小區(qū)可能沒(méi)有通氣管）。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條的規(guī)定：“電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的保修期為2年”。在判斷管道堵塞應(yīng)當(dāng)由哪方承擔(dān)責(zé)任時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)判斷是否仍在開發(fā)商的保修期內(nèi)，如果在保修期內(nèi)，則由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，如果不在保修期內(nèi)，則需判斷管道堵塞部位和堵塞原因。

業(yè)主家中的地漏、馬桶等下方器具排水管、排水橫支管屬于業(yè)主專有部分，其損壞、堵塞應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人進(jìn)行維修和清掏；排水立管和通氣管屬于業(yè)主共有部分，其日常維護(hù)、疏通責(zé)任應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)，物業(yè)公司如果未及時(shí)履行疏通義務(wù)的，可能會(huì)承擔(dān)一定比例的責(zé)任。

業(yè)主專有部分管道堵塞，一般不需物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任；業(yè)主共有部分管道堵塞，首先看能否確定具體侵權(quán)人（即是哪戶業(yè)主使用不當(dāng)造成管道堵塞），能夠確定具體侵權(quán)人的，由實(shí)際侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任；不能確定具體侵權(quán)人的，需要看物業(yè)公司是否盡到維修保養(yǎng)管理義務(wù)。實(shí)踐中具體責(zé)任劃分如下：

河南省信陽(yáng)市中級(jí)人民法院在（2021）豫15民終6362號(hào)民事判決書中認(rèn)為，45幢樓一單元二樓到頂樓（03室）的主排污管道系該幢樓該部分業(yè)主共有部分，不屬于小區(qū)公共部分，物業(yè)公司對(duì)該部分排水管道沒(méi)有承擔(dān)維修保養(yǎng)及管理的合同義務(wù)，業(yè)主在使用該部分排水管道過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，審慎合理使用，避免因使用不當(dāng)造成排水管道堵塞。

在接到原告反映情況后，物業(yè)公司安排人員進(jìn)行了排查，清除了堵塞物、疏通了管道，其行為符合業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定。因業(yè)主不當(dāng)使用排水管道，導(dǎo)致生活垃圾進(jìn)入主排污管道堵塞公用管道造成原告家中損失的后果，物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

北京市第二中級(jí)人民法院在（2022）京02民終1889號(hào)民事判決書中認(rèn)為，根據(jù)雙方就管道反水事宜的溝通記錄以及物業(yè)公司的維修處理過(guò)程之事實(shí)經(jīng)過(guò)，尚不足以認(rèn)定物業(yè)公司在處理案涉溢水情況過(guò)程中存在明顯怠于處理且檢查錯(cuò)誤的情形。在邵某提供的證據(jù)不足以證明物業(yè)公司怠于履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)以及其財(cái)產(chǎn)損失與物業(yè)公司怠于履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)之間的因果關(guān)系的情況下，其主張物業(yè)公司賠償，事實(shí)及法律依據(jù)不足，本院不予支持。

以上判決中，物業(yè)公司均未承擔(dān)責(zé)任，根本原因在于物業(yè)公司履行了維修保養(yǎng)管理義務(wù)，維修保養(yǎng)管理義務(wù)主要來(lái)自物業(yè)服務(wù)合同的約定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。如部分物業(yè)服務(wù)合同中約定每年6月30日、12月31日前各清掏、疏通一次下水管主管道，則物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時(shí)履行清掏、疏通義務(wù)。需要注意的是，部分物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)部分未明確約定每年的清掏、疏通次數(shù)和時(shí)間，則對(duì)物業(yè)公司相對(duì)不利，建議以后簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中明確約定該事項(xiàng)。

中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》中規(guī)定，不論何級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)共用的污水管道每年至少疏通一次，并視檢查情況及時(shí)清掏。因此，當(dāng)類似糾紛發(fā)生時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)舉證證明已經(jīng)履行了物業(yè)服務(wù)合同的約定，并符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。應(yīng)當(dāng)提交的證據(jù)包括：管道清掏與巡檢的記錄、現(xiàn)場(chǎng)照片，出現(xiàn)返水漏水事件后協(xié)助業(yè)主的記錄、照片、視頻等，建議物業(yè)公司在日常管理中保存好相應(yīng)的證據(jù)。

湖北省宜昌市中級(jí)人民法院在（2021）鄂05民終2664號(hào)民事判決書中認(rèn)為，下水道主管道屬于房屋共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)由物業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)、檢修。根據(jù)查明的事實(shí)，在2020年5月16日發(fā)現(xiàn)柳某家中因下水道主管道堵塞發(fā)生漏水事故前，物業(yè)公司最近一次清理下水道主管道的時(shí)間是2020年1月11日-1月13日，結(jié)合該公司在處理本次漏水事故時(shí)在下水道主管道清理出大量污物的事實(shí)，可以認(rèn)定，物業(yè)公司并未嚴(yán)格履行其維護(hù)管理職責(zé)，應(yīng)當(dāng)對(duì)柳某因廚房漏水被淹而產(chǎn)生的合理?yè)p失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

因漏水事故發(fā)生在柳某家內(nèi)，物業(yè)公司難以通過(guò)自身日常的巡查予以發(fā)現(xiàn)，而柳某在事發(fā)前又長(zhǎng)時(shí)間不在涉案房屋內(nèi)居住，未能在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)漏水事故并及時(shí)清理，從而導(dǎo)致其損失擴(kuò)大，其本人對(duì)此亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。最終法院判決物業(yè)公司承擔(dān)50%的責(zé)任。

上述判決中可以看出，發(fā)生漏水事故時(shí)主管道清理出了大量污物，法院據(jù)此認(rèn)定物業(yè)公司未嚴(yán)格履行清掏、疏通義務(wù)，物業(yè)公司最終承擔(dān)了相應(yīng)比例的責(zé)任。因此，在日常工作中，物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)下水主管道的巡檢，遇到有大量異物或者不通水的異常情況要及時(shí)疏通。

2019年，南通市通州區(qū)人民法院在一民事糾紛中認(rèn)為，物業(yè)公司有義務(wù)對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)和管理。案涉共用下水主管道屬于物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定的公共設(shè)施，應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)和管理，因物業(yè)公司疏于管理和維護(hù)，未定期進(jìn)行清理和疏通，且根據(jù)物業(yè)公司工作人員反映，本次堵塞系二次堵塞，故物業(yè)公司對(duì)此存在過(guò)錯(cuò)，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。原告及物業(yè)公司未能舉證證明堵塞物系該單元哪位入住業(yè)主拋扔或不當(dāng)使用所致，法院無(wú)法將他們確定為實(shí)際侵權(quán)人，故這些業(yè)主不承擔(dān)賠償責(zé)任。

根據(jù)《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。物業(yè)公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

根據(jù)上述案例，公共下水管道堵塞引發(fā)返水的致?lián)p案件仍然屬于一般的民事侵權(quán)案件，應(yīng)當(dāng)遵循一般的民事裁判規(guī)則，不能類推適用高空拋物規(guī)則和共同危險(xiǎn)行為規(guī)則將舉證責(zé)任倒置給其他業(yè)主，無(wú)證據(jù)確定實(shí)際侵權(quán)人的，其他業(yè)主并不承擔(dān)責(zé)任。如果有證據(jù)證明堵塞是因某一個(gè)業(yè)主不當(dāng)使用造成的，則該業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

由于立管相對(duì)較粗，且物業(yè)公司一般會(huì)定期清掏，小的、易溶的垃圾一般不會(huì)堵塞立管。根據(jù)筆者檢索的案例，立管堵塞的，堵塞物一般為大件垃圾或者不宜沖入管道的物品，比如疏通鞭、裝修垃圾、大量塑料垃圾或者衛(wèi)生巾、尿不濕、涂料垃圾等等。因此，在無(wú)法確定具體侵權(quán)人時(shí)，物業(yè)公司可查看裝修記錄、業(yè)主向物業(yè)公司申請(qǐng)疏通的記錄、報(bào)修記錄，也可以查詢監(jiān)控記錄，看是否有業(yè)主購(gòu)買過(guò)堵塞管道的物品。

物業(yè)公司可以將不能沖入管道的物品列成清單在每個(gè)單元張貼，如裝修垃圾、涂料垃圾、尿不濕、衛(wèi)生巾、大量的毛發(fā)、塑料袋以及其他塑制產(chǎn)品、廚余垃圾等等，并將造成管道堵塞可能承擔(dān)的責(zé)任告知業(yè)主。一旦遇到管道堵塞，建議業(yè)主不獨(dú)自使用疏通鞭等物品，找專業(yè)的人員進(jìn)行管道疏通。

物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)主管道的疏通，以維護(hù)小區(qū)的和諧穩(wěn)定，減少對(duì)物業(yè)公司的投訴和可能造成的損失。

作者趙中華系中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)副主任、北京瀛和律師事務(wù)所不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中心執(zhí)行主任，莊宇聰系北京瀛和律師事務(wù)所律師