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文/李兆安

設備管理是物業(yè)管理過程中的核心，有了專業(yè)的設備管理才能更加體現(xiàn)物業(yè)管理保值和增值的宗旨，設備管理分為兩個部分組成，它包括系統(tǒng)理論管理和豐富的實踐經(jīng)營管理，即現(xiàn)場管理兩個有機的組成部分。設備設施智能化程度越來越先進技術含量不斷提高，在此基礎上要求我們管理人員及工程技術人員的管理及維修保養(yǎng)水平也要不斷提高，適應現(xiàn)代設備管理模式，必須學習和掌握設備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學管理的思想，不斷學習創(chuàng)新，結合物業(yè)設備的特征和具體實踐，完善管理組織機構和管理制度，提供管理人員的素質水平，推廣先進的設備管理方法和管理技術手段，以促進物業(yè)管理向著更加規(guī)范的現(xiàn)代化方向發(fā)展，真正體現(xiàn)物業(yè)管理保值增值的目的。

一、設備管理在物業(yè)管理過程中的重要性

現(xiàn)代物業(yè)的價值不但取決于座落位置、建筑結構、空間布局和室內外裝璜，而且在很大程度上還取決于配備設備的安裝品牌、系統(tǒng)結構和運行狀況。隨著經(jīng)濟體制改革的深化和競爭機制的引入，建設節(jié)約型社會，設備管理由為顯的更加突出和重要?，F(xiàn)代辦公場所對物業(yè)管理的設備需求和依賴程度越來越高，設備的作用也更為突出。事實上，設備管理幾乎涉及到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)。

二、關系到開發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)的聲譽和生存

設備管理的好壞對企業(yè)的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業(yè)設施時刻處于良好的運行狀態(tài)，人們才能安心方便地生活和工作，開發(fā)商及物業(yè)企業(yè)才能被認可，社會地位逐漸提高口碑效應凸現(xiàn)，競爭力得以加強，企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設備經(jīng)常處于性能不良或停機待修狀態(tài)，直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽。甚至無法再取得人們的承認業(yè)主的抱怨不斷，直接影響到物管費得收繳率，對物業(yè)企業(yè)及開發(fā)商生存帶來危機。

三、關系到服務的成本和企業(yè)資金的合理利用

設備管理對服務成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質量上外，還有設備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。

加強維護保養(yǎng)，能有效地延長設備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少停工損失。

樹立經(jīng)濟運行的意識，注意節(jié)約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴格、規(guī)范的管理來減少材料的浪費和費用開支，設備管理到位能杜絕“跑、冒、滴、漏”等能源浪費和設備缺陷，以減少相關費用開支，使設備一直處于最佳、最經(jīng)濟的運行狀態(tài)。

隨著現(xiàn)代化設備的不斷發(fā)展和普遍使用，設備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高，顯然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而設備管理的科學化無疑是關鍵。具體說，就是取決于設備經(jīng)濟管理的一系列環(huán)節(jié)是否達到最佳水平。

四、關系到技術安全和環(huán)境保護

設備保養(yǎng)不科學安全，可靠性隨之降低，在運行中發(fā)生意外，不僅影響大樓正常運轉，對業(yè)主工作帶來不便和經(jīng)濟損失，同時激化了業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾，此時 ！物業(yè)是最大的焦點，責任是不言而愈的。

因此，保證設備安全運行是物業(yè)管理的核心，衛(wèi)生差點可以隨時整改，假設三十多層的電梯停止運轉會是什么結果，在此設備管理就顯得尤為重要了。

五、設備管理要達到的基本目標

制定相關的操縱規(guī)程和嚴格的管理制度，不斷學習先進的科學技術。提高工作人員的業(yè)務素質、建立定期培訓和學習制度。

設備管理負責人必須熟悉國家的有關政策、法規(guī)、條例；必需熟悉設備的技術理論知識，具有一定的業(yè)務能力。

加強設備運行操作人員的培訓教育工作、提高員工的職業(yè)道德及業(yè)務水平，對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員施行維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，并把各項培訓工作列入設備管理工作計劃。

六、建立完善的設備管理規(guī)章制度

責任明確區(qū)域到人，建立設備檔案及臺帳。

做好大、中、小、修嚴格按照操作規(guī)程及作業(yè)指導書工作。

七、做好設備管理的基礎資料工作

利用現(xiàn)代手段計算機進行管理，使基礎資料電子化做到隨時查閱。

八、設備管理目標

管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設備，提高設備利用率及完好率，使設備技術性能，使用壽命延長，但在很大程度上是取決于后天條件，即設備管理不完好因素，升級為完好設備。

九、設備管理的內容

設備的整個使用壽命周期一般分為二個周期：研究、設計、試制至制造稱為的一周期；選購、安裝、使用、維護、修理、改造、更新至報廢稱為設備的第二周期。設備的第二周期是物業(yè)管理設備管理的重點，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的保值和增值。

當今時代，世界經(jīng)濟區(qū)域集團化趨勢日益明顯，各國經(jīng)濟日益被納入世界經(jīng)濟體系，加速了資金、技術、商品和人才的跨國際流動。世界經(jīng)濟正由總量增長型向質量效益型轉軌，產(chǎn)業(yè)結構正向高增值型與知識集約型轉變。我國的物管行業(yè)要順應潮流，盡快適應這種產(chǎn)業(yè)結構的變化，尤其是在我們山東物管行業(yè)起步較晚，現(xiàn)在處在發(fā)展的初級階段要不斷學習加快步伐，所以我們必須盡快順應時代潮流，以現(xiàn)代高科技為基礎，知識、結合國家和自己管轄的物管企業(yè)的具體情況，對國內外先進設備管理經(jīng)驗和方法加以消化和吸收，（例如：TPM制全員維修），使設備管理工作逐步同國際接軌，以適應市場競爭激烈的要求。大力推行現(xiàn)代化設備管理，積極學習和推廣應用先進的管理理論和經(jīng)驗，更好的應對物業(yè)設備管理達到保值和增值，體現(xiàn)物業(yè)管理設備管理的重要性。

作者單位：山東深國貿物業(yè)管理有限公司