淺談物業(yè)管理中的幾方面問題

時(shí)間：2010.06.06 來源：市物協(xié)

文/王冬梅

物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)分為常規(guī)性服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)三種類型，物業(yè)管理企業(yè)必須按照合同的約定，提供給全體業(yè)主和使用人常規(guī)性服務(wù)，并通過提供服務(wù)收取一定的服務(wù)費(fèi)來獲取價(jià)值。物業(yè)管理是朝陽企業(yè)，也是微利行業(yè)，如何保障行業(yè)能健康持續(xù)的發(fā)展，不僅需要行業(yè)本身的努力，還應(yīng)該得到社會(huì)廣泛的關(guān)注。

一、物業(yè)管理收費(fèi)定價(jià)不合理

物業(yè)管理是一個(gè)特殊的服務(wù)行業(yè)，受傳統(tǒng)體制的影響，其服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本實(shí)行政府定價(jià)和指導(dǎo)價(jià)，而政府在制定價(jià)格時(shí)，較少對(duì)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作的基本情況、物業(yè)管理的服務(wù)水平的考慮，至使物業(yè)管理服務(wù)的成本與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在差異，企業(yè)利益得不到保證。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，使物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營難以維持，導(dǎo)致大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧本狀態(tài)。

二、物業(yè)管理收費(fèi)難

解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，還沒有一個(gè)非常好的辦法，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)欠費(fèi)的業(yè)主采取停水、停電的辦法只會(huì)激化矛盾，不能解決實(shí)質(zhì)性地問題，因此，建議在法規(guī)中應(yīng)對(duì)欠繳物業(yè)管理費(fèi)的問題作出相關(guān)的法律規(guī)定。

三、物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費(fèi)用

物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)階段還承擔(dān)了大多數(shù)公用部門的收費(fèi)任務(wù)?；谀壳肮彩聵I(yè)的壟斷性，物管企業(yè)在代收代繳水電等費(fèi)用的問題上沒有選擇權(quán)，無償承擔(dān)了收費(fèi)責(zé)任，不管企業(yè)代收費(fèi)用回收率的高低，收取費(fèi)用如何艱辛，他們?nèi)允菍?shí)行無承付托收，對(duì)代收企業(yè)沒有任何監(jiān)督管理和補(bǔ)償辦法；出現(xiàn)水電部門設(shè)備的自然損耗由物業(yè)公司承擔(dān)，還有一些壟斷行業(yè)的部分維護(hù)責(zé)任，95%以上的物業(yè)管理企業(yè)在代收代繳費(fèi)用方面虧損，直接威脅到物業(yè)企業(yè)的生存與發(fā)展。

四、新聞媒體輿論的正確導(dǎo)向

人們對(duì)物業(yè)管理接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的社會(huì)基礎(chǔ)，但當(dāng)今社會(huì)人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還停留在福利性的管理模式上，要改變這種觀念，需發(fā)揮報(bào)刊、電視等新聞媒介正確的輿論正面導(dǎo)向作用，促使人們接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。引導(dǎo)業(yè)主轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的無償享受服務(wù)的舊觀念，樹立起花錢買服務(wù)的物業(yè)管理消費(fèi)新觀念。利用媒體的良好溝通，多從正面理解和看待物業(yè)管理，改變長期以來媒體和群眾對(duì)物業(yè)管理的偏見。

五、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理

物業(yè)管理早就不再是簡單的打掃衛(wèi)生、保安站崗、維修燈泡的單純工作，正在成長為一個(gè)越來越專業(yè)的行業(yè)，涉及的相關(guān)內(nèi)容從地理、建筑、設(shè)計(jì)、綠化、機(jī)械、財(cái)會(huì)、營銷、人力資源到企業(yè)管理、公關(guān)、心理學(xué)等等，對(duì)人的綜合素質(zhì)有很高的要求。從理論和實(shí)踐相結(jié)合的高層戰(zhàn)略人員，到富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的中層管理人員，訓(xùn)練有素的保安人員、按程序工作保潔人員、掌握先進(jìn)機(jī)械設(shè)備的專業(yè)技術(shù)維修人員，均成為物業(yè)管理企業(yè)快速健康發(fā)展的中堅(jiān)力量。

高檔物業(yè)的有效運(yùn)行，有大量安裝在地下室等隱蔽位置的機(jī)電設(shè)施設(shè)備和房屋本體及公共場(chǎng)所，需要長年累月不間斷的投入大量人力物力、財(cái)力去保證這些設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。

物業(yè)管理服務(wù)除了為客戶提供日常的管理服務(wù)和維修之外，還應(yīng)該注重細(xì)節(jié)，多對(duì)服務(wù)人員加強(qiáng)安全思想、道德觀念、服務(wù)意識(shí)教育。

物業(yè)管理企業(yè)要永遠(yuǎn)把服務(wù)對(duì)象的需求放在第一位，學(xué)會(huì)換位思考，服務(wù)對(duì)象不滿意的我們馬上改進(jìn)，對(duì)待失誤，不爭辯，不掩蓋，多為服務(wù)對(duì)象的滿意找方法，不為自己的過錯(cuò)找理由。

加強(qiáng)內(nèi)部人員培訓(xùn)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常做、必須做的工作，按照ISO9001國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系的要求，將培訓(xùn)做為一項(xiàng)提高全員工作能力的基礎(chǔ)，對(duì)每一項(xiàng)工作進(jìn)行過程管理，一定會(huì)取得良好的效果。

作者單位：山東廣安物業(yè)管理公司

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