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論傳統(tǒng)物業(yè)與新型物業(yè)管理

時間：2012.06.06 來源：市物協(xié)

文/王軍
1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司誕生了，乘著改革開放的春風，物業(yè)管理如雨后春筍般蓬勃發(fā)展。經(jīng)過二十多年的開拓與創(chuàng)新，物業(yè)管理已由最初是對居民住宅小區(qū)、寫字樓的管理延伸到商業(yè)場所、到綜合性酒店，再到學校、到醫(yī)院、到工廠，到社會生活的方方面面……為有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟、為社會分工的進一步細化、為人民生活水平的提高做出了應有的貢獻。
時至今日，關于物業(yè)管理的法律法規(guī)、理論研究日趨完善，為物業(yè)管理今后更上一層樓的健康發(fā)展打下了堅實的基礎，然而筆者同時也發(fā)現(xiàn)，目前的物業(yè)管理的理論研究和法規(guī)建設方面更多的側重于房地產(chǎn)領域內的物業(yè)管理，而對其他一些游離于物業(yè)管理行業(yè)邊緣的領域涉及較少。筆者認為隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深化、社會分工的愈加明細，必將為物業(yè)管理提供一個更加廣闊的空間，近幾年的高校后勤服務的迅猛發(fā)展便是很好的例證，雖然目前的高校后勤仍沒有脫離學校辦后勤的老做法、還存在一些政策性的因素，但它為物業(yè)管理行業(yè)的開拓性發(fā)展指明了新的方向、提供了新的思路。許多新開辦的大型廠礦本著“簡約管理、不搞后勤、不辦社會”的經(jīng)營理念，把原本由企業(yè)直接管理的員工公寓、員工食堂、員工澡堂、內部招待所、辦公區(qū)、場區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化、保安以及供暖、污水處理等交給社會性企業(yè)來管理。
在此筆者權且將目前大家都熟知的房地產(chǎn)相關領域的物業(yè)管理叫做傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)，在與上述后勤服務性質的企業(yè)做一分析比較之后，以求說明擁有獨立法人資格的后勤服務性質的企業(yè)也是一種物業(yè)管理企業(yè)，希望在政策法規(guī)建設及理論研究方面盡快地給于此類具有后勤服務性質的新型物業(yè)管理企業(yè)一關注，為有中國特色的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化、持續(xù)性大發(fā)展創(chuàng)造有利條件。
為什么將具有后勤服務性質的物業(yè)管理企業(yè)稱作新型的物業(yè)管理企業(yè)？筆者首先就其與傳統(tǒng)物業(yè)管理的區(qū)別做一說明：
1、傳統(tǒng)的物業(yè)管理區(qū)域內一般均有多個業(yè)主，有的甚至需要召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會來協(xié)調和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)，而后勤服務企業(yè)所服務的業(yè)主只有一個，即它所服務的企事業(yè)單位；
2、《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理 ”，物業(yè)管理企業(yè)要承擔與物業(yè)相關的幾乎所有的服務工作。而在許多廠礦企業(yè)，因為其內部有很多牽扯到生產(chǎn)的重要的設施設備，如鍋爐房、污水處理等，業(yè)主可能會根據(jù)需要自行選擇多家各為專業(yè)的公司來分別負責；
3、傳統(tǒng)的物業(yè)管理的概念是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。強調更多的是物業(yè)設施設備的保養(yǎng)與維修、清潔衛(wèi)生、綠化、保安等，而后勤服務在包含以上內容的基礎上還有一個更為重要的內容即飲食服務?！懊褚允碁樘臁?，廠礦企業(yè)大都處于一個相對獨立的環(huán)境中，吃飯問題便是關系到員工士氣、生產(chǎn)秩序、企業(yè)穩(wěn)定的重大事項，因此后勤服務中食堂的食品衛(wèi)生、營養(yǎng)搭配、口味變化是企事業(yè)單位后勤服務的工作重點和難點。
上述列舉的三項與其說是傳統(tǒng)物業(yè)管理與后勤服務的區(qū)別，還不如說是后勤服務比起傳統(tǒng)物業(yè)管理所提供服務有許多有過之而無不及的地方。除了上述三點外，后勤服務在理論上幾乎和傳統(tǒng)物業(yè)管理再無二致，在現(xiàn)階段傳統(tǒng)物業(yè)管理模式已基本定型、競爭愈加激烈的情形下，后勤服務無疑是現(xiàn)代有中國特色物業(yè)管理又一個發(fā)展領域，必將掀起物業(yè)管理行業(yè)再一次發(fā)展高潮。怎么樣才能讓具有后勤服務性質的新型物業(yè)管理企業(yè)健康、有序地發(fā)展呢？筆者認為應做好以下幾方面的工作：
1、從政策法規(guī)入手，明確后勤服務屬于物業(yè)管理行業(yè)，應統(tǒng)一由一個行政主管部門負責管理。在制定政策、立法以及修訂行業(yè)規(guī)范時應將后勤服務納入其中，從政策法規(guī)方面為后勤服務社會化后的發(fā)展保駕護航；
2、加強對后勤服務的理論研究，雖然現(xiàn)在的物業(yè)管理理論已部分涉及到了一些后勤服務相關知識，如在“其他類型物業(yè)管理”的內容中講到了學校、醫(yī)院的物業(yè)管理，在“工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理” 中更是已接近廠礦企業(yè)后勤服務的實際情況，但應該說還存在表達模糊、仍偏重于傳統(tǒng)房地產(chǎn)領域物業(yè)管理性質的現(xiàn)象。因此應充分調查、研究后勤服務的特點，結合具體情況及時從理論上更加深入地探討后勤服務發(fā)展中和將來所要面臨的機遇和挑戰(zhàn)、總結歸納出一整套適合后勤服務特點的物業(yè)管理的行業(yè)標準與操作規(guī)范，為企事業(yè)單位后勤工作社會化大發(fā)展做好充足的理論準備；
3、政府應從政策導向方面鼓勵和支持目前由企事業(yè)單位自行管理的后勤工作向后勤工作社會化轉變。近幾年，確實有不少企事業(yè)單位在后勤管理方面已經(jīng)有了很大進步，幾乎所有高校都成立了后勤服務集團、絕大多數(shù)大型國有企業(yè)也有自己的后勤服務公司，但仍舊由這些單位進行內部管理，造成許多的重復性建設和大量的社會資源浪費。幾個月前，軍隊推行的將部隊后勤服務社會化為其它的企事業(yè)單位做出了很好的表率，政府應將此項工作上升到繼續(xù)深化經(jīng)濟體改革的高度來積極推進。
如果說發(fā)展的環(huán)境和空間都已具備，那作為有實力開展具有后勤服務性質的物業(yè)管理服務的企業(yè)應做好哪些方面的工作呢？
1、對于現(xiàn)在已經(jīng)開展了企事業(yè)單位后勤服務工作的專業(yè)物業(yè)管理公司，應充分利用當前有利時機加強自身建設，始終將客戶的滿意當成自己的追求，不斷提升服務質量，還要積極主動地融入到所服務的企事業(yè)單位的日常生產(chǎn)與生活中去，必須對所服務單位的企業(yè)文化、組織機構、員工構成、發(fā)展戰(zhàn)略、生產(chǎn)流程、工作程序了如指掌才能提供有針對性的服務。要注重各方面物業(yè)管理人才的挖掘與培養(yǎng)，才能在一個場區(qū)內甚至多個場區(qū)接管更多的服務項目，為具有后勤服務性質的物業(yè)管理企業(yè)增加更多的收益；
2、重視物業(yè)管理企業(yè)的自身建設。作為一家物業(yè)管理企業(yè)能接管一家大型廠礦的后勤服務工作已是實屬不易，應該珍惜這來之不易的發(fā)展機遇，始終堅持一種“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰”的心態(tài)來做好后勤服務工作。應認識到雖然后勤服務性質的物業(yè)管理工作的業(yè)主只有一個，但并不是就可認為只有讓廠礦企業(yè)的領導滿意的后勤工作就是可以放心的，應意識到廠礦企業(yè)的成千上萬名員工，他們也是成千上萬名“業(yè)主”，只有讓絕大多數(shù)的“業(yè)主”都滿意的后勤服務工作才是評價一家物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營后勤服務工作是否剛剛達標的基準；
3、物業(yè)管理公司必須走集團化之路。物業(yè)管理企業(yè)在一個物業(yè)管理區(qū)域所能承接的物業(yè)管理項目大都是固定的，因此物業(yè)管理企業(yè)的收入幾乎也是固定的，而且從其所涉及的基本業(yè)務來看，幾乎都屬于微利。但是面臨著物業(yè)管理市場競爭的不斷加劇，要求其給業(yè)主提供的服務要更加細致、更加快捷、更加到位，甚至還要倡導提供“酒店化”的物業(yè)服務。為了達到以上要求、更為了在競爭中立于不敗之地，物業(yè)管理企業(yè)就要在有限的收入上不斷的投入，要樹立自己的企業(yè)形象、要提高員工素質、要不斷在服務上推陳出新、要更新?lián)Q代設施設備，在利潤空間越來越小的嚴峻形勢下，物業(yè)管理企業(yè)必須跳出傳統(tǒng)物業(yè)管理范圍，積極開拓新的服務領域，企事業(yè)單位的后勤服務也只是其中一個選擇，還應開展多項綜合經(jīng)營服務項目，針對一個物業(yè)項目本身，但也不排除在不影響本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主和使用人的利益、不產(chǎn)生矛盾的前提下兼顧周邊市場，同時為區(qū)內和區(qū)外服務，發(fā)揮服務潛力，實現(xiàn)規(guī)模效益。要想追求利潤最大化、想謀求更大發(fā)展，只有走集團化的發(fā)展之路，也就是說不論領域、不論行業(yè)只要能達到資源共享、人才互用、優(yōu)勢互補，也只有充分發(fā)揮規(guī)模化經(jīng)營的長處，企業(yè)才能長久生存、才會發(fā)展壯大。
隨著社會各界對物業(yè)管理的不斷認知，再加上政府的政策法規(guī)給予物業(yè)管理企業(yè)提供更大的發(fā)展空間，筆者認為不管是傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)還是新型的物業(yè)管理企業(yè)，都應樹立“發(fā)展才是硬道理”的思想，開拓創(chuàng)新、努力進取，中國的物業(yè)管理必將迎來更加輝煌燦爛的明天。