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事實物業(yè)服務(wù)及其物業(yè)費

時間：2010.06.06 來源：市物協(xié)

文/王輝

當(dāng)前社會生活中物業(yè)管理糾紛層出不窮，一些地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主關(guān)系勢同水火，物業(yè)管理矛盾呈激化趨勢。而最為嚴(yán)重和普遍的是拒付物業(yè)服務(wù)費，尤其是因事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系引起的物業(yè)費糾紛在法律實務(wù)界如何處理，更是眾說不一。結(jié)合當(dāng)前的法律規(guī)定及物業(yè)服務(wù)中的現(xiàn)實情況，筆者在此闡述事實物業(yè)服務(wù)方面的一些認(rèn)識和看法，與各位共同交流。

一、何為事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系

根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定，物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

國家《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的物業(yè)管理是指雙方存在物業(yè)服務(wù)合同的一種物業(yè)管理關(guān)系。但本文中所討論的事實物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間不存在物業(yè)服務(wù)合同，但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)后，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間形成的一種事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。

因此，所謂的事實物業(yè)服務(wù)，有兩個關(guān)鍵點，一、雙方在物業(yè)服務(wù)提供前并未就物業(yè)服務(wù)達(dá)成合意，雙方不存在書面或口頭上的合同基礎(chǔ)；二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主事實上已經(jīng)享受到這種服務(wù)。

二、事實物業(yè)服務(wù)形成的原因與類型

經(jīng)過調(diào)查，筆者認(rèn)為事實物業(yè)服務(wù)的形成有如下幾個原因：

1、立法缺陷

我國的《物業(yè)管理條例》有專章規(guī)定了前期物業(yè)管理。

該條例第二十六條規(guī)定：“前期服務(wù)合同可以約定期限；但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！?/div>

經(jīng)分析可知，一、上述規(guī)定只規(guī)定了期限未滿合同終止的條件；二、但是未規(guī)定期限已滿，業(yè)主委員會未成立或未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同的情況如何處理？在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)何去何從？合同已經(jīng)到期，是終止合同還是繼續(xù)履行合同？

若物業(yè)企業(yè)選擇終止合同，因為前期物業(yè)服務(wù)合同系建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，這種情況下，建設(shè)單位是否有義務(wù)另行委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)？如果另行委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理，這是否屬前期物業(yè)管理？

若物業(yè)企業(yè)選擇繼續(xù)履行合同，則選擇與誰簽訂合同？

是與業(yè)主續(xù)簽還是與建設(shè)單位續(xù)簽合同？該續(xù)簽的合同是否有效？對業(yè)主是否具有法律約束力？

很遺憾，因國家《物業(yè)管理條例》對前期物業(yè)管理引發(fā)的這些問題并未作出明確的規(guī)定，導(dǎo)致一些事實物業(yè)服務(wù)引發(fā)的糾紛無法可依，懸而未決。

2、法律意識的欠缺

我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)展過程中不注意保護自己，不規(guī)范。在面對問題時，行業(yè)缺少有力的措施來解決問題。在當(dāng)前的物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的法律意識都不是很高，在存在了事實物業(yè)服務(wù)后，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主都未曾積極采取好的措施解決問題，而是成了相互間扛著維權(quán)大旗而彼此指責(zé)與叫板的借口。

根據(jù)事實物業(yè)服務(wù)形成的原因，筆者認(rèn)為當(dāng)前事實物業(yè)管理可分為如下三類：

一、前期物業(yè)服務(wù)合同到期，而小區(qū)業(yè)主委員會尚未成立或雖已成立，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)按原合同約定提供物業(yè)服務(wù)。

根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，前期物業(yè)物業(yè)管理在小區(qū)業(yè)主委員會成立時終止。

這里有兩個立法的缺陷，一即前期物業(yè)服務(wù)合同與合同法規(guī)定的不一致。存在兩個問題，即如果合同到期后，物業(yè)企業(yè)管理管還是不管。管的依據(jù)，是根據(jù)上述的規(guī)定，不管的依據(jù)是合同法的有約定從約定、意思自治的法律原則。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)管理，則會形成事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系，這里要面臨兩個法律問題，一如果按前期物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)執(zhí)行，而業(yè)主又未對此予以認(rèn)可，那就意味著不論物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)期合同，則對業(yè)主都不會產(chǎn)生法律效力。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又提供了物業(yè)服務(wù)，而業(yè)主又被動接受，那么根據(jù)法律的規(guī)定，雙方之間形成了事實的物業(yè)管理關(guān)系。

二、前期服務(wù)合同到期，雖然業(yè)主委員會未成立，但是原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定與建設(shè)單位終止合同，建設(shè)單位又選擇了另一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。則小區(qū)面臨的問題，日益形成的生活秩序?qū)⒈淮蚱啤＿@是屬法律未規(guī)定的真空地帶，雖然很多業(yè)主或?qū)＜铱梢灾v“可以實行業(yè)主自治”但實踐中情況卻令人擔(dān)憂，小區(qū)陷入混亂，業(yè)主上訪，小區(qū)無人管理、垃圾、秩序無人管理，物業(yè)貶值。

在這種情況下，如果第三人出面組織一物業(yè)公司入住該小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，但是卻是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主可能在接管小區(qū)時未簽訂合同，那么在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主也形成了事實物業(yè)服務(wù)。

第三種，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會物業(yè)合同到期，未續(xù)訂合同，但一直提供物業(yè)服務(wù)。

從事實物業(yè)服務(wù)形成的原因及類型來看，事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系的形成，除了立法的原因，還有參與主體的法律意識與自我規(guī)范問題。

三、事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系雖然不能提倡，但是應(yīng)予以保護

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，而業(yè)主又予以接受，那么事實物業(yè)服務(wù)是否受法律保護？

筆者認(rèn)為：事實物業(yè)服務(wù)應(yīng)受保護，但不值得提倡！之所以要保護是因為：

1、事實物業(yè)服務(wù)受保護有法律依據(jù)?！逗贤ā?7條規(guī)定：采用合同書形式訂立合同的，在簽字或蓋之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行了主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。

因此，事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系成立后，即使雙方未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也應(yīng)受法律保護

2、有利于維護業(yè)主的合法權(quán)益。事實物業(yè)服務(wù)受到保護是對業(yè)主合法權(quán)益的維護，如果事實物業(yè)服務(wù)得不到保護，則勢必使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的積極性受到挫傷，有可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平下降。眾所周知，物業(yè)費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生命線，如果事實物業(yè)服務(wù)得不到認(rèn)可，要求支付物業(yè)費的請求也難獲支持。

3、物業(yè)企業(yè)的權(quán)益應(yīng)予保護。

至于為什么不值得提倡，那是因為：社會需要的是規(guī)范、有序的物業(yè)管理，事實物業(yè)服務(wù)不利于物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，不利于業(yè)主權(quán)益的維護，更無益于物業(yè)行業(yè)管理水平的提高。

四、事實物業(yè)服務(wù)如何確定物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)？

事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系因為爭議雙方未簽訂合同，對于物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)存在爭議，結(jié)合本文所提到的事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系的類型，筆者認(rèn)為其物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)如何確定也得根據(jù)具體情況來定：

1、合同到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未續(xù)簽合同，但一直按原合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)。

在這物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管該小區(qū)時，依法與開發(fā)商簽訂了前期物業(yè)管理合同，對物業(yè)服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)約定得很明確。在提供了物業(yè)服務(wù)的前提下，依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同要求被支付物業(yè)費，符合法律規(guī)定。但是合同到期后，收費標(biāo)準(zhǔn)如何確定？筆者認(rèn)為可以在物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，可延續(xù)原來的收費標(biāo)準(zhǔn)，這在我國的合同法中類似的先例，比如說《合同法》第236條關(guān)于租賃合同的規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為有定期租賃?！蓖瑫r《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》（試行）第15條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)?！睂Υ艘炎鞒隽诵碌膰L試。

2、前期物業(yè)服務(wù)合同到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，建設(shè)單位也分兩種情況，一種即在合同中已作出了明確的約定，如果說物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)公共部位及公共設(shè)施設(shè)備提供物業(yè)服務(wù)（保安、保潔、工程等）的事實，已得到眾多業(yè)主的認(rèn)可。而業(yè)主，其購房時已知道要繳納物業(yè)服務(wù)費的事實，入住時又按入住通知書的規(guī)定繳納了物業(yè)管理費。入住后，也接受了物業(yè)公司提供的一系列服務(wù)，如保潔、保安、代繳水電費、代為保修等。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了物業(yè)服務(wù)的前提下，根據(jù)合同法公平、權(quán)利義務(wù)相一致的原則，要求業(yè)主支付物業(yè)費是一個正當(dāng)?shù)?、合法的要求，?yīng)該予以支持。

另一種沒有約定，則如何處理？《合同法》第61條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達(dá)到補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。第62條規(guī)定：當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確的，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：“價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價或者政府指導(dǎo)價的，按照規(guī)定履行。”

因此根據(jù)上述規(guī)定，如果在事實物業(yè)服務(wù)的情況下，爭議雙方如果就物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)不能就合同達(dá)成一致，又沒有政府定價或政府指導(dǎo)價，或按照訂立合同時履行地的市場價格不能確定的，及有參照價格的，那么根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，可以依法根據(jù)本小區(qū)的情況及提供的物業(yè)服務(wù)水平，申請有鑒定資格的部門對物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)進行鑒定。

還有一種例外情況，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主形成了事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系，但是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)水平認(rèn)可且認(rèn)可物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，那么也可直接認(rèn)定，這也符合合同法的基本原則，不違反意思自治原則。同時也符合《民事訴訟法》關(guān)于證據(jù)規(guī)則中當(dāng)事人認(rèn)可的證據(jù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

結(jié)合上述討論，筆者認(rèn)為，鑒于當(dāng)前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，雖然事實物業(yè)服務(wù)不值得提倡，但是從法律角度，從維護業(yè)主合法權(quán)益出發(fā)，為免小區(qū)因欠繳物業(yè)費造成惡性循環(huán)導(dǎo)致小區(qū)混亂，事實物業(yè)服務(wù)服務(wù)應(yīng)受法律保護，物業(yè)公司要求支付物業(yè)費的訴訟請求應(yīng)依法予以支持，因此，除因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出小區(qū)提供的事實物業(yè)服務(wù)不予支持物業(yè)費外（這在最新的最高院關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛的司法解釋中已有提及），物業(yè)公司因事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費的要求應(yīng)予以支持。

作者單位：山東豪才律師事務(wù)所

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