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文于德華

物業(yè)管理在我國(guó)，是跟隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起而產(chǎn)生的新興行業(yè)務(wù)，從深圳開(kāi)始到目前，只有20年左右的時(shí)間。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對(duì)物業(yè)管理的要求也會(huì)越來(lái)越高。物業(yè)管理的發(fā)展必須與人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求相適應(yīng)。實(shí)踐證明，物業(yè)業(yè)主的自治管理以及受托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)管理有助于建立多層建筑和住宅小區(qū)物業(yè)所有人之間的和諧秩序。但與此同時(shí)，這一新興產(chǎn)業(yè)因我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和法律的構(gòu)架，以及這一新興產(chǎn)業(yè)的良莠不齊，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)生活中矛盾糾紛不斷，前期物業(yè)管理更是處于比較混亂的狀態(tài)，本文主要是講述因《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》產(chǎn)生糾紛需要解決的問(wèn)題。

一、前期物業(yè)管理的概念、法律關(guān)系的主體。

因《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》產(chǎn)生的糾紛，首先必須弄清楚《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的實(shí)質(zhì)與合同的當(dāng)事人。前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，進(jìn)行物業(yè)管理。

根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定，《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體是：建設(shè)單位與物業(yè)公司。但是實(shí)踐過(guò)程中，建設(shè)單位所聘用的物業(yè)公司與每個(gè)業(yè)主也會(huì)簽訂一個(gè)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，那么就會(huì)存在一個(gè)問(wèn)題，在物業(yè)公司與與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)管理合同的主體是什么？是物業(yè)公司受建設(shè)單位的委托與業(yè)主簽訂的合同，還是物業(yè)公司作為主體與業(yè)主簽訂的另一獨(dú)立的合同？有一種觀點(diǎn)是認(rèn)為，物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的“《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》”是委托合同，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的“《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》”是受建設(shè)單位的委托簽訂的，主體應(yīng)該是建設(shè)單位與業(yè)主。但是筆者認(rèn)為，建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》與物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。建設(shè)單位與物業(yè)公司之間不是委托關(guān)系，而是聘用關(guān)系。

因?yàn)榻ㄔO(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，是建設(shè)單位根據(jù)相關(guān)的法規(guī)、規(guī)章行使在業(yè)主委員大會(huì)未成立之前選聘物業(yè)公司的權(quán)利。對(duì)物業(yè)服務(wù)方面的約定也只是要求物業(yè)公司要達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的限制，實(shí)質(zhì)是一個(gè)聘用合同并不是委托關(guān)系。因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》的規(guī)定：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。而建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》處理的是業(yè)主的事務(wù)而不是建設(shè)單位的事務(wù)，不符合合同法中關(guān)于委托合同的規(guī)定，因此不是委托關(guān)系，而是聘用的關(guān)系，而物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同不是物業(yè)公司受建設(shè)單位的委托而簽訂，其主體就是物業(yè)公司與業(yè)主。

二、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》產(chǎn)生糾紛，業(yè)主維權(quán)主要存在的問(wèn)題。

當(dāng)前出現(xiàn)物業(yè)管理問(wèn)題的原因十分復(fù)雜，涉及觀念、機(jī)構(gòu)、體制、市場(chǎng)、法制和監(jiān)管等諸多方面。特別是法治建設(shè)嚴(yán)重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場(chǎng)不規(guī)范，物業(yè)管理活動(dòng)中各方面主體的權(quán)利、義務(wù)不清，合法權(quán)益得不到保護(hù)，政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù)，大量矛盾糾紛得不到解決。

現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)主要存在以下幾種誤區(qū)：

A、業(yè)主常?；煜ㄔO(shè)單位與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系。

1、物業(yè)公司的設(shè)立的方式使業(yè)主混淆了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體。

2003年9月1日國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中約定了住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)管理公司，是在業(yè)主委員會(huì)成立之前，主要由建設(shè)單位進(jìn)行招投標(biāo)選聘，而且現(xiàn)實(shí)中，建設(shè)單位往往是自己成立物業(yè)公司，對(duì)自己的小區(qū)進(jìn)行管理，不進(jìn)行招投標(biāo)，致使業(yè)主往往分不清真正的法律主體，以為物業(yè)公司是建設(shè)單位設(shè)立的，是同一法人代表就是同一公司，會(huì)把對(duì)建設(shè)單位的矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司的身上。比如：小區(qū)的配套設(shè)施不健全、遲延房屋權(quán)屬證書(shū)的辦理、房屋的質(zhì)量暇疵等，以此拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

2、法律關(guān)系主體的混亂使業(yè)主混淆了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體。

如本文關(guān)于《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》主體的闡述，因?yàn)榉申P(guān)系主體的不明確，導(dǎo)致業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司是建設(shè)單位委托進(jìn)行管理，其與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體應(yīng)當(dāng)是建設(shè)單位，多因?yàn)榻ㄔO(shè)單位在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的違約行為拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

B、已經(jīng)出臺(tái)的法規(guī)政策沒(méi)有涵蓋物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容，整體性、連續(xù)性、實(shí)踐性較差，可操作性不強(qiáng)、致使業(yè)主維權(quán)的法律法規(guī)依據(jù)錯(cuò)誤。

現(xiàn)在業(yè)主與物業(yè)公司大部分的矛盾還是集中在物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)的內(nèi)容與服務(wù)上，但是現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策之間就前期物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題存在矛盾。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

根據(jù)這條的規(guī)定，在沒(méi)有其它約定的情況下，業(yè)主從房屋交付之日開(kāi)始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，沒(méi)有交付之前由建設(shè)單位承擔(dān)。但是，山東省政府頒布的《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定：住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)管理工作由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。此條規(guī)定明顯的與國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》相抵觸，雖然，根據(jù)憲法的相關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是上位法，當(dāng)下位法與上位法相抵觸時(shí)，以上位法為準(zhǔn)。但是，大多數(shù)的業(yè)主只關(guān)注與自己有利的規(guī)定，忽略了憲法的有關(guān)規(guī)定，以此為理由拒不交納物業(yè)管理費(fèi)。這兩種是現(xiàn)在普遍存在的兩種錯(cuò)誤的理解。

根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，業(yè)主能夠追究物業(yè)公司責(zé)任的應(yīng)該是主要是服務(wù)的質(zhì)量、內(nèi)容是否與合同約定的一致?，F(xiàn)在大部分的業(yè)主在拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的主要原因還是物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同的約定。但是，在司法實(shí)踐中這一理由存在舉證難的現(xiàn)象。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)是長(zhǎng)期的、連續(xù)性的行為，可能物業(yè)公司的確在服務(wù)的過(guò)程中存在達(dá)不到與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為，但是，這個(gè)證據(jù)即使固定下來(lái)也只能證明物業(yè)公司在短期內(nèi)的確存在違約的行為，不能證明在整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)期間這一違約事實(shí)一直存在。比如，司法實(shí)踐中有的業(yè)主在維權(quán)的訴訟過(guò)程中提供物業(yè)公司服務(wù)不到位的照片或者錄像，像衛(wèi)生打掃的不干凈，綠地沒(méi)有很好的維護(hù)等，但是往往司法機(jī)關(guān)不會(huì)采納，因?yàn)檫@些行為只是暫時(shí)的、短暫的行為，有可能存在剛將這些景象固定下來(lái)之后，物業(yè)就將衛(wèi)生打掃了，綠地也維護(hù)了。

三、物業(yè)公司的困境。

本文以上的觀點(diǎn)，反映現(xiàn)在的物業(yè)公司存在一種現(xiàn)象，就是物業(yè)費(fèi)收取困難。正是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的各種法律關(guān)系、主體的錯(cuò)誤理解及現(xiàn)在維權(quán)的困難性，業(yè)主往往以拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)消極對(duì)待。而物業(yè)公司收取不上物業(yè)費(fèi)就沒(méi)有辦法支撐公司的運(yùn)轉(zhuǎn)，往往也會(huì)出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降的情形，而前期物業(yè)管理是在沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)之前的一種物業(yè)服務(wù)，這種情況產(chǎn)生就缺少了像業(yè)主委員會(huì)這種組織在業(yè)主與物業(yè)公司之間進(jìn)行溝通。如此惡性循環(huán)，勢(shì)必造成兩者之間的矛盾激化。使得整個(gè)市場(chǎng)更加混亂。

四、物業(yè)管理制度立法完善。

鑒于現(xiàn)在物業(yè)管理制度、市場(chǎng)、法制等方面存在的問(wèn)題，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的激化，及業(yè)主在維權(quán)過(guò)程中存在的問(wèn)題，筆者認(rèn)為：第一，加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的貫徹落實(shí)；第二，各個(gè)具有立法權(quán)的省市可以結(jié)合本地區(qū)實(shí)際、因地制宜，制定相應(yīng)的具體的細(xì)則或?qū)嵤┺k法。對(duì)于中央與地方立法沖突問(wèn)題，堅(jiān)持根據(jù)法律的效力層級(jí)理論。盡量做到與上位法的統(tǒng)一；第三，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理制度，相關(guān)部門(mén)應(yīng)出具基本的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可以作為服務(wù)質(zhì)量的參考。

作者單位：山東豪才律師事務(wù)所