20世紀6、70年代以后，隨著公害問題的加劇和能源危機的出現(xiàn)，人們逐漸認識到把經濟、社會和環(huán)境割裂開來謀求發(fā)展，只能給地球和人類社會帶來毀滅性的災難。源于這種危機感，可持續(xù)發(fā)展的思想在80年代逐步形成。1983年11月，聯(lián)合國成立了世界環(huán)境與發(fā)展委員會（WECD）。1987年，受聯(lián)合國委托，以挪威前首相布倫特蘭夫人為首的WECD的成員們，把經過4年研究和充分論證的報告——《我們共同的未來》提交聯(lián)合國大會，該報告中正式提出了“滿足當代人的需求，又不損害子孫后代滿足其需求能力的發(fā)展”（Brundtland, G.H. 1987, P.43）的“可持續(xù)發(fā)展” （Sustainable Development）的概念和模式。自此，“可持續(xù)發(fā)展”的原則開始被國際社會廣泛認同，并普遍作為世界各國、各地區(qū)自然、經濟與社會協(xié)同發(fā)展的行動綱領，被編織到各類經濟、社會發(fā)展規(guī)劃之中，成為人類面向共同未來的全新選擇。其基本涵義可以這樣來進行概括：

“可持續(xù)發(fā)展”不等同于相對狹義的環(huán)境保護，它必須兼顧環(huán)境、經濟和社會3個方面的協(xié)調、共同發(fā)展（如上圖所示）。其中，生態(tài)持續(xù)是基礎，經濟持續(xù)是條件，社會持續(xù)是目的，三者相互依存，相互促進。人類的共同目標應該是謀求自然、經濟與社會在和諧中的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

基于各個國家和地區(qū)在文化、政治、經濟和社會條件的差異，當可持續(xù)發(fā)展的原則觸碰到現(xiàn)代物業(yè)開發(fā)、建設和使用的實踐時，就產生了不盡相同的理解和要求，也提出了許多各具特色概念。譬如可持續(xù)建筑、生態(tài)建筑、生態(tài)可持續(xù)建筑及綠色建筑等等。在上述眾多的說法中，“綠色建筑”應該是可持續(xù)發(fā)展原則在現(xiàn)代物業(yè)中較為成熟的實踐，也很具有普遍的代表性。它要求從建筑的全生命周期考慮盡可能地節(jié)約資源、減低建筑對自然與社會環(huán)境的負面影響并為使用人創(chuàng)造更為健康、自然的空間環(huán)境。但這還是一個相對狹義的“綠色建筑”概念，從更廣義的角度上講，“綠色建筑”還可以是全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展原則的現(xiàn)代物業(yè)。

伴隨著現(xiàn)代文明的進步，特別是進入了后工業(yè)社會以來，建筑對人與環(huán)境的影響日益增強。據美國建筑設計指南（Whole Building Designing Guide）2006年提供的數(shù)據（詳見下圖），建筑對社會與環(huán)境的影響恰如下圖所示：

 上圖中的數(shù)字不僅直接反映了美國當今建筑對環(huán)境的影響，也基本上可以代表主要發(fā)達國家的實際情況?？傮w而言，建筑對環(huán)境的負面影響主要包括：

l 消耗大量的資源：包括水、電、氣等能源和材料消耗等。上面的統(tǒng)計中可以清楚看到，建筑消耗了42% 的能源、30%的原材料和25%的水；

l 產生大量的廢物：上圖明確標示了建筑產生了25%的固體廢物和20%的廢水；

l 向大氣中排放大量的溫室氣體：上圖反映出建筑的廢氣排放占到了40%，這主要是在消耗能源時產生的排放。在發(fā)達國家，建筑排放的廢氣往往超過了交通工具和工業(yè)的排放，居于首位。

嚴酷的事實告訴我們，建筑在為人類提供生活、工作空間的同時也對人類及其所處的自然和社會環(huán)境產生著巨大損害。根據發(fā)達國家的估計，城市中的人群一天有80%的時間都生活在建筑之中，相當多的建筑中人工化的室內環(huán)境始終損害著人們的健康；此外，這些建筑在不停地消耗著大量的自然與人文資源并源源不斷地產生廢物。可以說建筑是可持續(xù)發(fā)展不可或缺的重要部分，它深切地關系到人類的生活質量與生活環(huán)境。

要打造出全面符合可持續(xù)發(fā)展要求的可持續(xù)型現(xiàn)代物業(yè)，各種技術、管理手段雖然是最主要的和最基礎性的，但卻不是全部。它還需要其它經濟、社會和文化方面的考慮和具體措施。這樣的物業(yè)僅管不還是當今物業(yè)的主流，但它卻更代表著未來建筑與物業(yè)的發(fā)展方向?？少F的是，目前國際上的確有一部分開發(fā)、建造商在進行著大膽的探索并已經取得了令同行刮目相看的成就。從現(xiàn)有的資料來看，這些全面實踐可持續(xù)發(fā)展原則的現(xiàn)代物業(yè)可以歸納出下述幾方面的特點：

l  符合節(jié)能、節(jié)水等資源的節(jié)約要求；

l  減少廢氣排放和高標準的垃圾管控；

l  室內環(huán)境質量的提升；

l  自身成本的節(jié)約（包括初始投資和運營消耗）和對當?shù)亟洕睦瓌蛹柏暙I；

l 與當?shù)?、社會和文化的和諧統(tǒng)一等。

和相對狹義的綠色建筑相比較，全面符合可持續(xù)發(fā)展要求的現(xiàn)代物業(yè)在遵循高標準的綠色建筑規(guī)則的同時還豐富了對經濟、社會和文化方面的考量。下面將通過對幾個典型樣板的解析來讓大家切實體會到可持續(xù)發(fā)展的原則如何在現(xiàn)代物業(yè)的開發(fā)、建設及運營管理中得以實踐的。

從國際上應用可持續(xù)發(fā)展原則開發(fā)、建設新型物業(yè)的可貴實踐中，我們可以借鑒如下一些經驗：

1．從規(guī)劃設計階段及早入手

從我國目前實施的《綠色建筑技術導則》以及其它國家和地區(qū)的一些同類的指導文件中可以看到，綠色建筑在考慮選址問題時就要統(tǒng)籌它和當?shù)刈匀慌c社會的和諧；再根據項目建設不同階段的成本特點，即一旦進入了設計階段之后再進行方案調整必將付出越來越高的代價。所以要在建筑中貫徹可持續(xù)發(fā)展的原則就需要從規(guī)劃、設計甚至是概念形成階段入手，并根據日后長期使用的要求來統(tǒng)籌考慮技術、文化、經濟及社會等諸方面因素。這樣才能收到理想的預期效果，而一旦設計完成或進入了建設階段，再考慮這些問題往往就事倍功半，也許就根本無濟于事了。此外，綠色建筑同時也要求在該建筑的建設過程中履行可持續(xù)發(fā)展的責任，也就是在建設過程中把其對環(huán)境的負面影響減到最低。這也要求在建設階段之前就形成一套完整的綠色、可持續(xù)建筑策劃、規(guī)劃、設計、施工和使用方案，這項工作只能前置而不能拖后。

2．要從物業(yè)的全生命周期綜合評價可持續(xù)型建筑的效益

無論在我國還是國際上，綠色、可持續(xù)型物業(yè)都還沒有占到現(xiàn)存物業(yè)的多數(shù)，其起步和發(fā)展也只是近幾十年的事情，相對于幾百年的工業(yè)化進程而言是方興未艾。目前，它在世界上普遍遇到的主要發(fā)展瓶頸之一除了技術就是成本問題。由于其產業(yè)的不成熟，應用各類綠色建筑所要求的技術、材料，其產量和選擇范圍自然受到局限，很容易推高投資成本。再加上可持續(xù)發(fā)展所要求的文化、經濟和社會考量，更增加了它的成本和投資回饋的不確定性和風險。對于絕大多數(shù)開發(fā)商、投資商而言，這是他們對綠色、可持續(xù)型物業(yè)望而卻步的重要原因。這個問題從根本上還是要伴隨著該產業(yè)的發(fā)展與成熟來逐步解決，但也還有個認識問題。那就是不能單純地從物業(yè)的投資、建設階段來考量它的成本。事實上，根據物業(yè)生命周期的特點，一宗物業(yè)的成本包括建造和運營兩部分，從整個生命周期來看，運營成本所占的比重要遠遠大于建造成本。而綠色建筑由于具有節(jié)能、減排和優(yōu)化室內環(huán)境質量等方面的優(yōu)點，在長期的使用過程中具有很大的成本節(jié)約潛力。加上其可觀的社會效益和關聯(lián)經濟效益，從更高的社會層面上看它會取得更為優(yōu)越的綜合效益。所以，國家應該制定相應的產業(yè)傾斜政策來鼓勵、幫助它發(fā)展。

3．政府要起表率作用，在公共建筑中大力推行可持續(xù)型物業(yè)

對于絕大多數(shù)開發(fā)商、投資商而言，即便是投資綠色、可持續(xù)型物業(yè)也不可能放棄效益。因而，在這項事業(yè)的起步階段政府無疑是一個巨大的靠山。世界各國都不乏這樣的先例，早期的綠色、可持續(xù)型建筑往往是政府辦公大樓、學校、圖書館等公共設施。由于這樣的建筑樣板融合了許多最前端的綠色建筑技術，很多都具有嘗試性，所以政府要率先垂范。 

目前，我國仍處在房地產和建筑行業(yè)相對持續(xù)、高速成長的階段，對于推廣綠色、可持續(xù)型的物業(yè)的要求更為迫切。因為一般建筑的壽命都在50-100年以上，在近20年我國持續(xù)地大興土木之后，業(yè)已形成極大的建筑存量；如果這些建筑都沒有按照可持續(xù)發(fā)展的原則建造的話，其對自然與社會環(huán)境的負面影響可能上百年后都難以修復。反之，如果抓住這個時機，將可持續(xù)發(fā)展的要求積極地融入到這些現(xiàn)代物業(yè)的開發(fā)、建設之中，則可以一舉扭轉我國綠色、可持續(xù)建筑起步較晚的劣勢，并及早完成可持續(xù)發(fā)展的百年大計！