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對話業(yè)主自管物業(yè)模式

時間：2012.06.06 來源：市物協(xié)

文謝羅群
???? 中國物業(yè)管理協(xié)會會長：謝家瑾
《物權法》第八十一條規(guī)定了業(yè)主管理建筑物的多種方式，從法律的角度強調選聘物業(yè)服務企業(yè)實施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，這會給物業(yè)管理帶來一定的壓力；但我們應該看到，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，從有效改善業(yè)主的生活和工作環(huán)境質量來看，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理應當是多產權物業(yè)管理的主要選擇，物業(yè)管理已經(jīng)深入人心，允許業(yè)主自管并不會降低物業(yè)管理市場的潛在需求。我們相信有實力的物業(yè)服務企業(yè)會變壓力為動力，以精心管理、優(yōu)質服務、誠信經(jīng)營贏得廣大業(yè)主的信賴。對此，全國人大法工委編寫的“物權法精解”一書中有一段話：“隨著經(jīng)濟的發(fā)展、科技的進步，建筑領域不斷出現(xiàn)新技術、新產品，建筑物及其附屬設施的科技含量越來越高，管理的難度加大，還是選擇專業(yè)化、市場化、社會化的物業(yè)服務公司對建筑物及其附屬設施進行管理為好”。立法機構都看好我們的行業(yè)，我們自己有什么理由悲觀煩惱呢？
我認為，隨著物業(yè)管理師職業(yè)準入制度的實施，以及相關專業(yè)的市場化逐步完善與成熟，會產生業(yè)主聘請一個注冊物業(yè)管理師作為大管家來實施統(tǒng)攬管理，而清潔、綠化等單項業(yè)務則聘請專業(yè)公司運作；還可以由業(yè)委會直接從社會上請專業(yè)公司配合業(yè)主自行管理等（適合于單棟樓宇或者面積較小、設備管理簡單的小區(qū)）。這兩種模式的出現(xiàn)對我國管理物業(yè)形式多元化的進一步形成，促進管理的優(yōu)勝劣汰都會有積極作用，但卻不太可能成為業(yè)態(tài)的主流。因為，與我國現(xiàn)行建設規(guī)模較大的住宅小區(qū)相比，單個管理人實施管理的抗風險能力是最大的問題；而由業(yè)委會自管或直接發(fā)包給專業(yè)公司則存在業(yè)委會專業(yè)知識缺乏、管理水平跟不上和監(jiān)管機制先天不足等弊病。但是在一些老舊住宅區(qū)，因為硬件無法改造、業(yè)主理念陳舊，物業(yè)管理企業(yè)無法進入，臟亂差的問題比較普遍。按照《物權法》的精神，鼓勵業(yè)主按照低廉的費用直接請清潔、維修公司承擔日常基本管理，對改善住戶生活環(huán)境應該是一件好事，這對物業(yè)管理行業(yè)也構不成任何沖擊。
廣州增城香江物業(yè)管理公司總經(jīng)理萬東華：
可以搞試點，但可操作性不強
對于業(yè)主自管物業(yè)這種管理模式，我是比較支持的，可以在一些地方搞一些試點，積累一些經(jīng)驗。這種管理模式不僅可以有效地體現(xiàn)業(yè)主的物權，而且可以讓業(yè)主對比業(yè)主自管和物業(yè)服務公司管理這兩種管理模式的利弊，并最終讓業(yè)主做出最佳的選擇。
不過，業(yè)主自管這種管理模式真正操作起來恐怕還有很多問題需要解決。首先，業(yè)主委員會的法律訴訟地位目前還沒有明確，業(yè)主委員會在管理物業(yè)的過程中，如果出現(xiàn)問題，他是不需要承擔責任的，所有的問題還是需要廣大業(yè)主來買單；其次，業(yè)主委員會缺乏管理物業(yè)的專業(yè)經(jīng)驗，他們能否勝任這項工作值得懷疑，而且管理物業(yè)是一項費時費力的工作，業(yè)主委員會的成員是否能抽出專門的時間和精力來做管理物業(yè)、服務業(yè)主的工作還有待觀察。總之，對于業(yè)主自管這種管理模式，我的態(tài)度是“可操作性不強，但可以積極試驗探索”。
濟南萬怡物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理高慶磊：
在管理面積較大的項目中推行不太現(xiàn)實
《物權法》出臺以后，我們對業(yè)主自管物業(yè)這種管理模式在實踐中的可行性也做了比較深入的探討，結論是“根本不可能”。
首先，我認為業(yè)主直接管理物業(yè)這種管理模式是不現(xiàn)實的。物業(yè)管理是一項非常專業(yè)、復雜的工作，像設備管理、水電暖氣維修養(yǎng)護、強電弱電、智能化管理等工作沒有經(jīng)過專業(yè)的學習培訓是根本做不了的。業(yè)主大部分都有自己的工作，誰還會有時間和精力再來學習這些？像我們公司目前在濟南管理的項目——陽光100國際新城，100多萬平方米的管理面積，6000戶居民，業(yè)主根本不可能直接管理。
其次，業(yè)內還有一種顧慮是業(yè)主委員會將各項工作分包給專業(yè)公司來做。我覺得這種決策對于業(yè)主來說并不是理性的最佳選擇。業(yè)主委員會一般也就幾個人，如果是物業(yè)服務公司管理，業(yè)主委員會監(jiān)督好一家公司即可；如果是將項目分包給幾家專業(yè)公司，那業(yè)主委員會就要分別監(jiān)督幾家專業(yè)公司。這無疑是增加了業(yè)主委員會的工作量，而費用未必就比交給一家物業(yè)服務公司來管理要少。
山東物業(yè)管理學院院長郭廣寶：
對行業(yè)健康發(fā)展有一定促進作用
業(yè)主自管物業(yè)這種管理模式對于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展來說，應該是有好處的，也有利于業(yè)主比較全面深入地了解物業(yè)管理行業(yè)，所以，我認為在有條件的地方可以嘗試開展業(yè)主自管這種模式的試點工作。
長期以來，物業(yè)管理行業(yè)被人認為是簡單的“掃掃地、看看門”，行業(yè)地位一直不高。實行業(yè)主自管這種管理模式以后，可以讓業(yè)主站在甲方的位置上來體會物業(yè)管理工作的難度和專業(yè)性，讓業(yè)主理解物業(yè)服務公司，改變人們對物業(yè)管理行業(yè)所形成的傳統(tǒng)觀念，讓社會各方面都來關注和支持物業(yè)管理工作。
但是，我認為在未來很長一段時間內，這種管理模式不可能成為物業(yè)管理行業(yè)的主流模式。這是因為，業(yè)主自管這種模式要想取得成功需要具備一系列特定的條件，包括：大部分業(yè)主對原物業(yè)服務企業(yè)不滿意；管理面積不能太大；管理工作的專業(yè)性不能太強；要有一批有責任心和一定威信的業(yè)主無償奉獻做工作；街道辦事處、房管局等行政主管部門要給予支持等，但這些條件在許多小區(qū)目前還不是很完備。所以，業(yè)主自管這種管理模式在未來很長一段時間內不可能成為業(yè)態(tài)的主流。
山東國華物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王漢卿：
可以在小項目中進行嘗試
從我個人的一些直觀感覺來說，業(yè)主自管這種管理模式可能一些退休的老人會有這種想法，真正在職有工作的人根本沒有時間和精力來處理這些事情。而且，業(yè)主自管說起來比較容易，但真正施行起來肯定還會有很多問題需要去面對和解決。譬如，目前業(yè)主委員會的法律地位在《物權法》中還不是很明確，業(yè)主自管物業(yè)后，業(yè)主委員會的抗風險能力可能會比較弱，如果在管理過程中出現(xiàn)問題，業(yè)主委員會要不要承擔責任，能承擔多大的責任？這些問題還需要明確。
不過，在一些規(guī)模比較小的項目，也可以進行業(yè)主自管的嘗試。根據(jù)我們的經(jīng)驗，8—10萬平方米的管理面積對于物業(yè)服務公司來說是一道坎，8萬平方米以下的小項目由專業(yè)物業(yè)服務公司來管理，是很難有利潤的，專業(yè)物業(yè)管理公司一般不愿意承接這樣的項目。因此，在這些項目，不妨由一些退休的老人組織起來來搞物業(yè)管理工作，做一些簡單的保安、保潔以及綠化等基礎的工作，比較專業(yè)的工作可以外包給專業(yè)公司來做。但是，全面推廣業(yè)主自管這種管理模式，我認為不太現(xiàn)實。
北京英印威爾物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李艷霞：
與行業(yè)發(fā)展趨勢背道而馳
業(yè)主自管這種管理模式與目前專業(yè)化、市場化的行業(yè)發(fā)展趨勢背道而馳，不可能成為未來行業(yè)發(fā)展的主流，甚至是行業(yè)發(fā)展的一種退步，原因主要如下：
首先，物業(yè)管理涉及方方面面，如設施設備的維護與更新、停車的服務和管理、公共區(qū)域的有效利用等等，都必須通過專業(yè)化的管理才能實現(xiàn)，專業(yè)化也是物業(yè)管理的發(fā)展方向。而業(yè)主委員會由一群熱心公益又有業(yè)余時間的人組成，年齡、層次、素質不一，僅僅靠請幾個保安人員、保潔人員難以完成專業(yè)的物業(yè)管理，尤其是一些技術性和專業(yè)性很強的設施設備維護管理工作。如果勉力推行這種模式，反而會導致物業(yè)無法保值增值，物業(yè)折舊率提高。因此，這種做法不可取。也許業(yè)主自管物業(yè)在初期的短時間內可以見到成效，但長期來看，絕對不可能走得很遠。
其次，物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，需要一個嚴密的組織來統(tǒng)一調配人力、物力和財力，而業(yè)主委員會只是一個很松散的組織。它不是企業(yè)，不具備獨立法人的資格，更不具備取得從業(yè)證書的資格，僅靠熱心是不夠的，誰來跟員工簽合同？誰是合同的主體？發(fā)生了工傷怎么辦？一系列問題還需要解決。
業(yè)主委員會的職責應該是監(jiān)督物業(yè)服務公司的工作，維護全體業(yè)主的利益，聘請專業(yè)的物業(yè)服務公司來提供服務。在服務與被服務的過程中有矛盾是正常的，雙方應該心平氣和地進行溝通和化解，只有這樣才能實現(xiàn)雙方共贏，像動輒拒交物業(yè)費、威脅炒掉物業(yè)服務公司或是要求自管物業(yè)等做法則過于感情用事，都是不可取的。
青島市鎮(zhèn)江路44號院管委會主任付玉英：
業(yè)主自管需具備3個條件
我們小區(qū)屬于一個規(guī)模相對較小的小區(qū)，有3棟樓。目前，我們小區(qū)成功的推行了業(yè)主自管這種管理模式，并且取得了一定的成績?？偨Y我們的經(jīng)驗，我覺得推行業(yè)主自管，要想取得成功，必須具備3個條件：
一是有一批熱心社區(qū)公益事業(yè)的人愿意來無私地為大家做奉獻，這是基本的條件，沒有一批這樣的人，業(yè)主自管不可能取得成功。我們小區(qū)目前有14名退休老人來為大家做這項工作，他們都沒有拿大家一分錢，但還是很積極地為大家處理各種問題。
二是上級領導要給予支持。當時為了小區(qū)環(huán)境的整體美觀，我們需要城管等執(zhí)法單位配合做一些工作，上級領導就及時給予我們支持和幫助，工作才得以順利開展?？梢哉f，沒有他們的支持，單靠我們這14個退休老人，是難以走到今天的。
三是全體業(yè)主的團結以及支持。最初大家開始做業(yè)主自管這項工作的時候，業(yè)主比較團結，也都支持我們。像我們小區(qū)的綠化都是按單元分包下去的，業(yè)主們都自己出力來做綠化，如果業(yè)主不團結，不支持我們，是很難成功的。
北京荷塘月舍業(yè)委會主任朱光輝：
在小區(qū)實行業(yè)主自管目前不太現(xiàn)實
《物權法》出臺后，我們小區(qū)內部也有過是否推行業(yè)主自管這種模式的討論，但被我否定了。這主要是因為我個人認為目前業(yè)主自管物業(yè)這種管理模式在小區(qū)實行起來還不太現(xiàn)實，原因是目前業(yè)委會自身的監(jiān)督機制還不是很健全完善，推行這種管理模式將引發(fā)一系列新的矛盾和問題。業(yè)主委員會當前的主要工作應放在監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行自身職責上面。
不過《物權法》所提出的業(yè)主自管這種管理模式也有著重要的意義，這種管理模式可以在一些產權比較單一的物業(yè)內部推行。譬如一家或幾家公司買下了一座辦公樓，他們可以自己去找保安、保潔人員來自行管理小區(qū)。在這種小區(qū)，業(yè)主之間相互關系的協(xié)調成本也是比較低的，推行這種管理模式也是比較容易的。但在一些規(guī)模比較大的小區(qū)，推行這種管理模式的難度是比較大的，目前還不太現(xiàn)實。
作者單位：中國物業(yè)管理協(xié)會
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