《指導(dǎo)規(guī)則》修改論證業(yè)委會工作將有規(guī)可循

時間：2010.06.06 來源：市物協(xié)

　9月26日至27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司在沈陽召開了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（草案）》（以下簡稱“《指導(dǎo)規(guī)則》”）修改論證會。房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長王玉平，房地產(chǎn)市場監(jiān)管司物業(yè)管理處處長陳偉，來自北京、遼寧等11個省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)處分管物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)，上海、成都等12個城市的物業(yè)管理處處長，以及部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人共55人參加了此次修改論證會議。
會上，各地代表就如何規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運作的指導(dǎo)，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展進(jìn)行了深入廣泛的溝通和交流。
?　　大家一致認(rèn)為《指導(dǎo)規(guī)則》亮點多、創(chuàng)新多；相關(guān)規(guī)定具體，可操作性強；對于改善物業(yè)管理環(huán)境具有積極的意義，同時，也就《指導(dǎo)規(guī)則》的具體內(nèi)容提出了意見和建議。
基于業(yè)主大會規(guī)程又兼收并蓄各地經(jīng)驗
?　　修改論證會上，房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長王玉平首先介紹了起草《指導(dǎo)規(guī)則》的歷史背景和現(xiàn)實目標(biāo)。王玉平指出，物業(yè)管理活動當(dāng)中，主管部門如何指導(dǎo)監(jiān)督，如何發(fā)揮業(yè)主的作用最為重要和復(fù)雜。目前，業(yè)主的自我管理能力相對不足，實踐證明將物業(yè)管理活動中業(yè)主的行為規(guī)范好了，物業(yè)管理就做好了一大半。天津、深圳探索建立街道辦事處、社區(qū)工作站等多方參與的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，業(yè)主大會成立數(shù)量增加了30%，物業(yè)管理的投訴減少了30%。而《指導(dǎo)規(guī)則》就是在原來業(yè)主大會規(guī)程的基礎(chǔ)上，兼收并蓄各地好的做法和行之有效的經(jīng)驗起草制定的。此次修改論證，旨在使《指導(dǎo)規(guī)則》更加完善，更好地推進(jìn)物業(yè)管理工作的開展。
?　　房地產(chǎn)市場監(jiān)管司物業(yè)管理處處長陳偉主持會議并對《指導(dǎo)規(guī)則》的指導(dǎo)思想和基本思路做了說明。陳偉表示，在制定《指導(dǎo)規(guī)則》的過程中，堅持了如下指導(dǎo)思想和基本思路：
1.以《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》為依據(jù)；
2.切實保障業(yè)主的共同權(quán)益；
3.強化《指導(dǎo)規(guī)則》的指引和導(dǎo)向功能；
4.加大基層政府和主管部門監(jiān)督指導(dǎo)力度；
5.注重相關(guān)程序在實際工作中的可操作性；
6.注重總結(jié)、歸納地方的成功做法和經(jīng)驗；
7.在現(xiàn)有法律框架下的制度創(chuàng)新。
?　　沈陽市房管局物業(yè)管理處處長陳全表示，《指導(dǎo)規(guī)則》法理清晰、系統(tǒng)完整，最大限度地對《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化，相關(guān)條款的可操作性很強。其中，第五章的內(nèi)容十分精彩：明確了業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會是什么、應(yīng)該做什么，怎么做，怎么管。通讀《指導(dǎo)規(guī)則》全文后，感到它是一部兼具普法性與實操性的文件，而最大的遺憾是《指導(dǎo)規(guī)則》為照顧全國的普遍性和各地實際，部分內(nèi)容寫得略顯原則化（比如總則第八條）。因此，建議將第八條分市、區(qū)、街、社區(qū)四個層面來寫。具體而言，即市里制定政策，區(qū)里負(fù)責(zé)具體指導(dǎo)，街道負(fù)責(zé)監(jiān)督，居委會組織實施業(yè)主大會的建設(shè)工作。
業(yè)主大會、業(yè)委會工作宜納入社區(qū)管理
山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳劉春藏表示，當(dāng)前業(yè)主自治管理不到位，所以要全方位保證政府部門的介入?！吨笇?dǎo)規(guī)則》對業(yè)主自治管理和政府介入的相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以明確，比如明確業(yè)主的自治管理工作在街道辦事處指導(dǎo)下開展，并具體由居委會組織實施。保利（廣州）物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理黎加河建議在《指導(dǎo)規(guī)則》中明確：由街道、居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，研究解決相關(guān)問題。
?　　沈陽市房管局副局長李強表示，目前沈陽共有3300個住宅小區(qū)，其中老舊小區(qū)2700個，居住人口占全市總?cè)丝?0%以上。這些小區(qū)物業(yè)管理涉及到老百姓的切身利益，涉及的各種關(guān)系非常復(fù)雜，簡單地通過法律和行政手段難以解決問題，必須對業(yè)主組織給予必要的指導(dǎo)。據(jù)此李強認(rèn)為，《指導(dǎo)規(guī)則》抓住了物業(yè)管理工作的核心，對于促進(jìn)業(yè)主大會建設(shè)具有里程碑的意義。
?　　天津市國土房管局物業(yè)管理處副處長張學(xué)軍表示，召開首次業(yè)主大會會議，天津市目前的做法是交給了街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，從當(dāng)前看來，運行狀況很好，新成立的業(yè)主大會工作比較規(guī)范，業(yè)主委員會運作也良好，各類矛盾糾紛的處理也很及時。因此，他建議《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定業(yè)主大會會議首次召開由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)，同時，《指導(dǎo)規(guī)則》還要增加物業(yè)管理聯(lián)席會議的相關(guān)內(nèi)容條款。
?　　遼寧省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住宅產(chǎn)業(yè)處李海洋表示遼寧正在探索把業(yè)主大會、業(yè)主委員會納入社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理當(dāng)中，并研究居委會與業(yè)主委員會的關(guān)系如何協(xié)調(diào)，因此，他建議《指導(dǎo)規(guī)則》就居委會如何對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督加以明確，以幫助解決目前各地在規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作方面遇到的問題。
?　　要發(fā)揮居委會在具體操作層面的職能
?　　上海市房地局物業(yè)管理處處長忻一鳴表示，業(yè)主大會是社會管理問題，不是單純的物業(yè)管理問題，業(yè)主委員會運作的好壞，影響到經(jīng)濟建設(shè)和小區(qū)的和諧。因此，政府部門如何對業(yè)主大會和業(yè)委會工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，就愈發(fā)顯得重要。例如，如何發(fā)揮居委會在具體操作層面的職能，居委會如何幫助業(yè)主選舉業(yè)委會，居委會如何對業(yè)委會的日常工作指導(dǎo)監(jiān)督，如何督促業(yè)委會按規(guī)定履行程序，等等，都應(yīng)該在《指導(dǎo)規(guī)則》中規(guī)定得更詳細(xì)一些，更具有操作性一些。
?　　成都市房管局物業(yè)管理處處長蔡任重認(rèn)為，業(yè)主委員會的選舉應(yīng)借鑒居民委員會的選舉，要建立鼓勵機制，組織業(yè)主有序參與；選舉方式上還要納入網(wǎng)絡(luò)、短信投票等手段；此外，還要對業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員實行信用監(jiān)督，設(shè)立計分程序。安徽省建設(shè)廳張宇潔建議，首次業(yè)主大會的籌備工作由街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)，同時，《指導(dǎo)規(guī)則》中應(yīng)該進(jìn)一步明確業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動當(dāng)中的定位。
?　　浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳高元申表示，《指導(dǎo)規(guī)則》最重要的是規(guī)定業(yè)主大會成立后如何運作發(fā)揮作用，以及未成立業(yè)主大會的如何形成決議；在思路框架上，要將業(yè)主大會和業(yè)委會設(shè)立、運作、接管等作為重點；在操作方法上，要充分發(fā)揮街道、居委會的作用，他建議，由國務(wù)院辦公廳發(fā)文，或者由建設(shè)主管部門與民政部門合發(fā)文件，以利于實踐當(dāng)中的工作執(zhí)行。
?　　廣州市國土資源和房屋管理局盧偉生表示，業(yè)委會工作的關(guān)鍵，一是要把好業(yè)委會入門關(guān)；二是要充分發(fā)揮街道、居委會的作用，因此，《指導(dǎo)規(guī)則》要盡量在引入基層政府力量指導(dǎo)、參與業(yè)委會工作方面有創(chuàng)新性和突破性的規(guī)定。
?　　《指導(dǎo)規(guī)則》指導(dǎo)什么、如何指導(dǎo)北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心王穎認(rèn)為，《指導(dǎo)規(guī)則》要進(jìn)一步明確業(yè)主議事規(guī)則的內(nèi)容，同時，要明確業(yè)主委員會委員的任職資格，以及業(yè)主委員會到期之后原委員資格是否應(yīng)當(dāng)自動終止等問題。長沙市房管局物業(yè)管理處處長劉凱建議，《指導(dǎo)規(guī)則》對業(yè)主大會和業(yè)委會的財務(wù)制度、維修資金的使用程序等問題應(yīng)加以明確。福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳林玉燦認(rèn)為，《指導(dǎo)規(guī)則》對不交物業(yè)費的情形，其時間的確定要明確：是一年未交費，還是半年未交費？同時，對業(yè)委會委員不履行職責(zé)和謀取私利的情況也要明確界定。
?　　呼和浩特物業(yè)管理處處長陳巴特爾表示，《指導(dǎo)規(guī)則》的“指導(dǎo)”兩個字宜改為“活動”，這樣，既利于政府作為監(jiān)管主體發(fā)揮其在物業(yè)管理活動中的作用，又能做到不越位，做好裁判角色而不是運動員角色。湖北省城鄉(xiāng)建設(shè)廳彭顯廷建議，各地房地產(chǎn)和物業(yè)管理的現(xiàn)實情況千差萬別，因此，《指導(dǎo)規(guī)則》對于地方物業(yè)管理行政管理部門要給出一個準(zhǔn)確定位，同時，《指導(dǎo)規(guī)則》的內(nèi)容不宜過細(xì)，要給各地根據(jù)實際情況調(diào)整留有余地。四川建設(shè)廳簡乃軍也建議《指導(dǎo)規(guī)則》應(yīng)考慮對地方規(guī)定多一點授權(quán)，一些具體標(biāo)準(zhǔn)由地方根據(jù)實際情況制定。比如，分期開發(fā)的物業(yè)，成立業(yè)主大會的具體標(biāo)準(zhǔn)由各地自己制定。
?　　深圳物業(yè)管理研究所所長陳藹貧認(rèn)為，《指導(dǎo)規(guī)則》主要目的是明確從政府層面指導(dǎo)、監(jiān)督和管理的問題，并不是為了定義一些法律概念。因此，他建議住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定《指導(dǎo)規(guī)則》內(nèi)容不宜過細(xì)。比如，一些《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》司法解釋上的內(nèi)容不需要融進(jìn)來，要把著眼點緊緊放在“指導(dǎo)”上。另外，業(yè)主是個體概念，業(yè)主大會、業(yè)主委員會是組織概念，《指導(dǎo)規(guī)則》要規(guī)范的是組織行為，而不是個人行為。因此，建議把《指導(dǎo)規(guī)則》名稱中的“業(yè)主”兩個字去掉。
?　　大連市房管局物業(yè)管理處處長方恒聯(lián)表示，目前，組建業(yè)主大會的難點是籌建時組建籌備組的人選，小的人選失誤可能引起一系列的后患。因此，《指導(dǎo)規(guī)則》重點要解決的是業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)委會在行使權(quán)利過程中應(yīng)該有什么樣的規(guī)范。比如，建議籌備小組人員組成上，由建設(shè)單位、社區(qū)和業(yè)主三方派代表（由街道選定），并由街道和社區(qū)進(jìn)行指導(dǎo)。
?　　廈門市建設(shè)與管理局吳雪琳建議《指導(dǎo)規(guī)則》要加強對違反建筑規(guī)劃擅自改變套內(nèi)房屋建構(gòu)用于出租、群租房現(xiàn)象，以及堵塞消防通道等行為加以限制。寧夏回族自治區(qū)建設(shè)廳張沁元建議《指導(dǎo)規(guī)則》要考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表能夠參加業(yè)主委員會的選舉。哈爾濱市房管局物業(yè)管理處處長許建華建議在《指導(dǎo)規(guī)則》中進(jìn)一步明確和規(guī)范業(yè)委會的權(quán)利，不能凌架于業(yè)主之上，而且應(yīng)增加一些懲罰性條款。南昌市房管局物業(yè)管理處處長鄧長水提出欠費業(yè)主不宜作為業(yè)委會委員的候選人。西安市房管局物業(yè)管理處處長濮斌鋒建議《指導(dǎo)規(guī)則》對業(yè)委會的工作經(jīng)費加以明確，以保證業(yè)委會委員真正投入業(yè)委會的工作中。
?　　黑龍江建設(shè)廳于迎選建議《指導(dǎo)規(guī)則》關(guān)于“住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，要告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的內(nèi)容，能否再增加“與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同”的規(guī)定，這樣，利于實行新的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。此外，就業(yè)主大會的籌備工作，要考慮現(xiàn)有的舊小區(qū)，這些小區(qū)沒有開發(fā)建設(shè)單位，因此其業(yè)主大會籌備程序、參與籌備組的人員和經(jīng)費來源等問題應(yīng)給予明確。西安錦江物業(yè)服務(wù)公司總經(jīng)理楊新昌建議對于街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府不按規(guī)定召開業(yè)主大會的情況下業(yè)主可否自行召開業(yè)主大會，以及罷免業(yè)主委員會的程序等內(nèi)容進(jìn)一步明確。
?　　業(yè)主作為物業(yè)管理的最重要的主體之一，業(yè)主大會、業(yè)委會工作卻一直以來是物業(yè)管理的難點之一。甚至業(yè)界有人將“業(yè)委會、居改非、維修資金”列為物業(yè)管理三大難點。
?　　其實，從國務(wù)院《物業(yè)管理條例》到《物權(quán)法》，再到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（草案）》，關(guān)于業(yè)委會工作的相關(guān)政策法規(guī)正在逐步的建立和完善過程中。同時，近些年，從北京、上海、天津、深圳等地引入基層政府力量和社區(qū)力量的“聯(lián)席會議”制度、聯(lián)動工作機制等實踐來看，都在積極探索業(yè)委會的工作如何開展，并且初步總結(jié)出了一些良好的工作思路和方法。
?　　《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（草案）》經(jīng)過論證修改終將出臺，業(yè)委會工作將有規(guī)可循。但是，作為業(yè)主自身，也亟待進(jìn)一步增強物業(yè)管理的消費意識，提高自治管理的水平，并緊隨社會經(jīng)濟和物業(yè)管理的發(fā)展，切實從過去的“居住者”身份轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代業(yè)主——這也是《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（草案）》最深刻的本義。
本文轉(zhuǎn)自《中國物業(yè)管理》