論傳統(tǒng)物業(yè)與新型物業(yè)管理

時(shí)間：2012.06.06 來源：市物協(xié)

文/王軍
1981年3月，全國(guó)第一家物業(yè)管理公司誕生了，乘著改革開放的春風(fēng)，物業(yè)管理如雨后春筍般蓬勃發(fā)展。經(jīng)過二十多年的開拓與創(chuàng)新，物業(yè)管理已由最初是對(duì)居民住宅小區(qū)、寫字樓的管理延伸到商業(yè)場(chǎng)所、到綜合性酒店，再到學(xué)校、到醫(yī)院、到工廠，到社會(huì)生活的方方面面……為有中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、為社會(huì)分工的進(jìn)一步細(xì)化、為人民生活水平的提高做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
時(shí)至今日，關(guān)于物業(yè)管理的法律法規(guī)、理論研究日趨完善，為物業(yè)管理今后更上一層樓的健康發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，然而筆者同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，目前的物業(yè)管理的理論研究和法規(guī)建設(shè)方面更多的側(cè)重于房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的物業(yè)管理，而對(duì)其他一些游離于物業(yè)管理行業(yè)邊緣的領(lǐng)域涉及較少。筆者認(rèn)為隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化、社會(huì)分工的愈加明細(xì)，必將為物業(yè)管理提供一個(gè)更加廣闊的空間，近幾年的高校后勤服務(wù)的迅猛發(fā)展便是很好的例證，雖然目前的高校后勤仍沒有脫離學(xué)校辦后勤的老做法、還存在一些政策性的因素，但它為物業(yè)管理行業(yè)的開拓性發(fā)展指明了新的方向、提供了新的思路。許多新開辦的大型廠礦本著“簡(jiǎn)約管理、不搞后勤、不辦社會(huì)”的經(jīng)營(yíng)理念，把原本由企業(yè)直接管理的員工公寓、員工食堂、員工澡堂、內(nèi)部招待所、辦公區(qū)、場(chǎng)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化、保安以及供暖、污水處理等交給社會(huì)性企業(yè)來管理。
在此筆者權(quán)且將目前大家都熟知的房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的物業(yè)管理叫做傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)，在與上述后勤服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)做一分析比較之后，以求說明擁有獨(dú)立法人資格的后勤服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)也是一種物業(yè)管理企業(yè)，希望在政策法規(guī)建設(shè)及理論研究方面盡快地給于此類具有后勤服務(wù)性質(zhì)的新型物業(yè)管理企業(yè)一關(guān)注，為有中國(guó)特色的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化、持續(xù)性大發(fā)展創(chuàng)造有利條件。
為什么將具有后勤服務(wù)性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)稱作新型的物業(yè)管理企業(yè)？筆者首先就其與傳統(tǒng)物業(yè)管理的區(qū)別做一說明：
1、傳統(tǒng)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一般均有多個(gè)業(yè)主，有的甚至需要召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)來協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)，而后勤服務(wù)企業(yè)所服務(wù)的業(yè)主只有一個(gè)，即它所服務(wù)的企事業(yè)單位；
2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理 ”，物業(yè)管理企業(yè)要承擔(dān)與物業(yè)相關(guān)的幾乎所有的服務(wù)工作。而在許多廠礦企業(yè)，因?yàn)槠鋬?nèi)部有很多牽扯到生產(chǎn)的重要的設(shè)施設(shè)備，如鍋爐房、污水處理等，業(yè)主可能會(huì)根據(jù)需要自行選擇多家各為專業(yè)的公司來分別負(fù)責(zé)；
3、傳統(tǒng)的物業(yè)管理的概念是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。強(qiáng)調(diào)更多的是物業(yè)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)與維修、清潔衛(wèi)生、綠化、保安等，而后勤服務(wù)在包含以上內(nèi)容的基礎(chǔ)上還有一個(gè)更為重要的內(nèi)容即飲食服務(wù)?！懊褚允碁樘臁?，廠礦企業(yè)大都處于一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的環(huán)境中，吃飯問題便是關(guān)系到員工士氣、生產(chǎn)秩序、企業(yè)穩(wěn)定的重大事項(xiàng)，因此后勤服務(wù)中食堂的食品衛(wèi)生、營(yíng)養(yǎng)搭配、口味變化是企事業(yè)單位后勤服務(wù)的工作重點(diǎn)和難點(diǎn)。
上述列舉的三項(xiàng)與其說是傳統(tǒng)物業(yè)管理與后勤服務(wù)的區(qū)別，還不如說是后勤服務(wù)比起傳統(tǒng)物業(yè)管理所提供服務(wù)有許多有過之而無不及的地方。除了上述三點(diǎn)外，后勤服務(wù)在理論上幾乎和傳統(tǒng)物業(yè)管理再無二致，在現(xiàn)階段傳統(tǒng)物業(yè)管理模式已基本定型、競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的情形下，后勤服務(wù)無疑是現(xiàn)代有中國(guó)特色物業(yè)管理又一個(gè)發(fā)展領(lǐng)域，必將掀起物業(yè)管理行業(yè)再一次發(fā)展高潮。怎么樣才能讓具有后勤服務(wù)性質(zhì)的新型物業(yè)管理企業(yè)健康、有序地發(fā)展呢？筆者認(rèn)為應(yīng)做好以下幾方面的工作：
1、從政策法規(guī)入手，明確后勤服務(wù)屬于物業(yè)管理行業(yè)，應(yīng)統(tǒng)一由一個(gè)行政主管部門負(fù)責(zé)管理。在制定政策、立法以及修訂行業(yè)規(guī)范時(shí)應(yīng)將后勤服務(wù)納入其中，從政策法規(guī)方面為后勤服務(wù)社會(huì)化后的發(fā)展保駕護(hù)航；
2、加強(qiáng)對(duì)后勤服務(wù)的理論研究，雖然現(xiàn)在的物業(yè)管理理論已部分涉及到了一些后勤服務(wù)相關(guān)知識(shí)，如在“其他類型物業(yè)管理”的內(nèi)容中講到了學(xué)校、醫(yī)院的物業(yè)管理，在“工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理” 中更是已接近廠礦企業(yè)后勤服務(wù)的實(shí)際情況，但應(yīng)該說還存在表達(dá)模糊、仍偏重于傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域物業(yè)管理性質(zhì)的現(xiàn)象。因此應(yīng)充分調(diào)查、研究后勤服務(wù)的特點(diǎn)，結(jié)合具體情況及時(shí)從理論上更加深入地探討后勤服務(wù)發(fā)展中和將來所要面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)、總結(jié)歸納出一整套適合后勤服務(wù)特點(diǎn)的物業(yè)管理的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與操作規(guī)范，為企事業(yè)單位后勤工作社會(huì)化大發(fā)展做好充足的理論準(zhǔn)備；
3、政府應(yīng)從政策導(dǎo)向方面鼓勵(lì)和支持目前由企事業(yè)單位自行管理的后勤工作向后勤工作社會(huì)化轉(zhuǎn)變。近幾年，確實(shí)有不少企事業(yè)單位在后勤管理方面已經(jīng)有了很大進(jìn)步，幾乎所有高校都成立了后勤服務(wù)集團(tuán)、絕大多數(shù)大型國(guó)有企業(yè)也有自己的后勤服務(wù)公司，但仍舊由這些單位進(jìn)行內(nèi)部管理，造成許多的重復(fù)性建設(shè)和大量的社會(huì)資源浪費(fèi)。幾個(gè)月前，軍隊(duì)推行的將部隊(duì)后勤服務(wù)社會(huì)化為其它的企事業(yè)單位做出了很好的表率，政府應(yīng)將此項(xiàng)工作上升到繼續(xù)深化經(jīng)濟(jì)體改革的高度來積極推進(jìn)。
如果說發(fā)展的環(huán)境和空間都已具備，那作為有實(shí)力開展具有后勤服務(wù)性質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)應(yīng)做好哪些方面的工作呢？
1、對(duì)于現(xiàn)在已經(jīng)開展了企事業(yè)單位后勤服務(wù)工作的專業(yè)物業(yè)管理公司，應(yīng)充分利用當(dāng)前有利時(shí)機(jī)加強(qiáng)自身建設(shè)，始終將客戶的滿意當(dāng)成自己的追求，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，還要積極主動(dòng)地融入到所服務(wù)的企事業(yè)單位的日常生產(chǎn)與生活中去，必須對(duì)所服務(wù)單位的企業(yè)文化、組織機(jī)構(gòu)、員工構(gòu)成、發(fā)展戰(zhàn)略、生產(chǎn)流程、工作程序了如指掌才能提供有針對(duì)性的服務(wù)。要注重各方面物業(yè)管理人才的挖掘與培養(yǎng)，才能在一個(gè)場(chǎng)區(qū)內(nèi)甚至多個(gè)場(chǎng)區(qū)接管更多的服務(wù)項(xiàng)目，為具有后勤服務(wù)性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)增加更多的收益；
2、重視物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)。作為一家物業(yè)管理企業(yè)能接管一家大型廠礦的后勤服務(wù)工作已是實(shí)屬不易，應(yīng)該珍惜這來之不易的發(fā)展機(jī)遇，始終堅(jiān)持一種“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰”的心態(tài)來做好后勤服務(wù)工作。應(yīng)認(rèn)識(shí)到雖然后勤服務(wù)性質(zhì)的物業(yè)管理工作的業(yè)主只有一個(gè)，但并不是就可認(rèn)為只有讓廠礦企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)滿意的后勤工作就是可以放心的，應(yīng)意識(shí)到廠礦企業(yè)的成千上萬名員工，他們也是成千上萬名“業(yè)主”，只有讓絕大多數(shù)的“業(yè)主”都滿意的后勤服務(wù)工作才是評(píng)價(jià)一家物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)后勤服務(wù)工作是否剛剛達(dá)標(biāo)的基準(zhǔn)；
3、物業(yè)管理公司必須走集團(tuán)化之路。物業(yè)管理企業(yè)在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域所能承接的物業(yè)管理項(xiàng)目大都是固定的，因此物業(yè)管理企業(yè)的收入幾乎也是固定的，而且從其所涉及的基本業(yè)務(wù)來看，幾乎都屬于微利。但是面臨著物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，要求其給業(yè)主提供的服務(wù)要更加細(xì)致、更加快捷、更加到位，甚至還要倡導(dǎo)提供“酒店化”的物業(yè)服務(wù)。為了達(dá)到以上要求、更為了在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，物業(yè)管理企業(yè)就要在有限的收入上不斷的投入，要樹立自己的企業(yè)形象、要提高員工素質(zhì)、要不斷在服務(wù)上推陳出新、要更新?lián)Q代設(shè)施設(shè)備，在利潤(rùn)空間越來越小的嚴(yán)峻形勢(shì)下，物業(yè)管理企業(yè)必須跳出傳統(tǒng)物業(yè)管理范圍，積極開拓新的服務(wù)領(lǐng)域，企事業(yè)單位的后勤服務(wù)也只是其中一個(gè)選擇，還應(yīng)開展多項(xiàng)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，針對(duì)一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目本身，但也不排除在不影響本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主和使用人的利益、不產(chǎn)生矛盾的前提下兼顧周邊市場(chǎng)，同時(shí)為區(qū)內(nèi)和區(qū)外服務(wù)，發(fā)揮服務(wù)潛力，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。要想追求利潤(rùn)最大化、想謀求更大發(fā)展，只有走集團(tuán)化的發(fā)展之路，也就是說不論領(lǐng)域、不論行業(yè)只要能達(dá)到資源共享、人才互用、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，也只有充分發(fā)揮規(guī)?；?jīng)營(yíng)的長(zhǎng)處，企業(yè)才能長(zhǎng)久生存、才會(huì)發(fā)展壯大。
隨著社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理的不斷認(rèn)知，再加上政府的政策法規(guī)給予物業(yè)管理企業(yè)提供更大的發(fā)展空間，筆者認(rèn)為不管是傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)還是新型的物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)樹立“發(fā)展才是硬道理”的思想，開拓創(chuàng)新、努力進(jìn)取，中國(guó)的物業(yè)管理必將迎來更加輝煌燦爛的明天。