久久嫩草精品久久久久精品_av―极品视觉盛宴正在播放_十八禁啪啪无遮挡网站_国产精品无码专区在线播放_护士hd白色free性xxxⅹ_亚洲一区日韩高清中文字幕亚洲 _在线看片免费观看视频_国产一区二区三精品久久久无广告_日日橹狠狠爱欧美超碰_一区二区国产高清视频在线

文/賈昌軍 黃志勇 王宗信
目前在中小城市，大部分物業(yè)公司與開發(fā)商屬建管一家的模式，開發(fā)商建成的商品房交自己的物業(yè)公司管理，房產(chǎn)的交接驗(yàn)收過程不是很嚴(yán)格，施工單位或開發(fā)商沒有完善問題或配套工程留給了物業(yè)公司，現(xiàn)在最主要的問題是施工單位或開發(fā)商安裝的防盜竊門、車庫門、單元門、樓宇對講、窗磁防盜、小區(qū)監(jiān)控等維修難，上述這些的采購?fù)纤s定的售后服務(wù)內(nèi)容物業(yè)公司一無所知，無法直接找供貨單位提供維修，通過供應(yīng)部門聯(lián)系，時間難以確定，業(yè)主有空時，售后服務(wù)的不一定來，售后服務(wù)來了，業(yè)主又不在家，使物業(yè)公司非常被動，好多業(yè)主將怨氣或不滿情緒發(fā)向了物業(yè)，影響了物業(yè)公司的正常工作和物業(yè)公司在業(yè)主心目中的形象，加大了物業(yè)公司的工作難度和業(yè)主之間的矛盾，特別是加大收取物業(yè)管理費(fèi)的難度，業(yè)主將物業(yè)維修服務(wù)與是否按時交納物業(yè)費(fèi)掛勾，物業(yè)公司對目前的情況十分頭痛，但又無能為力改變現(xiàn)狀，因此我們建議主管部門在要求開發(fā)商向物業(yè)移交資料、配套工程、管網(wǎng)圖等內(nèi)容時，也要移交供應(yīng)商的售后服務(wù)，并應(yīng)對物業(yè)維修人員進(jìn)行培訓(xùn)。
一、現(xiàn)存問題的解決辦法
交接驗(yàn)收中，我們往往只是注重房屋、房屋配套設(shè)施及圖紙資料的移交，只是認(rèn)為房屋質(zhì)量沒問題便草草接收了。其實(shí)，對于絕大多數(shù)有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司來說，這樣的移交大錯特錯，房屋問題很多是很隱蔽的（就是第一次驗(yàn)收根本發(fā)現(xiàn)不了），因此，為提高效率，大多數(shù)物業(yè)公司選擇雨后進(jìn)行驗(yàn)收，這樣能及時發(fā)現(xiàn)屋頂、門窗、陽臺、沉降縫等位置的防水狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即統(tǒng)計(jì)責(zé)令整改（這時的施工隊(duì)還是比較聽話的，它們知道房屋在自己手里多一天，成本可不是一點(diǎn)），為了盡快移交，施工隊(duì)的維修工作是又快有好。如果我們是剛剛成立物業(yè)管理公司，很多方面還沒有經(jīng)驗(yàn)，那么面對紛至沓來投訴的業(yè)主，我們只有聯(lián)系施工隊(duì)或開發(fā)商來維修，由于業(yè)主不是集中反映，我們的維修工作會顯得很被動，更嚴(yán)重的是施工方或材料方不是那么積極配合維修工作，承諾3天給維修，10天能來就算不錯了，有的互相推諉（材料商說是施工隊(duì)安裝的問題，施工隊(duì)說是供貨方的原因，一個窗戶進(jìn)水土建方和窗戶安裝方也爭的面紅耳赤，結(jié)果到頭來誰也不來維修），更有甚者電話打不通或不接，反正業(yè)主不會直接找施工隊(duì)，不是萬不得已施工隊(duì)也不會著急。
一次、兩次這樣，業(yè)主們也不是這么好糊弄的：“我們交物業(yè)費(fèi)了，不找物業(yè)找誰？我們認(rèn)識施工隊(duì)嗎？”業(yè)主們責(zé)問的理由很多，而作為物業(yè)方，我們也很難說明誰對誰錯，事情鬧大了，對開發(fā)商、物業(yè)的影響是可想而知的。
二、前期介入，通盤考慮，廠家統(tǒng)一
事情說到這里，我們討論的重點(diǎn)便突出了：管理經(jīng)驗(yàn)暫且不談，關(guān)鍵是施工方和供貨商如何配合物業(yè)公司的維修工作 ！
我們可能首先會想到開發(fā)商，因?yàn)殚_發(fā)商有施工隊(duì)或供貨商的保證金啊 ！沒錯，開發(fā)商打個電話，施工方乖乖的來了，大家知道，物業(yè)公司一天要接到多少個這樣的維修電話啊，要這樣直接把開發(fā)公司辦公室作為物業(yè)維修部得了。畢竟中間多了一個環(huán)節(jié)，維修及時率還是提不上去，我們只能向業(yè)主們解釋：“等我們領(lǐng)導(dǎo)向開發(fā)商反映后再給你維修答復(fù)吧 ！”于是互相扯皮，互相推諉的話語不絕于耳。
問題還是解決不了，怎么辦呢？關(guān)鍵是房屋移交中沒有明確維修服務(wù)的移交。
首先，我們要對房屋進(jìn)行前期介入，在房屋驗(yàn)收中嚴(yán)格把關(guān)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)可以減少維修工作量，將維修難度降低，大部分業(yè)主還是通情達(dá)理的，只要房子不漏雨，車庫門、防盜門、窗戶密封、牢固，沒有施工上的大問題，他們還是不會投訴的。無形中我們的工作好開展了許多。但是這并不是解決維修問題的根本途徑。
其次，在前期預(yù)驗(yàn)后物業(yè)公司要派人監(jiān)督施工方的工程進(jìn)度及質(zhì)量，這同樣是必不可少的環(huán)節(jié)。很多施工隊(duì)為節(jié)約成本使用質(zhì)量次的材料，當(dāng)時看著沒問題，用不了多長時間問題會重新暴露。
最后，也是我們討論的重點(diǎn)，在房屋移交過程中要提議開發(fā)商、物業(yè)公司、施工方或供貨商三方共同簽署維修服務(wù)協(xié)議 ！主要施工方或材料商是向物業(yè)公司提供材料的質(zhì)量合格證、保修期限等證件，同時強(qiáng)調(diào)材料出現(xiàn)問題的安裝、回收方案。協(xié)議上還要著重強(qiáng)調(diào)維修的及時率問題，及違約的處理措施。有條件的物業(yè)公司最好能將質(zhì)保金爭取到物業(yè)公司方，哪怕是一小部分，對以后的工作也是很有利的。此協(xié)議一經(jīng)簽署，整個房屋的移交過程才算結(jié)束。
三、注重培訓(xùn)
公司每個員工都是支撐整個公司的載體，只有員工素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平提升上去，公司才能順利運(yùn)轉(zhuǎn)。在交房過程中我們必須要求員工掌握基本的驗(yàn)房技巧，掌握基本的建筑知識，同時在員工素質(zhì)、交際技巧方面進(jìn)行培訓(xùn)也會取得很好的效果。
總之，每個項(xiàng)目有每個項(xiàng)目的特點(diǎn)，我們可以根據(jù)實(shí)際情況而定，本人的見解只作參考。預(yù)祝各位交房順利 ！
作者單位： 濟(jì)南春曉物業(yè)管理有限公司
?