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文/李兆安

設(shè)備管理是物業(yè)管理過(guò)程中的核心，有了專業(yè)的設(shè)備管理才能更加體現(xiàn)物業(yè)管理保值和增值的宗旨，設(shè)備管理分為兩個(gè)部分組成，它包括系統(tǒng)理論管理和豐富的實(shí)踐經(jīng)營(yíng)管理，即現(xiàn)場(chǎng)管理兩個(gè)有機(jī)的組成部分。設(shè)備設(shè)施智能化程度越來(lái)越先進(jìn)技術(shù)含量不斷提高，在此基礎(chǔ)上要求我們管理人員及工程技術(shù)人員的管理及維修保養(yǎng)水平也要不斷提高，適應(yīng)現(xiàn)代設(shè)備管理模式，必須學(xué)習(xí)和掌握設(shè)備管理的基本原理，樹(shù)立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思想，不斷學(xué)習(xí)創(chuàng)新，結(jié)合物業(yè)設(shè)備的特征和具體實(shí)踐，完善管理組織機(jī)構(gòu)和管理制度，提供管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進(jìn)的設(shè)備管理方法和管理技術(shù)手段，以促進(jìn)物業(yè)管理向著更加規(guī)范的現(xiàn)代化方向發(fā)展，真正體現(xiàn)物業(yè)管理保值增值的目的。

一、設(shè)備管理在物業(yè)管理過(guò)程中的重要性

現(xiàn)代物業(yè)的價(jià)值不但取決于座落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝璜，而且在很大程度上還取決于配備設(shè)備的安裝品牌、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行狀況。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，設(shè)備管理由為顯的更加突出和重要?，F(xiàn)代辦公場(chǎng)所對(duì)物業(yè)管理的設(shè)備需求和依賴程度越來(lái)越高，設(shè)備的作用也更為突出。事實(shí)上，設(shè)備管理幾乎涉及到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)。

二、關(guān)系到開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)和生存

設(shè)備管理的好壞對(duì)企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)乃至生存有著重要意義。物業(yè)設(shè)施時(shí)刻處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，人們才能安心方便地生活和工作，開(kāi)發(fā)商及物業(yè)企業(yè)才能被認(rèn)可，社會(huì)地位逐漸提高口碑效應(yīng)凸現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)力得以加強(qiáng)，企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機(jī)待修狀態(tài)，直接影響整個(gè)物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價(jià)值和社會(huì)聲譽(yù)。甚至無(wú)法再取得人們的承認(rèn)業(yè)主的抱怨不斷，直接影響到物管費(fèi)得收繳率，對(duì)物業(yè)企業(yè)及開(kāi)發(fā)商生存帶來(lái)危機(jī)。

三、關(guān)系到服務(wù)的成本和企業(yè)資金的合理利用

設(shè)備管理對(duì)服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等。

加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，能有效地延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費(fèi)用和減少停工損失。

樹(shù)立經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的意識(shí)，注意節(jié)約運(yùn)行中的能耗費(fèi)用、操作費(fèi)用，通過(guò)嚴(yán)格、規(guī)范的管理來(lái)減少材料的浪費(fèi)和費(fèi)用開(kāi)支，設(shè)備管理到位能杜絕“跑、冒、滴、漏”等能源浪費(fèi)和設(shè)備缺陷，以減少相關(guān)費(fèi)用開(kāi)支，使設(shè)備一直處于最佳、最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。

隨著現(xiàn)代化設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來(lái)越高，顯然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)備管理的科學(xué)化無(wú)疑是關(guān)鍵。具體說(shuō)，就是取決于設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理的一系列環(huán)節(jié)是否達(dá)到最佳水平。

四、關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護(hù)

設(shè)備保養(yǎng)不科學(xué)安全，可靠性隨之降低，在運(yùn)行中發(fā)生意外，不僅影響大樓正常運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)業(yè)主工作帶來(lái)不便和經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)激化了業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的矛盾，此時(shí) ！物業(yè)是最大的焦點(diǎn)，責(zé)任是不言而愈的。

因此，保證設(shè)備安全運(yùn)行是物業(yè)管理的核心，衛(wèi)生差點(diǎn)可以隨時(shí)整改，假設(shè)三十多層的電梯停止運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)是什么結(jié)果，在此設(shè)備管理就顯得尤為重要了。

五、設(shè)備管理要達(dá)到的基本目標(biāo)

制定相關(guān)的操縱規(guī)程和嚴(yán)格的管理制度，不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)。提高工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、建立定期培訓(xùn)和學(xué)習(xí)制度。

設(shè)備管理負(fù)責(zé)人必須熟悉國(guó)家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例；必需熟悉設(shè)備的技術(shù)理論知識(shí)，具有一定的業(yè)務(wù)能力。

加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行操作人員的培訓(xùn)教育工作、提高員工的職業(yè)道德及業(yè)務(wù)水平，對(duì)管理人員實(shí)行崗位責(zé)任培訓(xùn)，對(duì)操作人員施行維護(hù)培訓(xùn)，對(duì)檢修人員實(shí)行技能培訓(xùn)，并把各項(xiàng)培訓(xùn)工作列入設(shè)備管理工作計(jì)劃。

六、建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度

責(zé)任明確區(qū)域到人，建立設(shè)備檔案及臺(tái)帳。

做好大、中、小、修嚴(yán)格按照操作規(guī)程及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)工作。

七、做好設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作

利用現(xiàn)代手段計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，使基礎(chǔ)資料電子化做到隨時(shí)查閱。

八、設(shè)備管理目標(biāo)

管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備利用率及完好率，使設(shè)備技術(shù)性能，使用壽命延長(zhǎng)，但在很大程度上是取決于后天條件，即設(shè)備管理不完好因素，升級(jí)為完好設(shè)備。

九、設(shè)備管理的內(nèi)容

設(shè)備的整個(gè)使用壽命周期一般分為二個(gè)周期：研究、設(shè)計(jì)、試制至制造稱為的一周期；選購(gòu)、安裝、使用、維護(hù)、修理、改造、更新至報(bào)廢稱為設(shè)備的第二周期。設(shè)備的第二周期是物業(yè)管理設(shè)備管理的重點(diǎn)，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的保值和增值。

當(dāng)今時(shí)代，世界經(jīng)濟(jì)區(qū)域集團(tuán)化趨勢(shì)日益明顯，各國(guó)經(jīng)濟(jì)日益被納入世界經(jīng)濟(jì)體系，加速了資金、技術(shù)、商品和人才的跨國(guó)際流動(dòng)。世界經(jīng)濟(jì)正由總量增長(zhǎng)型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)軌，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正向高增值型與知識(shí)集約型轉(zhuǎn)變。我國(guó)的物管行業(yè)要順應(yīng)潮流，盡快適應(yīng)這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，尤其是在我們山東物管行業(yè)起步較晚，現(xiàn)在處在發(fā)展的初級(jí)階段要不斷學(xué)習(xí)加快步伐，所以我們必須盡快順應(yīng)時(shí)代潮流，以現(xiàn)代高科技為基礎(chǔ)，知識(shí)、結(jié)合國(guó)家和自己管轄的物管企業(yè)的具體情況，對(duì)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)和方法加以消化和吸收，（例如：TPM制全員維修），使設(shè)備管理工作逐步同國(guó)際接軌，以適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的要求。大力推行現(xiàn)代化設(shè)備管理，積極學(xué)習(xí)和推廣應(yīng)用先進(jìn)的管理理論和經(jīng)驗(yàn)，更好的應(yīng)對(duì)物業(yè)設(shè)備管理達(dá)到保值和增值，體現(xiàn)物業(yè)管理設(shè)備管理的重要性。

作者單位：山東深國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司