国产又猛又黄又爽_美女脱裤子_亚洲精品国产精品国自产_caoporn国产精品免费视频_日本一本免费一区二区_亚洲va欧美va人人爽_国产精品香蕉在线观看_中文字幕亚洲综合久久_亚洲精品国偷拍自产在线观看蜜臀

物業(yè)管理糾紛已經(jīng)成為城市居民生活中經(jīng)常出現(xiàn)的現(xiàn)象，但是如何解決這些糾紛，至今沒(méi)有成熟的法律法規(guī)和其他規(guī)定，因此，我們對(duì)常見(jiàn)的幾種糾紛進(jìn)行歸納總結(jié)，希圖能對(duì)物業(yè)管理糾紛的解決提供一些思路。

??? 針對(duì)目前出現(xiàn)的幾個(gè)比較突出的物業(yè)管理糾紛進(jìn)行了探討，整理出如下觀點(diǎn)和意見(jiàn)：

??? 一、物業(yè)管理糾紛的范圍。

??? 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

??? 因此，物業(yè)管理糾紛或者物業(yè)服務(wù)糾紛應(yīng)當(dāng)進(jìn)行如下的定義：物業(yè)管理糾紛就是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)服務(wù)合同過(guò)程中發(fā)生的糾紛。

??? 因此，我們可以把物業(yè)管理糾紛的類型劃分以下幾類：

??? 從物業(yè)糾紛產(chǎn)生的階段，可分為：

??? ?1、前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛；

??? 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，為前期物業(yè)服務(wù)合同。在前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，或雖然期限未滿、但業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

??? 2、物業(yè)服務(wù)合同糾紛；

??? 因履行業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的糾紛。前期物業(yè)服務(wù)合同雖然期滿，但業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同的，產(chǎn)生的物業(yè)糾紛也應(yīng)當(dāng)視為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。

??? 根據(jù)發(fā)生糾紛的內(nèi)容，物業(yè)管理糾紛可以分為：

??? 1、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量糾紛；

??? 業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)達(dá)不到約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而形成的糾紛。

??? 現(xiàn)實(shí)中發(fā)生的許多物業(yè)糾紛都可以歸結(jié)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，但業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間爭(zhēng)議的質(zhì)量問(wèn)題又是各有不同。

??? 對(duì)于爭(zhēng)議的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)管理服務(wù)合同中有明確約定的，可以依照合同約定確定物業(yè)管理服務(wù)是否符合約定的質(zhì)量要求；合同約定不明確的，可以依據(jù)物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。

??? 2、共用部位、共用設(shè)施管理、使用、維護(hù)糾紛；

??? 對(duì)于小區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施，可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主擅自使用、改造、破壞的情況，也可能存在物業(yè)管理企業(yè)擅自經(jīng)營(yíng)使用、改造、甚至破壞的情況，由此對(duì)小區(qū)全體業(yè)主的利益造成侵害，可能因此而產(chǎn)生糾紛。

??? 3、損害賠償糾紛；

??? 由于物業(yè)公司履行物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中的過(guò)錯(cuò)，造成業(yè)主或使用人的人身或財(cái)產(chǎn)損害，產(chǎn)生的糾紛。

??? 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)的也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

??? 4、物業(yè)管理費(fèi)糾紛；

??? 因業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)而引起的糾紛。存在業(yè)主單方欠繳、因物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題而拒交、因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題而拒交、因承擔(dān)開(kāi)發(fā)商委托的維修義務(wù)服務(wù)不及時(shí)致使業(yè)主拒交等多種原因。

??? 5、代收代交各種費(fèi)用的糾紛；

??? 物業(yè)管理企業(yè)代收代交各種費(fèi)用，多數(shù)是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)為了自己利益，未能充分說(shuō)明而引起的。如代收水電費(fèi)，在以小區(qū)計(jì)水電費(fèi)和業(yè)主單戶計(jì)水電費(fèi)之間存在著價(jià)差，而物業(yè)管理企業(yè)并不會(huì)向小區(qū)業(yè)主說(shuō)明這一點(diǎn)，久而久之，就會(huì)因代收代交不及時(shí)、水電的均攤等問(wèn)題引發(fā)各項(xiàng)糾紛。物業(yè)管理企業(yè)有時(shí)候就是這類糾紛的制造者，但在發(fā)生糾紛后，它卻會(huì)以“代收代交”為理由逃避責(zé)任。

??? 6、業(yè)主委員會(huì)選舉糾紛；

??? 業(yè)主大會(huì)選舉或改選業(yè)主委員的效力問(wèn)題是這類糾紛的主要問(wèn)題。應(yīng)該確認(rèn)達(dá)到一定比例的業(yè)主有權(quán)召集業(yè)主大會(huì)選舉或改選業(yè)主委員會(huì)，達(dá)到小區(qū)業(yè)主一定比例的選舉或改選結(jié)果應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

??? 7、公共維修資金糾紛；

??? 指業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司因繳納、管理、使用公共維修資金發(fā)生的糾紛。

??? 二、物業(yè)管理糾紛中的主體資格問(wèn)題。

??? 物業(yè)管理糾紛中涉及到小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司等。對(duì)于涉及業(yè)主個(gè)人利益的物業(yè)糾紛，可以由業(yè)主個(gè)人名義起訴；對(duì)于涉及小區(qū)業(yè)主集體利益的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)的名義起訴；如果達(dá)到一定比例的業(yè)主要求業(yè)主委員會(huì)行使權(quán)利，而業(yè)主委員會(huì)未在合理期限內(nèi)維護(hù)業(yè)主利益的，該部分業(yè)主可以以自己的名義起訴。

??? 物業(yè)管理企業(yè)提起的訴訟，涉及業(yè)主個(gè)人履行義務(wù)的，應(yīng)以業(yè)主為被告，涉及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)的，以業(yè)主委員會(huì)為被告。

??? 三、物業(yè)管理合同的性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題。

??? 在合同法中沒(méi)有將物業(yè)服務(wù)合同定義為有名合同，是否將物業(yè)服務(wù)合同歸類存在各種爭(zhēng)議。能否將物業(yè)服務(wù)合同歸類成委托合同？委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。

??? 應(yīng)當(dāng)說(shuō)業(yè)主將自身的事務(wù)委托給物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，與委托合同的基本特征基本相符。但是合同法中關(guān)于委托合同中的一些規(guī)定與物業(yè)服務(wù)合同中的一些特點(diǎn)不同，如第410條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。這條的規(guī)定我們認(rèn)為不是太適合用于物業(yè)服務(wù)合同。

??? 因此，建議物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)按照自身的特點(diǎn)進(jìn)行處理，不能簡(jiǎn)單的套用合同法中有名合同進(jìn)行處理。

??? 四、維修基金及管理問(wèn)題

??? 維修基金的繳納主要是依據(jù)建設(shè)部和財(cái)政部1998年11月9日建住房【1998】213號(hào)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定。

??? 該辦法第四條規(guī)定：凡商品房住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

??? 該辦法第五條規(guī)定：商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳納約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2－3％的比例向售房單位繳納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主公共所有，不計(jì)入住宅銷售收入。

??? 該辦法第十六條規(guī)定：業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商、協(xié)調(diào)解決，協(xié)商、協(xié)調(diào)不成的，可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，或者向人民法院起訴。

??? 由于公共維修基金數(shù)額比較大，比如一個(gè)小區(qū)的業(yè)主有1000戶，平均每戶繳納1萬(wàn)元，那么該小區(qū)的公共維修基金就達(dá)到了1000萬(wàn)元，這樣數(shù)額的基金一旦發(fā)生挪用或者挪用不當(dāng)，就很有可能發(fā)生糾紛。

??? 我想，但憑建設(shè)部和財(cái)政部的規(guī)定還不能完全保護(hù)公共維修基金的安全，還必須通過(guò)司法解釋來(lái)規(guī)定發(fā)生訴訟后的解決辦法才能行之有效的保證其安全。

??? 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條“業(yè)主大會(huì)有決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施的職責(zé)”，第12條“專項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌方案的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)”的規(guī)定。在司法實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)明確業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定專項(xiàng)維修資金及帳目的管理、資金的使用、續(xù)籌等事項(xiàng)。

??? 五、共用部位、共用設(shè)施相關(guān)問(wèn)題。

??? 公共部位和共用設(shè)施在物業(yè)管理?xiàng)l例中沒(méi)有明確的規(guī)定，在維修基金管理辦法中反而有明確的規(guī)定，該辦法第三條規(guī)定：本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

??? 共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

??? 針對(duì)公共部位和公共設(shè)施發(fā)生的糾紛主要有以下幾種：

??? 1、擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途的；

??? 2、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益的；

?? ?3、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有限電視等維修、養(yǎng)護(hù)糾紛；

??? 4、違反房屋裝飾裝修禁止行為和注意事項(xiàng)的；

??? 5、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

??? 6、對(duì)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人不及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)的；

??? 對(duì)于涉及業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅自使用公共部位、共用設(shè)施設(shè)備引起的糾紛，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主提起訴訟。對(duì)于違反相關(guān)規(guī)定及相鄰關(guān)系，給其他業(yè)主造成損失的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有盡到管理義務(wù)的，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

??? 六、小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物的管理問(wèn)題

??? 目前在各小區(qū)內(nèi)存在不少養(yǎng)寵物的問(wèn)題，不少人關(guān)心物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。我們認(rèn)為，在民法通則中對(duì)于飼養(yǎng)動(dòng)物致人損害的有明確的規(guī)定；但在小區(qū)內(nèi)如果出現(xiàn)動(dòng)物致人損害，但無(wú)法確認(rèn)動(dòng)物的管理者，導(dǎo)致受害人無(wú)法獲得賠償?shù)?，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

??? 七、車位問(wèn)題

??? 按照目前的通行做法，地下車位作為整個(gè)系統(tǒng)封閉的車庫(kù)，可以進(jìn)行出售，但地上的停車位因土地使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，不能進(jìn)行出售，可以在征得業(yè)主大會(huì)同意后，收取一定的管理費(fèi)用。但物業(yè)管理企業(yè)擅自收取管理費(fèi)用，甚至強(qiáng)行向業(yè)主收取管理費(fèi)、看車費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照不當(dāng)?shù)美幚恚梢缘纸粯I(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)。

??? 針對(duì)有的小區(qū)出現(xiàn)地下車位只出售不租賃的現(xiàn)象，如果影響到小區(qū)業(yè)主的正常使用的，或者給小區(qū)業(yè)主造成不便的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的做法不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧Ｐ^(qū)業(yè)主要求租賃或有償使用的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

??? 八、安全問(wèn)題

??? 安全問(wèn)題是指在物業(yè)公司管理的范圍內(nèi)人身安全和財(cái)產(chǎn)安全問(wèn)題。

??? 1、如因物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)錯(cuò)或未盡到安全保障義務(wù)或未及時(shí)提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，造成業(yè)主或者物業(yè)使用人人身受到損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

??? 2、因物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)錯(cuò)或未提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)，致使業(yè)主或物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)受到損害的（如在小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理人員指揮錯(cuò)誤導(dǎo)致車輛受損的），物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

??? 九、物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題

??? 物業(yè)管理費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同確定。

??? 個(gè)別業(yè)主沒(méi)有與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)以超過(guò)小區(qū)半數(shù)的業(yè)主簽訂的合同約定的繳納標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行繳納。

??? 如果小區(qū)內(nèi)的1/2以上的業(yè)主未簽訂物業(yè)管理合同，物業(yè)管理費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)和物價(jià)部門(mén)核準(zhǔn)的最低標(biāo)準(zhǔn)收取。

??? 如果物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)達(dá)到一定比例的業(yè)主要求降低物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)等級(jí)確定物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

??? 十、停水停電問(wèn)題

??? 因一些物業(yè)公司針對(duì)部分業(yè)主不繳納物業(yè)管理費(fèi)而給業(yè)主采取停水停電的做法，我們認(rèn)為不合法，因?yàn)樗㈦姷染皇俏飿I(yè)公司進(jìn)行供應(yīng)的，是市政公共配套設(shè)施，物業(yè)公司僅有義務(wù)進(jìn)行管理維護(hù)，而無(wú)權(quán)決定是否供應(yīng)。而且，這種做法，容易引起社會(huì)的不安定，可以支持業(yè)主在訴訟中的先行恢復(fù)供應(yīng)的要求。

??? 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取水電費(fèi)，是物業(yè)管理企業(yè)受有關(guān)部門(mén)的委托而代收的行為。也不能因?yàn)椴荒芗皶r(shí)交納水電費(fèi)而給業(yè)主停水停電。

??? 十一、罰款問(wèn)題

??? 在一些物業(yè)管理服務(wù)合同中，約定了業(yè)主違反業(yè)主公約或者物業(yè)管理制度的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向該業(yè)主罰款的內(nèi)容。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定物業(yè)管理服務(wù)合同中的罰款并不是一種行政處罰行為，而是對(duì)于業(yè)主違約行為的罰款，其性質(zhì)相當(dāng)于合同的違約金。應(yīng)當(dāng)在司法實(shí)踐中認(rèn)定為有效的約定。但在何種情況下可以適用這種罰款，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中進(jìn)行明確約定，或者經(jīng)與業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)。

??? 十二、物業(yè)管理糾紛中的舉證責(zé)任分配

??? 對(duì)于物業(yè)糾紛也應(yīng)當(dāng)根據(jù)“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”原則進(jìn)行，但對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)是否達(dá)到服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或是否盡到其合理的保障義務(wù)的舉證，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。