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近年來，隨著我國改革開放政策推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及計算機(jī)的普及和信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們對居住環(huán)境要求的不斷提高，也將“智能化”引入了正在蓬勃興起的住宅小區(qū)和大廈建設(shè)中。隨著樓宇智能化的發(fā)展、社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高促使家庭生活自動化、居住環(huán)境舒適化、安全化，這喚起了人們對住宅智能化的要求。這個智能化的系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)具有集成性、交互性、動態(tài)性的智能化物業(yè)管理模式，為住宅小區(qū)的業(yè)主和使用人提供高效率同時完善而多樣化的服務(wù)。這使人們對居家的概念發(fā)生了根本性的變化，居住條件和生活環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區(qū)這一全新的概念應(yīng)運而生，并成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。

所謂智能住宅小區(qū)是以住宅為平臺，兼?zhèn)浣ㄖ?、網(wǎng)絡(luò)通信、設(shè)備自動化、信息服務(wù)、集系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)、服務(wù)、管理為一體為住戶營造一個安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的居住和生活環(huán)境。智能住宅小區(qū)是現(xiàn)代建筑技術(shù)與現(xiàn)代通信技術(shù)以及現(xiàn)代計算機(jī)技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，其核心技術(shù)是小區(qū)的智能化系統(tǒng)。智能小區(qū)大致由安全防范系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)組成。其中，物業(yè)管理系統(tǒng)是關(guān)系著整個住宅小區(qū)能否真正向著智能化方向的關(guān)鍵。智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的組成十分龐大，但是，目前不少智能小區(qū)缺少現(xiàn)代化的管理手段，只是將其先進(jìn)的硬件設(shè)備簡單地拼湊在一起，并未充分發(fā)揮出智能化系統(tǒng)的功效。

正是由于智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)構(gòu)造的復(fù)雜性以及獨特性，使得智能小區(qū)物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理在管理模式上存在著很大的差別。

智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容及項目較多，由于我國的物業(yè)管理尚在不斷地發(fā)展完善之中，隨著人們對物業(yè)管理的認(rèn)識不斷深入，其所涉及的范圍、內(nèi)容還在不斷地充實, 并向住宅社區(qū)物業(yè)管理數(shù)字化應(yīng)用方向發(fā)展。

當(dāng)前智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理主要有以下內(nèi)容：

（1）房屋建筑主體的管理。包括房屋基本情況的掌握、房屋修繕及其管理。以上的管理工作通過辦公自動化將逐步實現(xiàn)計算機(jī)管理。

（2）設(shè)備、設(shè)施的數(shù)字化管理和自動化。包括各類設(shè)備、設(shè)施基本情況的掌握，各類設(shè)備和設(shè)施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新的管理。通過建筑及社區(qū)內(nèi)集中和分布的機(jī)電設(shè)備運行監(jiān)控管理中心，實施對機(jī)電設(shè)備的運行狀態(tài)與故障報警進(jìn)行監(jiān)視，報警確認(rèn)，操作控制，設(shè)備運行狀態(tài)和故障報警信息的記錄與查詢。

（3）綜合安防管理。將建筑及社區(qū)內(nèi)的出入口門禁管理子系統(tǒng)、周界報警子系統(tǒng)、巡更管理子系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)、家庭安防報警子系統(tǒng)、車輛管理子系統(tǒng)，以及公共廣播子系統(tǒng)集成在統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)化集成綜合安防管理平臺上。通過建筑及社區(qū)內(nèi)集中和分布的安全及防盜報警監(jiān)控管理中心，實施對報警信息的監(jiān)視、報警確認(rèn)、操作控制、報警信息記錄與查詢。管理人員有效的預(yù)防與處理各類突發(fā)事件，以確保小區(qū)與樓內(nèi)外的安全，保持物業(yè)管理區(qū)域的安靜、祥和。

（4）消防管理。火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時協(xié)助消防和有關(guān)部門進(jìn)行救護(hù)與處理。

（5）數(shù)字化應(yīng)用服務(wù)。建立建筑及社區(qū)局域網(wǎng)/社區(qū)網(wǎng)站，向社區(qū)住戶提供諸如：綜合信息服務(wù)，物業(yè)與住戶信息交互， “一卡通”服務(wù)，以及家庭智能化監(jiān)控信息服務(wù)等增值服務(wù)項目。

（6）收費管理。通過數(shù)字化物業(yè)管理軟件對向住戶收取的各種費用進(jìn)行管理，包括收費項目、價格類型、損耗分?jǐn)?、各類報表等。物業(yè)管理公司可通過軟件自定義，可隨時增減修改，以滿足靈活多變的收費需求。

以上內(nèi)容均應(yīng)是物業(yè)管理部門面向所有業(yè)主提供的數(shù)字化物業(yè)管理與服務(wù)。當(dāng)然，物業(yè)管理還包括環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理等。分析上述智能小區(qū)在物業(yè)管理方面的特征，可以看出傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)未來物業(yè)管理的要求，智能小區(qū)在物業(yè)管理方面的的優(yōu)勢將大大顯現(xiàn)出來。

隨著科技發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的全球化趨勢，企業(yè)間的競爭加劇，現(xiàn)場總線技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)必將趨向統(tǒng)一，樓宇自動化系統(tǒng)中的現(xiàn)場總線通信協(xié)議也必然隨之趨于統(tǒng)一。同時，以太網(wǎng)絡(luò)技術(shù)由于其協(xié)議完全開放、成本低，隨著研究工作不斷深入，設(shè)備的以太網(wǎng)絡(luò)接口技術(shù)的成熟，工業(yè)以太網(wǎng)在樓宇自動化領(lǐng)域?qū)⒌玫綇V泛應(yīng)用。

目前，樓宇自動化系統(tǒng)的應(yīng)用主要集中在建筑公共資源中，主要包括供配電、照明、空調(diào)與冷熱源、給排水、電梯自控、安防、消防、綜合保安、車庫管理、自動抄表等子系統(tǒng)。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用的不斷深入，安全、舒適、節(jié)能、快捷的工作生活環(huán)境的內(nèi)涵不斷豐富，樓宇自動化系統(tǒng)的研究將進(jìn)一步深入，范圍也將進(jìn)一步擴(kuò)展，將擴(kuò)展到家庭生活空間。各種以太網(wǎng)絡(luò)接口的研究將推動家用電器的網(wǎng)絡(luò)化使得家居自動化有可能成為樓宇自動化系統(tǒng)集成的一個子系統(tǒng)。

能源危機(jī)已經(jīng)成為當(dāng)代的急需解決的問題，也成了當(dāng)前研究的熱點。樓宇智能化系統(tǒng)可對能源進(jìn)行科學(xué)合理的分配達(dá)到節(jié)能的目的。因此，節(jié)能研究、新能源開發(fā)利用、無線網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)在智能樓宇領(lǐng)域的應(yīng)用也將成為樓宇自動化系統(tǒng)的重要研究方向，這其中也包括新能源的利用。如何在智能建筑中利用光伏電能也將是智能樓宇自動化系統(tǒng)研究和發(fā)展的一個方向。無線網(wǎng)絡(luò)可以省去布線，節(jié)約資源，在樓宇自控網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中也有較大的研究和應(yīng)用價值。家居自動化、家用智能電器的網(wǎng)絡(luò)化在不久的將來也將進(jìn)入樓宇自動化控制系統(tǒng)的研究應(yīng)用領(lǐng)域。從技術(shù)角度看，智能化住宅小區(qū)包容了機(jī)械、電子、建筑及控制等各種行業(yè)的新技術(shù)，因此，智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理必將向高性能化、高智能化及城市組網(wǎng)三方面發(fā)展。

綜觀當(dāng)今世界智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展史，我們不難發(fā)現(xiàn)一個國家的物業(yè)管理的發(fā)展也是與本國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技及生活習(xí)慣相關(guān)的。與世界發(fā)達(dá)國家相比，我國的物業(yè)管理水平還有很大的差距。但是，社會的需要將會大大促進(jìn)智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，智能化住宅小區(qū)正處在蓬勃發(fā)展期，智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理也應(yīng)運而生，必將有美好前景。樓宇的智能化并成為未來房物業(yè)管理乃至房地產(chǎn)市場發(fā)展的大趨勢。