住宅市場(chǎng)的動(dòng)蕩，為物業(yè)分化按下了加速鍵。有的物企高歌猛進(jìn)攻城略地，而有的物業(yè)只能迎來(lái)賣(mài)身替母還債的命運(yùn)。同時(shí)，資本市場(chǎng)上普漲行情不再，估值分化。
物業(yè)分化的基本動(dòng)力是什么？物業(yè)分化是否有規(guī)律可循？穿過(guò)亂花漸欲迷人眼的資本游戲，回歸物業(yè)本質(zhì)，是觀察物業(yè)分化趨勢(shì)的大前提。
物業(yè)具有準(zhǔn)公共服務(wù)、消費(fèi)、資管三重屬性，這三重屬性是物業(yè)的根本價(jià)值所在。物業(yè)要持續(xù)發(fā)展，必定是圍繞這三重屬性，不斷提升價(jià)值供給能力。因此，根據(jù)各物企發(fā)力側(cè)重點(diǎn)不同，最終會(huì)分化出三種趨勢(shì)，目前已有不少物企在這三個(gè)方向做得不錯(cuò)。
?強(qiáng)化準(zhǔn)公共服務(wù)屬性，成為規(guī)模之王，如碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云等。
?強(qiáng)化消費(fèi)屬性，成為增值服務(wù)之王，如永升生活服務(wù)、綠城服務(wù)等。
?強(qiáng)化資管屬性，成為品質(zhì)之王，如華潤(rùn)萬(wàn)象生活等。
準(zhǔn)公共服務(wù)屬性，成就規(guī)模之王準(zhǔn)公共服務(wù)是政府為了保證社會(huì)成員的生活質(zhì)量和生活水平，以資本運(yùn)作、專(zhuān)項(xiàng)投入、經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策等手段措施，通過(guò)社會(huì)化、市場(chǎng)化、企業(yè)化方式提供的具有一定營(yíng)利性的公共服務(wù)。物業(yè)原本在住宅、商辦等方面提供的服務(wù)就具備保證社會(huì)成員生活質(zhì)量和生活水平的特點(diǎn)，在疫情和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的影響下，物管的準(zhǔn)公共服務(wù)屬性愈加明顯。一、準(zhǔn)公共服務(wù)屬性帶來(lái)兩點(diǎn)利好從政策方面來(lái)看，中央政策層面，持續(xù)強(qiáng)化物業(yè)行業(yè)基層治理作用。2021年的十四五規(guī)劃中，提到了物業(yè)服務(wù)在實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)、城鎮(zhèn)化服務(wù)、城市服務(wù)、城市更新等方面的多種機(jī)會(huì)。地方層面，山西、上海、河南等多地明確鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容和邊界的延伸。其次，促進(jìn)物業(yè)快速發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，政府管理壓力大，急需社會(huì)力量協(xié)同互補(bǔ)，物業(yè)公司協(xié)助政府提供城市服務(wù)，成為政府基層治理的有利抓手。加之各種利好政策出臺(tái)，會(huì)有越來(lái)越多企業(yè)涌入，極大促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展。在這樣的背景下，規(guī)?；蔀樵S多頭部房企的選擇，通過(guò)收并購(gòu)或市場(chǎng)外拓加速擴(kuò)張，占得先機(jī)。一方面，跳出原有的管理維度，伸到各個(gè)領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。另一方面，加快不同城市間的布局，攻城略地。二、規(guī)模賽道核心能力：母公司優(yōu)勢(shì)和資源整合能力規(guī)模之路對(duì)物業(yè)公司的能力也提出了極高的要求。首先，母公司優(yōu)勢(shì)。收并購(gòu)是房企規(guī)模化的重要手段，母公司可以為物業(yè)公司提供雄厚的資金支持，除此之外，還有母公司住宅業(yè)務(wù)的新增面積支持，合作方的資源沉淀、超級(jí)大盤(pán)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等都能對(duì)物業(yè)的市場(chǎng)外拓提供重要的幫助。以碧桂園為例，碧桂園服務(wù)順利切入城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，得益于碧桂園擅長(zhǎng)超大盤(pán)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，而碧桂園服務(wù)從中積累了豐富的超大盤(pán)管理經(jīng)驗(yàn)。今年房企暴雷頻發(fā)，碧桂園依然能夠買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，除了投資傳統(tǒng)物業(yè)，碧桂園還收購(gòu)互聯(lián)網(wǎng)家裝業(yè)務(wù)成家科技、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)文津國(guó)際、經(jīng)營(yíng)電梯制造運(yùn)營(yíng)的溧陽(yáng)中立電梯、運(yùn)營(yíng)城市媒體廣告的城市縱橫文化傳媒公司，延伸完善產(chǎn)業(yè)鏈，提高綜合服務(wù)水平。收購(gòu)的藍(lán)光和富力，彌補(bǔ)了其在部分地區(qū)滲透率低的不足，而收購(gòu)彩生活，則能促進(jìn)商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展。服務(wù)邊界的拓寬必然要求服務(wù)能力的提升，從住宅到城市，從硬空間到軟基建，即便實(shí)力物企可以通過(guò)收并購(gòu)擴(kuò)大在管面積，但是營(yíng)收能力也考驗(yàn)物業(yè)業(yè)務(wù)能力。除此之外，準(zhǔn)公共服務(wù)需要協(xié)調(diào)政府、合作方、物業(yè)公司等多方利益和訴求，能夠進(jìn)行充分資源整合，將利益融合，是業(yè)務(wù)長(zhǎng)期高效運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。以世茂服務(wù)為例，短期通過(guò)收并購(gòu)支撐公司規(guī)模增長(zhǎng)，但是重視拓后整合融入，從財(cái)務(wù)、人力、風(fēng)控、業(yè)務(wù)信息等維度進(jìn)行一體化統(tǒng)籌，對(duì)標(biāo)世茂標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)較好融合，中長(zhǎng)期培育新增長(zhǎng)引擎，包括細(xì)分賽道冠軍企業(yè)培養(yǎng)、增值服務(wù)發(fā)展推動(dòng)、城市服務(wù)生態(tài)版圖完善等，最終實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)高速增長(zhǎng)。最后還需要有戰(zhàn)略定力。城鎮(zhèn)服務(wù)屬于物業(yè)服務(wù)的無(wú)人區(qū)，業(yè)務(wù)不會(huì)一蹴而就，需要物企合理、清晰、準(zhǔn)確的戰(zhàn)略布局，并堅(jiān)定的長(zhǎng)期執(zhí)行。三、碧桂園、萬(wàn)科等龍頭物企易在規(guī)模賽道勝出首先，龍頭物企具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，在管規(guī)模和市值體量領(lǐng)先。經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大后可以有效地降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。其次，龍頭物企多有強(qiáng)大的房地產(chǎn)母公司，項(xiàng)目覆蓋全國(guó)，和地方政府有充分的合作基礎(chǔ)，資源、業(yè)務(wù)能力易于嫁接。第三，資金雄厚，能夠不斷進(jìn)行大量橫向和縱向的收并購(gòu)，資本層面上，龍頭具有較高地估值溢價(jià)，也更有可能借力資本來(lái)完成規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)。消費(fèi)性服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)是順應(yīng)消費(fèi)需求，提供滿(mǎn)足多樣化需求的服務(wù)產(chǎn)品。隨著消費(fèi)升級(jí)，增值服務(wù)有望創(chuàng)造增量收入并改善單盤(pán)盈利模型。一、消費(fèi)屬性釋放利好：借力消費(fèi)升級(jí)，提高毛利率消費(fèi)屬性帶領(lǐng)物企乘上消費(fèi)升級(jí)便車(chē)。據(jù)麥肯錫調(diào)查報(bào)告，預(yù)計(jì)到2022年，我國(guó)中產(chǎn)階級(jí)占比提升至75%，受中產(chǎn)階級(jí)快速驅(qū)動(dòng)的影響，中國(guó)個(gè)人消費(fèi)增速將以10.3%的復(fù)合增速增長(zhǎng)。這個(gè)背景下，業(yè)主對(duì)便捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)有了更多要求，而不再僅限于四保服務(wù)。毛利率低是基礎(chǔ)服務(wù)長(zhǎng)期以來(lái)的痛點(diǎn)，在消費(fèi)升級(jí)驅(qū)動(dòng)下，物企有機(jī)會(huì)提供多元化的增值服務(wù)。增值服務(wù)具有可觀的毛利率。物業(yè)作為連接資源和客戶(hù)的中間橋梁，將供需打通后直連業(yè)主需求，降低中間環(huán)節(jié)的成本，保證產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。另外在一些服務(wù)中當(dāng)業(yè)務(wù)密度和集中度達(dá)到一定水平時(shí)，產(chǎn)生更多的議價(jià)能力，再之隨著增值服務(wù)的不斷深入，越來(lái)越多的物企對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方式方法更加成熟，進(jìn)而邁入更多增值服務(wù)領(lǐng)域，獲得更高的收益。據(jù)中泰證券數(shù)據(jù)，非業(yè)主增值服務(wù)至2025年市場(chǎng)規(guī)模在1658億元左右，業(yè)主增值服務(wù)市場(chǎng)空間約5786億元。因此增值服務(wù)領(lǐng)域會(huì)自然派生出一條賽道，做好增值服務(wù)，也是物企發(fā)展的一大引擎。二、增值服務(wù)賽道核心能力：知己知彼，選對(duì)方向社區(qū)增值服務(wù)內(nèi)容種類(lèi)很多，主要有社區(qū)生活服務(wù)、業(yè)主資產(chǎn)服務(wù)、生命周期服務(wù)和空間資產(chǎn)服務(wù)四大類(lèi)。其中社區(qū)生活服務(wù)主要包括社區(qū)零售、社區(qū)家政、美居服務(wù)和家庭維修。這類(lèi)服務(wù)與生活高度相關(guān)，布局難度較低。同時(shí)可替代性強(qiáng)，更依賴(lài)業(yè)主的主動(dòng)選擇。業(yè)主資產(chǎn)服務(wù)包括租售經(jīng)紀(jì)、金融服務(wù)，專(zhuān)業(yè)壁壘高，面臨外部競(jìng)爭(zhēng)，滲透困難。生命周期服務(wù)包括養(yǎng)老服務(wù)和托幼服務(wù)，滲透難度適中，但是對(duì)物企口碑要求較高。空間資產(chǎn)服務(wù)包括空間運(yùn)營(yíng)和車(chē)位運(yùn)營(yíng)，目前已經(jīng)普遍開(kāi)展，布局難度低，但是拓展空間較小。發(fā)展增值服務(wù)，更多的是要知己知彼。明白自己的客群特征，戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)，在此基礎(chǔ)上探索住戶(hù)潛在的消費(fèi)場(chǎng)景，挖掘服務(wù)需求，提供高質(zhì)量服務(wù)。以旭輝永升生活服務(wù)為例，在做增值服務(wù)時(shí)注重三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，首先注重客戶(hù)粘性維護(hù)。多數(shù)情況下，當(dāng)一次服務(wù)不滿(mǎn)意的時(shí)候，消費(fèi)者就有防范心態(tài)。只有在業(yè)主與物業(yè)之間有了信任，建立了客戶(hù)粘性后，增值服務(wù)才能持續(xù)。第二是訂單密度。當(dāng)項(xiàng)目少時(shí)、規(guī)模小、訂單密度低時(shí)候，用互聯(lián)網(wǎng)的思維和邏輯去做增值服務(wù)是不成立的。第三是要少而精。如果服務(wù)內(nèi)容多，但精細(xì)和深入程度有限，不如不做。三、永升生活服務(wù)、綠城服務(wù)等成為增值服務(wù)賽道龍頭綠城服務(wù)是最早一批開(kāi)展增值服務(wù)的公司，圍繞文化教育、健康養(yǎng)老、新零售、到家服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等五大生態(tài)，構(gòu)建線上線下相融合的生活服務(wù)平臺(tái)。旭輝永升生活服務(wù)將自己的服務(wù)基因與客群的獨(dú)特性需求相結(jié)合，建立了符合自身特點(diǎn)的增值服務(wù)體系，雖然起步較晚，但也有后來(lái)居上之勢(shì)。永升生活服務(wù)目前的增值業(yè)務(wù)主要包括家居生活服務(wù)，停車(chē)位管理及租賃服務(wù)、物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)及公共區(qū)域增值服務(wù)。這些業(yè)務(wù)都是與基礎(chǔ)業(yè)務(wù)平臺(tái)協(xié)同的業(yè)務(wù)，選了業(yè)務(wù)之后做深做透做強(qiáng)。截至2020年，永升社區(qū)增值服務(wù)平均每年翻一番，增長(zhǎng)得益于業(yè)主數(shù)量和客單價(jià)的雙重提升。
資產(chǎn)管理是一種集管理、金融、經(jīng)濟(jì)、工程和其他應(yīng)用于實(shí)物資產(chǎn)實(shí)踐的綜合性管理服務(wù)，旨在以最具成本效益的方式提供所需服務(wù)，包括對(duì)實(shí)物和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的整個(gè)生命周期的管理。對(duì)物企而言其實(shí)就是維護(hù)、提升資產(chǎn)價(jià)值，讓業(yè)主的資產(chǎn)價(jià)值最大化。一、資管屬性，促進(jìn)物業(yè)提價(jià)和收費(fèi)模式增加實(shí)踐證明，好的物業(yè)管理能提升資產(chǎn)溢價(jià)。據(jù)調(diào)查，萬(wàn)科樣本小區(qū)2018-2021年房?jī)r(jià)漲幅CAGR達(dá)23.5%，而對(duì)應(yīng)周邊小區(qū)房?jī)r(jià)漲幅CAGR僅9.5%。萬(wàn)科、龍湖、綠城三家品質(zhì)物管共12個(gè)標(biāo)志小區(qū)2018-2021年房?jī)r(jià)漲幅CAGR平均值為13.3%，而對(duì)應(yīng)周邊小區(qū)房?jī)r(jià)漲幅CAGR平均值則為6.5%。品質(zhì)物管小區(qū)的房?jī)r(jià)明顯跑贏非品質(zhì)物管小區(qū)。城市更新也是物管資管屬性的重點(diǎn)體現(xiàn)之處，老舊小區(qū)大多處于城市的核心區(qū)域，區(qū)域價(jià)值較高，但是大多缺少物業(yè)管理，物企通過(guò)探索解決城市更新中的停車(chē)問(wèn)題、商業(yè)社區(qū)問(wèn)題、養(yǎng)老配套服務(wù)等問(wèn)題，大大提升資產(chǎn)價(jià)值，借此增加物業(yè)管理面積，增加管理收費(fèi)。業(yè)主對(duì)資管的需求將進(jìn)一步釋放，意味著資管方面的業(yè)務(wù)收入也將繼續(xù)提高，這也會(huì)帶來(lái)物業(yè)費(fèi)的提高甚至收費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，原先由物業(yè)管理服務(wù)數(shù)量作為物業(yè)費(fèi)計(jì)價(jià)基準(zhǔn)演變?yōu)橛纱碣Y產(chǎn)價(jià)值的AUM作為計(jì)費(fèi)基準(zhǔn)。在大資管這條道路上深耕，必然走上品質(zhì)化之路，努力取得業(yè)主的認(rèn)同。在具體業(yè)務(wù)上，通過(guò)對(duì)“資產(chǎn)的管理”和對(duì)“使用資產(chǎn)的人的服務(wù)”來(lái)實(shí)現(xiàn)。其中資產(chǎn)的管理包括環(huán)境衛(wèi)生保障、公共設(shè)施維護(hù)、交通秩序規(guī)范、小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)、老舊小區(qū)改造等。人的服務(wù)主要包含小區(qū)安全秩序維護(hù)、滿(mǎn)足業(yè)主生活需求、緊急情況處理等。二、品質(zhì)賽道核心能力：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化品質(zhì)的提升過(guò)程中，三個(gè)方面尤其重要。一是基于用戶(hù)需求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和體系化。如中?；诮ㄖa(chǎn)品和客戶(hù)的差異化需求，打造“中海深藍(lán)”、“紫金執(zhí)事”、“云智Universe”等服務(wù)產(chǎn)品，包含客戶(hù)關(guān)懷體系、社區(qū)活動(dòng)體系、科技物管體系等加強(qiáng)業(yè)主滿(mǎn)意度。世茂服務(wù)的住宅項(xiàng)目根據(jù)不同層級(jí)打造“優(yōu)享”、“智享”、“尊享”三大住宅服務(wù)體系。碧桂園服務(wù)的安全管理四級(jí)立體安防體系，七層綠化保養(yǎng)體系，清潔維護(hù)環(huán)境體系，工程維修15分鐘快速響應(yīng)等。品質(zhì)的最終體現(xiàn)形式是品牌，品牌是公司發(fā)展的護(hù)城河。許多物企往往只強(qiáng)調(diào)業(yè)主，而忽視提供服務(wù)的人。綠城服務(wù)向來(lái)以品質(zhì)立身，而品質(zhì)背后則是提供服務(wù)的人，基于此，綠城服務(wù)針對(duì)員工的選、育、用、留搭建了完善的人才組織體系，并提出員工“收成計(jì)劃”，有效激勵(lì)員工成長(zhǎng)，挖掘員工潛能，搭建了品質(zhì)保障。三是科技武裝。新形勢(shì)下需求變化快、管控要求高，借助科技來(lái)改善體驗(yàn)、加強(qiáng)管控和科學(xué)決策已經(jīng)成為必選項(xiàng)。三、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等業(yè)態(tài)深耕或區(qū)域深耕物企有望成為品質(zhì)賽道龍頭物企的成長(zhǎng)性除了規(guī)模，也要看企業(yè)盈利質(zhì)量。而隨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，差異化戰(zhàn)略能夠給服務(wù)帶來(lái)更強(qiáng)的溢價(jià)能力。物企的差異化主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的差異化。華潤(rùn)萬(wàn)象生活背靠華潤(rùn)集團(tuán)和華潤(rùn)置地，定位中高端商場(chǎng)，布局一二線核心地段，依靠全國(guó)維度長(zhǎng)期商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的商場(chǎng)投管能力和強(qiáng)大的會(huì)員體系，成為購(gòu)物中心商管標(biāo)桿。區(qū)域深耕型企業(yè)在所屬地區(qū)積累了多年的品牌實(shí)力，所管項(xiàng)目有較強(qiáng)的溢價(jià)能力，另外區(qū)域深耕有利于提升公司整體運(yùn)營(yíng)效率，降低成本，因此也有望產(chǎn)出品質(zhì)賽道龍頭房企。文章由 “物業(yè)產(chǎn)學(xué)研”小編重新整理編排略有改動(dòng)（如需轉(zhuǎn)發(fā)請(qǐng)注明來(lái)源），轉(zhuǎn)載此文是出于傳遞更多信息之目的，版權(quán)歸原作者所有，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除。
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