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文/張衛(wèi)先

物業(yè)管理服務(wù)，現(xiàn)階段來(lái)講已經(jīng)不是新鮮事物，縱觀濟(jì)南市物業(yè)行業(yè)發(fā)展來(lái)講，大大小小的物業(yè)公司如雨后春筍般建立，多數(shù)住宅小區(qū)、辦公寫字樓、學(xué)校包括政府機(jī)關(guān)都有物業(yè)管理行業(yè)的身影。按直觀判斷，物業(yè)發(fā)展正處于逐步上升趨勢(shì)，但是，很多的問(wèn)題也暴露出來(lái)，這些問(wèn)題，可能在今后直接影響到物業(yè)管理企業(yè)是否能繼續(xù)生存。在此篇中，我拋磚引玉，希望能尋求一些解決的方法。

住宅小區(qū)物業(yè)退出的情況屢見(jiàn)不鮮，其中絕大部分是物業(yè)自動(dòng)退出的，糾其原因?yàn)槭罩Р黄胶?，物管企業(yè)虧損，導(dǎo)致無(wú)法維持。為什么出現(xiàn)虧損情況，我們先探討一下濟(jì)南物業(yè)管理市場(chǎng)。

濟(jì)南物業(yè)管理市場(chǎng)中的物管企業(yè)大概分為三種，第一種是由開(kāi)發(fā)公司組建的物業(yè)，此類物管企業(yè)的項(xiàng)目大多是自開(kāi)自管，另有其他外接項(xiàng)目。第二種是外來(lái)物管企業(yè)，此類物管企業(yè)專業(yè)程度較高，管理理念也較為先進(jìn)，但對(duì)項(xiàng)目選擇較為挑剔，中、低檔住宅小區(qū)很難見(jiàn)到他們的蹤影。第三種是私人或合伙組建的物業(yè)公司，此類物業(yè)很多沒(méi)有專業(yè)資質(zhì)，采用借雞生蛋的做法，與有資質(zhì)的管理企業(yè)掛鉤，名義上用資質(zhì)企業(yè)的品牌，但因自身專業(yè)程度低，接管物業(yè)項(xiàng)目時(shí)間多為簽約的一年，很難續(xù)約。

今天，我們探討的住宅小區(qū)物業(yè)多為中檔或中檔以下物業(yè)，而開(kāi)發(fā)公司組建的物業(yè)是占有此類市場(chǎng)的主體。就目前情況來(lái)說(shuō)，幾乎所有物業(yè)都與開(kāi)發(fā)公司剝離開(kāi)來(lái)，成為獨(dú)立法人，但除了少數(shù)公司進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)做取得一定效果外，大多數(shù)物管企業(yè)還在依靠開(kāi)發(fā)公司輸血度日，一旦開(kāi)發(fā)公司今后有變，物管企業(yè)將難以持續(xù)。另外，住宅小區(qū)物業(yè)經(jīng)常有項(xiàng)目配套設(shè)備、設(shè)施不到位，房屋質(zhì)量問(wèn)題得不到解決，開(kāi)發(fā)商未能按時(shí)給業(yè)主辦理房產(chǎn)證，售樓時(shí)承諾事項(xiàng)不能兌現(xiàn)，水、電、暖未向市政機(jī)構(gòu)交接等問(wèn)題，全部需要物業(yè)買單，可此類問(wèn)題物管企業(yè)憑自身力量難以改善，業(yè)主怨聲載道，直接影響物管企業(yè)的發(fā)展。另外，由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理沒(méi)有專業(yè)的認(rèn)識(shí)或模糊物業(yè)服務(wù)的范圍，對(duì)物業(yè)提出超出物業(yè)服務(wù)范圍的需求，在沒(méi)有得到滿意的答復(fù)后，造成與物業(yè)的矛盾等等。此類物業(yè)項(xiàng)目中還存在一個(gè)通病，對(duì)大多數(shù)業(yè)主而言，物業(yè)收費(fèi)的理想價(jià)值是：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越低越好，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高越好，可魚(yú)與熊掌豈能兼而有之？2003年9月1日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始施行，正常來(lái)講，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的條款，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)是物管企業(yè)的有效監(jiān)督人和重要溝通渠道，但很多小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后發(fā)現(xiàn)，部分業(yè)委會(huì)成員法制意識(shí)不強(qiáng)，行為不規(guī)范，在解聘和選聘物管企業(yè)的問(wèn)題上，不征求廣大業(yè)主意見(jiàn)，以少數(shù)人的意志決定大多數(shù)業(yè)主的意愿，造成企業(yè)、業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間的矛盾重重。同時(shí)由于業(yè)委會(huì)成員缺少物業(yè)專業(yè)知識(shí)，不能結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況合理的確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)外行人管內(nèi)行人的尷尬，過(guò)低的壓低價(jià)格，使物管企業(yè)無(wú)法接受，導(dǎo)致物管企業(yè)無(wú)奈退出。小區(qū)在物業(yè)退出后，各種問(wèn)題隨之接踵而來(lái)，沒(méi)有固定垃圾清運(yùn)小區(qū)內(nèi)的垃圾滿地；化糞池不能清理而污水長(zhǎng)流；進(jìn)出小區(qū)人員混雜，業(yè)主被盜時(shí)有發(fā)生；更要命的是水、電未交市政的小區(qū)因水、電不能及時(shí)交費(fèi)，遭遇斷水、斷電，直接影響小區(qū)業(yè)主的正常生活。單憑業(yè)主自管解決難度很大，參與管理的業(yè)主開(kāi)始時(shí)的積極熱情也因時(shí)間原因漸漸消退，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)問(wèn)題無(wú)人過(guò)問(wèn)。

再一個(gè)阻礙發(fā)展的問(wèn)題是物業(yè)的收入，傳統(tǒng)物業(yè)管理收入主要由：物業(yè)管理費(fèi)、有償維修服務(wù)費(fèi)、車位（車庫(kù)）費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租賃費(fèi)等。而居住小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，單憑物業(yè)管理費(fèi)的收取難以養(yǎng)活物業(yè)管理企業(yè)，加之人工成本、材料費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)等剛性成本逐年增加，業(yè)主交費(fèi)意識(shí)差，水電損耗虧損等原因，物業(yè)難以收支平衡。隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，業(yè)主的利益得到更多的保障，小區(qū)公用面積、車庫(kù)及廣告位的劃分再一次削減了物管企業(yè)微薄的利益空間使企業(yè)生存雪上加霜。為了應(yīng)對(duì)，很多物管企業(yè)盡力降低成本，從業(yè)人員的待遇問(wèn)題已經(jīng)不能被具備專業(yè)素質(zhì)的中、青年接受，用人也只能逐步從中、青年人向中、老年人過(guò)度，長(zhǎng)此以往，物業(yè)行業(yè)必將難以吸收新鮮血液，從而逐漸走向衰退。

近日，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》正在審議中，草案中對(duì)相當(dāng)一部分糾紛點(diǎn)的解決方法做出了規(guī)定，有助于緩解現(xiàn)在物管企業(yè)和業(yè)主面臨的問(wèn)題。同時(shí)，進(jìn)一步對(duì)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利進(jìn)行放大，結(jié)果到底是給物管企業(yè)的一劑強(qiáng)心針還是緊箍咒，還有待觀望。筆者認(rèn)為，要具體解決以上的問(wèn)題，除了政府制定日趨完善的規(guī)章制度外，物業(yè)管理企業(yè)也要在自身管理模式上加以改進(jìn)，學(xué)習(xí)物業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的成熟管理模式和管理理念，結(jié)合自身的實(shí)際，轉(zhuǎn)化為有效的動(dòng)力。比如：物管企業(yè)收費(fèi)模式包括兩種，一是包干制，二是酬金制。中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)采用的管理收費(fèi)模式絕大多數(shù)是包干制，包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，其盈余或者虧損均由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。這種方式存在的弊端是：在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)項(xiàng)目越多，服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本也相應(yīng)較高。也就是說(shuō)，物管企業(yè)干的越好，利潤(rùn)也越小。歐美及港臺(tái)等物業(yè)管理較發(fā)達(dá)地區(qū)除此之外還采用酬金制，酬金制能夠克服包干制的弊端，在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物管企業(yè)，全部用于服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足由業(yè)主享有或承擔(dān)。相當(dāng)于物業(yè)費(fèi)不是交納給物管企業(yè)的，而是‘歸集’到物業(yè)公司那里的，物業(yè)公司就是業(yè)主的管家，由管家來(lái)支配用于業(yè)主，定期張榜公布。用酬金制下的‘酬金’來(lái)保障物管企業(yè)的利潤(rùn)，從而避免物業(yè)因虧損而撤出的尷尬。同時(shí)，酬金制加大了物業(yè)服務(wù)運(yùn)做中的財(cái)務(wù)透明制度，有助于推動(dòng)物業(yè)行業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程。但是，這也需要行業(yè)管理部門出臺(tái)比較具體的、成熟的制度來(lái)規(guī)范物管企業(yè)支出的各種費(fèi)用的預(yù)算、審計(jì)，防止物業(yè)公司虛報(bào)、假報(bào)費(fèi)用支出，避免造成業(yè)主對(duì)物業(yè)的不信任。

十年以后，住宅小區(qū)物業(yè)如沒(méi)有任何外部支持完全按現(xiàn)階段發(fā)展下去，應(yīng)該很難存在。因?yàn)?，做為企業(yè)來(lái)講，首先要保障企業(yè)的利潤(rùn)才能尋求發(fā)展，而住宅小區(qū)物業(yè)基于綜合原因不能保障物管企業(yè)最基本的利益。反之對(duì)物管市場(chǎng)來(lái)講，缺少了住宅小區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)根本不能算是健康全面的市場(chǎng)，其中問(wèn)題應(yīng)如何解決，我們現(xiàn)在就應(yīng)該思考改進(jìn)的方法，加以實(shí)踐應(yīng)用，以便避免住宅小區(qū)物業(yè)成為市場(chǎng)雞肋的下場(chǎng)。

作者單位：濟(jì)南天建物業(yè)管理有限公司