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在日常工作中，開(kāi)發(fā)單位和物業(yè)企業(yè)往往對(duì)一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致的各類糾紛束手無(wú)策，如開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)存在的缺陷所引發(fā)的事故、小區(qū)物業(yè)服務(wù)過(guò)程中沒(méi)能及時(shí)消除隱患而引發(fā)的糾紛、物業(yè)公司沒(méi)有盡到安全警示義務(wù)導(dǎo)致承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任、業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題后的責(zé)任劃分等等，究竟如何才能消除潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素？筆者根據(jù)在工作過(guò)程中遇到的各類真實(shí)案例分析總結(jié)出如下幾點(diǎn)預(yù)防措施，供物業(yè)同仁參考，希望給物業(yè)企業(yè)以警示。

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開(kāi)發(fā)單位在設(shè)計(jì)規(guī)劃中存在的風(fēng)險(xiǎn)及排除

開(kāi)發(fā)單位在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)一定要對(duì)房屋、公共設(shè)施設(shè)備、公共部位、場(chǎng)地等在日后的使用功能上是否適宜，在安全性能上是否存在缺陷進(jìn)行全面考慮。

1、娛樂(lè)設(shè)施設(shè)計(jì)

小區(qū)內(nèi)娛樂(lè)設(shè)施的選擇應(yīng)適合各個(gè)年齡段，盡量不要配置有安全隱患的游泳池、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤等設(shè)施和器械。目前娛樂(lè)設(shè)施傷人的事件屢有發(fā)生，也是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛的焦點(diǎn)之一。（如確需安裝，應(yīng)在醒目位置加裝使用說(shuō)明及安全警示，以提醒業(yè)主正確使用，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要定時(shí)檢修，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時(shí)排除）。在法律上，任何一處公共設(shè)施的所有人或管理者，應(yīng)保證此公共設(shè)施不危及人身財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)此公共設(shè)施負(fù)有監(jiān)督管理的責(zé)任；如果公共設(shè)施在設(shè)計(jì)上存在缺陷卻沒(méi)能及時(shí)消除隱患，最終導(dǎo)致人身傷害，按照《民法通則》的規(guī)定，其監(jiān)管人必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、小品設(shè)計(jì)

（1）盡量不選用水泥雕塑、飾品及玻璃飾品，水泥經(jīng)過(guò)日照和雨酸的腐蝕極易粉化脫落；玻璃飾品易碎、易脫落；

（2）金屬、木質(zhì)、塑料等其他材質(zhì)飾品要考慮其耐久性和耐腐蝕性，不宜過(guò)多，安裝要牢固，不能影響正常通行，不要出現(xiàn)刮碰現(xiàn)象；

（3）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置噴水池，如果非要設(shè)置，水池的深度以20厘米為好，不宜太深，如果非要設(shè)置深水池，四周一定要設(shè)置護(hù)欄或其他安全防護(hù)設(shè)施（并在醒目位置加裝明顯的警示標(biāo)志），避免兒童和視力不好的業(yè)主落水造成傷害；

（4）拱橋的設(shè)置不宜過(guò)高（踏步做好防滑處理），避免老年人或兒童在行走時(shí)跌倒；

（5）流經(jīng)小區(qū)的河流（自然形成）要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行有效的整體規(guī)劃（關(guān)鍵部位要增加必要的防護(hù)措施），不能留有安全隱患；

（6）其他小品的設(shè)置也必須從使用安全上考慮是否存在缺陷。

3、房屋設(shè)計(jì)

（1）各類地下室、儲(chǔ)藏間等的凈高和各類門的門檻高度要嚴(yán)格按照國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，車庫(kù)的凈高應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定（北京豐臺(tái)區(qū)和山東半島法院就曾受理因?yàn)榈叵率疫^(guò)低和單元進(jìn)出門門檻過(guò)高，導(dǎo)致業(yè)主受傷的案件，最終判決開(kāi)發(fā)單位敗訴）；

（2）外墻盡量不要設(shè)置過(guò)多過(guò)寬的外沿，裝飾的選材要盡量避免采用面積大、重量大的材料（如：瓷磚、大理石、火燒板、花崗巖等），并且施工時(shí)要嚴(yán)格按施工程序進(jìn)行，防止日后脫落，造成人員傷亡（《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任）；

（3）小區(qū)周邊和草坪的鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，但不能設(shè)置帶尖頭的鐵欄，注意考慮兒童的人身安全問(wèn)題；

（4）女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的，女兒墻柵欄高度一般要高于50厘米；

（5）樓道的扶手間隙不宜過(guò)大（應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)），防止兒童從間隙處墜落；

（6）樓道內(nèi)電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應(yīng)采用專用鎖（并在箱體表面張貼明顯的安全警示標(biāo)志），樓道開(kāi)關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄而觸電）；

（7）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮贈(zèng)送紗窗以減少高空拋物現(xiàn)象（深圳“好來(lái)居”事件給了物業(yè)企業(yè)很深刻的警示）；

（8）工程竣工時(shí)，要對(duì)存在安全隱患的臨時(shí)電纜、變壓器、水井、外露的鋼筋、角鐵和鋼筋混凝土等進(jìn)行徹底的清除，不留安全隱患；

（9）電梯的設(shè)計(jì)及調(diào)試安裝一定要到位（并在使用前確保已經(jīng)特種設(shè)備管理部門驗(yàn)收合格，在電梯轎箱內(nèi)張貼安全使用須知，告知業(yè)主禁止的行為及出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)的處理方案，必要時(shí)應(yīng)請(qǐng)通信商家在電梯轎箱內(nèi)增加專業(yè)設(shè)備，以保障通信暢通），盡量避免在電梯運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)故障，導(dǎo)致人員被困而出現(xiàn)不必要的損失。

4、路面、地面設(shè)計(jì)

（1）路面和地面的選材，盡量避免采用大理石、鵝卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等導(dǎo)致路面濕滑傷人），即使采用了光滑材料也必須進(jìn)行防滑處理；如果采用方磚鋪設(shè)，在施工的時(shí)候一定要注意水平高度及邊角的吻合，不能留有掌寬空隙，防止業(yè)主因路滑或者方磚的邊角造成磕碰、摔傷；

（2）路燈設(shè)置不必多，只需滿足一定的光照度就可以，燈座要耐銹蝕，牢固，防日曬雨淋，不怕臺(tái)風(fēng)，接頭處做好絕緣處理；有條件的可以采用太陽(yáng)能蓄電池路燈；

（3）路面的坡度不能過(guò)大，特別是東北地區(qū)，雪后路面比較滑，基礎(chǔ)要做好，防止日后出現(xiàn)塌陷，給業(yè)主和車輛帶來(lái)安全隱患；

（4）設(shè)計(jì)有路邊停車位的道路，應(yīng)在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮后期物業(yè)管理中對(duì)車輛占道停放的管理，盡可能在設(shè)計(jì)時(shí)達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)：兩側(cè)停車位成對(duì)稱性分布，盡量避免單邊規(guī)劃停車位。對(duì)規(guī)劃無(wú)停車位的道路，建議按單行車道予以分割。此舉可有效制止道路兩側(cè)的車輛停放問(wèn)題，滿足消防部門的要求，同時(shí)又能有效降低道路安全風(fēng)險(xiǎn)；

（5）排污、市政等各類井蓋的設(shè)計(jì)盡量不要出現(xiàn)在道路當(dāng)中，避免車輛碾壓，形成安全隱患；

（6）從設(shè)計(jì)上做好道路的排水工作，避免積水影響行走；

（7）道路設(shè)計(jì)避免有急轉(zhuǎn)彎，增加轉(zhuǎn)彎處的視角，以有利于安全行車，必要時(shí)應(yīng)設(shè)計(jì)有廣角鏡。

5、綠化設(shè)計(jì)

（1）綠化帶灌木品種的選用（尤其是大型物業(yè)小區(qū)）不必設(shè)計(jì)得太名貴、繁多。配置原則是大方得體，錯(cuò)落有致，合理選擇枝條少、無(wú)刺等背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物；

（2）盡量避免在陽(yáng)臺(tái)上設(shè)置花盆，如果非要設(shè)置，要考慮到設(shè)置花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來(lái)不便以及花盆墜落傷人等問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛；

（3）園區(qū)不適宜種植一些高大的喬木，日后成材，會(huì)影響采光，造成攝像死角和枯枝、斷枝傷人等事故。

6、公共設(shè)施設(shè)備的外觀設(shè)計(jì)

（1）地下車庫(kù)的通風(fēng)口、變壓器、泵房等的外觀一般都進(jìn)行裝飾，裝飾時(shí)要考慮其耐久性、抗腐蝕性和安全性，去除多余的附屬裝飾，實(shí)用就好，并在四周設(shè)置防護(hù)設(shè)施，不能只注重美觀而存在安全缺陷。如果設(shè)置和管理不當(dāng)，這些設(shè)施將可能給業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)造成損害。作為設(shè)施的設(shè)置者或管理者，將可能因設(shè)置、管理不善，構(gòu)成侵權(quán)法上的過(guò)失，而面臨受害業(yè)主或其他受害人要求承擔(dān)損害賠償責(zé)任的問(wèn)題；

（2）存在人防工程的要明確管理者及責(zé)任。

7、管井設(shè)計(jì)

排污井、管道井、電梯井、電信井等的設(shè)置一定要考慮不能設(shè)置在業(yè)主及車輛經(jīng)常通過(guò)的甬道和通道上，井蓋一般要選用抗壓材料，必要時(shí)在四周考慮設(shè)置護(hù)欄或其他安全防護(hù)設(shè)施，防止業(yè)主、車輛不小心跌入，造成人員傷亡及財(cái)產(chǎn)損失。

物業(yè)企業(yè)日常服務(wù)過(guò)程存在的風(fēng)險(xiǎn)及排除

如果物業(yè)企業(yè)接管的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，各項(xiàng)硬件已經(jīng)成型，在不能大范圍更改變動(dòng)時(shí)，就要從現(xiàn)有的情況出發(fā)，因地制宜，保持高度的預(yù)見(jiàn)性，盡量排除現(xiàn)有的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

目前各大小區(qū)基本都發(fā)生過(guò)業(yè)主人身安全受到傷害、財(cái)產(chǎn)被盜、被搶、被破壞和公共設(shè)施傷人及物業(yè)企業(yè)未采用相應(yīng)的措施和采用的方法不當(dāng)而產(chǎn)生的法律糾紛，多數(shù)情況下難以劃分責(zé)任，相關(guān)的法律也沒(méi)有對(duì)此作出明確的規(guī)定。那如何避免此類糾紛呢？如下措施可供參考：

1、對(duì)秩序維護(hù)工作要嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定進(jìn)行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應(yīng)時(shí)刻進(jìn)行監(jiān)督，不能只流于形式而失去實(shí)質(zhì)意義；物業(yè)保安的義務(wù)重在一個(gè)履行過(guò)程，保安履行了義務(wù)，但仍然無(wú)法阻止損害結(jié)果的發(fā)生，提供物業(yè)保安服務(wù)的一方不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

2、在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)一定要對(duì)業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全發(fā)生情況后的責(zé)任有一個(gè)明確約定；

3、如果對(duì)停車進(jìn)行收費(fèi)，租賃協(xié)議中一定要注明是“占位費(fèi)”還是“保管費(fèi)”；

4、小區(qū)的出入口不宜設(shè)置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區(qū)的出入口或車庫(kù)進(jìn)出口一定要設(shè)置圖像采集器，對(duì)進(jìn)出車輛情況進(jìn)行采集，防止在外受損的車輛進(jìn)入園區(qū)；

5、秩序維護(hù)員要使用巡更系統(tǒng)，對(duì)巡邏路線進(jìn)行跟蹤；巡邏時(shí)必須進(jìn)行攝錄（巡更點(diǎn)應(yīng)設(shè)置在攝像頭能攝錄的范圍內(nèi)），以便向業(yè)主或法院提供物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了保安工作的證據(jù)；發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業(yè)企業(yè)也會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；夜間車輛秩序維護(hù)員要穿戴反光標(biāo)識(shí)，以免夜間不容易被司機(jī)發(fā)現(xiàn)，造成傷害；

6、在一些容易出現(xiàn)責(zé)任事故的場(chǎng)所，物業(yè)企業(yè)有義務(wù)設(shè)置提示標(biāo)語(yǔ)進(jìn)行安全提醒，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條的規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說(shuō)明和明確的警示，并說(shuō)明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法?！边@條法律規(guī)定與我國(guó)《民法通則》第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。如：上下樓注意安全、小心臺(tái)階（樓道）、高壓危險(xiǎn)、小心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面濕滑，小心（地面）、嚴(yán)禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內(nèi)）、禁止停車（消防通道和禁止停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠藥投放處（防止兒童或?qū)櫸镎`食）、已噴灑農(nóng)藥（果樹）、娛樂(lè)設(shè)施的使用說(shuō)明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)置警示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請(qǐng)走人行道（小區(qū)進(jìn)出口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、墻體脫落注意安全（發(fā)生墻皮脫落的墻體）、雪后路滑請(qǐng)當(dāng)心（雪天路面）、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛(ài)護(hù)花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示；

7、春節(jié)期間要集中燃放煙花，發(fā)現(xiàn)不按規(guī)定燃放的業(yè)主要及時(shí)制止，如果其不聽(tīng)勸阻，要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)取證，以便在事故發(fā)生后，能夠直接找到責(zé)任人，并且制定相應(yīng)的緊急預(yù)案（浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，大管家物業(yè)公司在物業(yè)管理中沒(méi)有完全履行職責(zé)，對(duì)在大院內(nèi)燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應(yīng)的應(yīng)急救火預(yù)案，對(duì)該起火災(zāi)事故的發(fā)生存在一定的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，判決大管家物業(yè)公司承擔(dān)15%的賠償責(zé)任）；

8、日常通過(guò)巡檢、業(yè)主投訴等方式發(fā)現(xiàn)存在的安全隱患要及時(shí)進(jìn)行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發(fā)生在一瞬間；

9、樓頂、公共陽(yáng)臺(tái)上的雜物（如：太陽(yáng)能底座、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等）和排水口要及時(shí)清理，防止被風(fēng)吹落誤傷到人和雨季來(lái)臨時(shí)由于排水不暢造成業(yè)主損失，有的小區(qū)的排水口設(shè)置在業(yè)主室內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)上，由于業(yè)主的不配合和不經(jīng)常在家等情況給疏通排水口帶來(lái)很大的不便，如果遇到業(yè)主不配合的，盡量讓其簽署免責(zé)書，拒簽的要進(jìn)行影像攝錄證明免責(zé)書已經(jīng)送達(dá)。不經(jīng)常在家的，可以留份通知在業(yè)主的房門上并攝錄證明通知書已經(jīng)送到（相關(guān)規(guī)定：“住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償）；

10、采取緊急避險(xiǎn)時(shí)，一定要聯(lián)系當(dāng)?shù)氐呐沙鏊?、社區(qū)和其他的業(yè)主在場(chǎng)，對(duì)所進(jìn)行的過(guò)程進(jìn)行跟蹤攝錄，切忌私自打開(kāi)業(yè)主的房門；

11、東北地區(qū)冬季容易上凍，要及時(shí)清理樓頂形成的“冰溜子”，以免墜落傷到人和車；

12、避雷設(shè)施要時(shí)常檢查，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，防雷也屬于小區(qū)物管的一部分工作內(nèi)容。此外，物管公司應(yīng)定期對(duì)防雷設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，因?yàn)橛械姆览自O(shè)施使用過(guò)后其線路會(huì)熔斷，第二次則無(wú)法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業(yè)企業(yè)一般都忽視這一點(diǎn)，容易造成避雷設(shè)施給業(yè)主造成財(cái)產(chǎn)損失，因此物管公司對(duì)防雷設(shè)施的維護(hù)和檢測(cè)是很有必要的；

13、園區(qū)廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報(bào)箱等要及時(shí)處理，以免發(fā)生相關(guān)事故；

14、對(duì)人體有輻射性的接收器和信號(hào)擴(kuò)大器盡量不要在園區(qū)安裝，如果安裝必須出示對(duì)人體無(wú)害報(bào)告；

15、消防設(shè)施要時(shí)常檢查，如果發(fā)生火災(zāi)，雖然著火的原因跟物業(yè)企業(yè)沒(méi)有關(guān)系，但如果由于消防設(shè)施存在缺陷而沒(méi)能進(jìn)行及時(shí)救助，物業(yè)企業(yè)也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

16、盡量不要替業(yè)主保管物品，無(wú)論是有償還是無(wú)償?shù)模飿I(yè)企業(yè)只要向業(yè)主提供了這項(xiàng)服務(wù)，發(fā)生丟失或者損壞等問(wèn)題后，物業(yè)企業(yè)就要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；

17、應(yīng)該在費(fèi)用測(cè)算時(shí)將公眾責(zé)任險(xiǎn)考慮進(jìn)去。在發(fā)生責(zé)任事故時(shí)，由保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)賠償責(zé)任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。

總之，無(wú)論是開(kāi)發(fā)單位還是物業(yè)企業(yè)在對(duì)小區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理時(shí)，一定要全方位考慮問(wèn)題，從維護(hù)業(yè)主權(quán)益的角度出發(fā)，仔細(xì)斟酌一些設(shè)施的設(shè)置和管理，只有將安全隱患消除在萌芽中，才能避免給業(yè)主帶來(lái)人身、財(cái)產(chǎn)的損失，也使自己免于承擔(dān)不必要的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。