關(guān)于物業(yè)管理糾紛中的幾個法律問題初探

時間：2010.05.31 來源：市物協(xié)

物業(yè)管理糾紛已經(jīng)成為城市居民生活中經(jīng)常出現(xiàn)的現(xiàn)象，但是如何解決這些糾紛，至今沒有成熟的法律法規(guī)和其他規(guī)定，因此，我們對常見的幾種糾紛進行歸納總結(jié)，希圖能對物業(yè)管理糾紛的解決提供一些思路。

??? 針對目前出現(xiàn)的幾個比較突出的物業(yè)管理糾紛進行了探討，整理出如下觀點和意見：

??? 一、物業(yè)管理糾紛的范圍。

??? 《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

??? 因此，物業(yè)管理糾紛或者物業(yè)服務糾紛應當進行如下的定義：物業(yè)管理糾紛就是業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)服務合同過程中發(fā)生的糾紛。

??? 因此，我們可以把物業(yè)管理糾紛的類型劃分以下幾類：

??? 從物業(yè)糾紛產(chǎn)生的階段，可分為：

??? ?1、前期物業(yè)服務合同糾紛；

??? 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，為前期物業(yè)服務合同。在前期物業(yè)服務合同期滿后，或雖然期限未滿、但業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

??? 2、物業(yè)服務合同糾紛；

??? 因履行業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務合同而產(chǎn)生的糾紛。前期物業(yè)服務合同雖然期滿，但業(yè)主或業(yè)主委員會未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同的，產(chǎn)生的物業(yè)糾紛也應當視為物業(yè)服務合同糾紛。

??? 根據(jù)發(fā)生糾紛的內(nèi)容，物業(yè)管理糾紛可以分為：

??? 1、物業(yè)服務質(zhì)量糾紛；

??? 業(yè)主或業(yè)主委員會認為選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務達不到約定的服務質(zhì)量標準，而形成的糾紛。

??? 現(xiàn)實中發(fā)生的許多物業(yè)糾紛都可以歸結(jié)為物業(yè)服務質(zhì)量問題，但業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間爭議的質(zhì)量問題又是各有不同。

??? 對于爭議的質(zhì)量標準，在物業(yè)管理服務合同中有明確約定的，可以依照合同約定確定物業(yè)管理服務是否符合約定的質(zhì)量要求；合同約定不明確的，可以依據(jù)物業(yè)管理企業(yè)相應資質(zhì)等級應當達到的標準來確定。

??? 2、共用部位、共用設施管理、使用、維護糾紛；

??? 對于小區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設施，可能會出現(xiàn)個別業(yè)主擅自使用、改造、破壞的情況，也可能存在物業(yè)管理企業(yè)擅自經(jīng)營使用、改造、甚至破壞的情況，由此對小區(qū)全體業(yè)主的利益造成侵害，可能因此而產(chǎn)生糾紛。

??? 3、損害賠償糾紛；

??? 由于物業(yè)公司履行物業(yè)管理服務過程中的過錯，造成業(yè)主或使用人的人身或財產(chǎn)損害，產(chǎn)生的糾紛。

??? 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未盡到安全保障義務的也應當承擔相應賠償責任。

??? 4、物業(yè)管理費糾紛；

??? 因業(yè)主欠繳物業(yè)管理費而引起的糾紛。存在業(yè)主單方欠繳、因物業(yè)管理服務質(zhì)量問題而拒交、因收費標準問題而拒交、因承擔開發(fā)商委托的維修義務服務不及時致使業(yè)主拒交等多種原因。

??? 5、代收代交各種費用的糾紛；

??? 物業(yè)管理企業(yè)代收代交各種費用，多數(shù)是因為物業(yè)管理企業(yè)為了自己利益，未能充分說明而引起的。如代收水電費，在以小區(qū)計水電費和業(yè)主單戶計水電費之間存在著價差，而物業(yè)管理企業(yè)并不會向小區(qū)業(yè)主說明這一點，久而久之，就會因代收代交不及時、水電的均攤等問題引發(fā)各項糾紛。物業(yè)管理企業(yè)有時候就是這類糾紛的制造者，但在發(fā)生糾紛后，它卻會以“代收代交”為理由逃避責任。

??? 6、業(yè)主委員會選舉糾紛；

??? 業(yè)主大會選舉或改選業(yè)主委員的效力問題是這類糾紛的主要問題。應該確認達到一定比例的業(yè)主有權(quán)召集業(yè)主大會選舉或改選業(yè)主委員會，達到小區(qū)業(yè)主一定比例的選舉或改選結(jié)果應當認定為有效。

??? 7、公共維修資金糾紛；

??? 指業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司因繳納、管理、使用公共維修資金發(fā)生的糾紛。

??? 二、物業(yè)管理糾紛中的主體資格問題。

??? 物業(yè)管理糾紛中涉及到小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司等。對于涉及業(yè)主個人利益的物業(yè)糾紛，可以由業(yè)主個人名義起訴；對于涉及小區(qū)業(yè)主集體利益的，應當以業(yè)主委員會的名義起訴；如果達到一定比例的業(yè)主要求業(yè)主委員會行使權(quán)利，而業(yè)主委員會未在合理期限內(nèi)維護業(yè)主利益的，該部分業(yè)主可以以自己的名義起訴。

??? 物業(yè)管理企業(yè)提起的訴訟，涉及業(yè)主個人履行義務的，應以業(yè)主為被告，涉及業(yè)主委員會應當履行義務的，以業(yè)主委員會為被告。

??? 三、物業(yè)管理合同的性質(zhì)認定問題。

??? 在合同法中沒有將物業(yè)服務合同定義為有名合同，是否將物業(yè)服務合同歸類存在各種爭議。能否將物業(yè)服務合同歸類成委托合同？委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。

??? 應當說業(yè)主將自身的事務委托給物業(yè)管理企業(yè)進行管理，與委托合同的基本特征基本相符。但是合同法中關(guān)于委托合同中的一些規(guī)定與物業(yè)服務合同中的一些特點不同，如第410條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。這條的規(guī)定我們認為不是太適合用于物業(yè)服務合同。

??? 因此，建議物業(yè)服務合同應當按照自身的特點進行處理，不能簡單的套用合同法中有名合同進行處理。

??? 四、維修基金及管理問題

??? 維修基金的繳納主要是依據(jù)建設部和財政部1998年11月9日建住房【1998】213號《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規(guī)定。

??? 該辦法第四條規(guī)定：凡商品房住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金。專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

??? 該辦法第五條規(guī)定：商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關(guān)維修基金繳納約定。購房者應當按購房款2－3％的比例向售房單位繳納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主公共所有，不計入住宅銷售收入。

??? 該辦法第十六條規(guī)定：業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的，當事人可以通過協(xié)商、協(xié)調(diào)解決，協(xié)商、協(xié)調(diào)不成的，可以依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁，或者向人民法院起訴。

??? 由于公共維修基金數(shù)額比較大，比如一個小區(qū)的業(yè)主有1000戶，平均每戶繳納1萬元，那么該小區(qū)的公共維修基金就達到了1000萬元，這樣數(shù)額的基金一旦發(fā)生挪用或者挪用不當，就很有可能發(fā)生糾紛。

??? 我想，但憑建設部和財政部的規(guī)定還不能完全保護公共維修基金的安全，還必須通過司法解釋來規(guī)定發(fā)生訴訟后的解決辦法才能行之有效的保證其安全。

??? 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第11條“業(yè)主大會有決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施的職責”，第12條“專項維修資金的使用和續(xù)籌方案的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過”的規(guī)定。在司法實踐中，應當明確業(yè)主大會有權(quán)決定專項維修資金及帳目的管理、資金的使用、續(xù)籌等事項。

??? 五、共用部位、共用設施相關(guān)問題。

??? 公共部位和共用設施在物業(yè)管理條例中沒有明確的規(guī)定，在維修基金管理辦法中反而有明確的規(guī)定，該辦法第三條規(guī)定：本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

??? 共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

??? 針對公共部位和公共設施發(fā)生的糾紛主要有以下幾種：

??? 1、擅自改變公共建筑和共用設施用途的；

??? 2、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益的；

?? ?3、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有限電視等維修、養(yǎng)護糾紛；

??? 4、違反房屋裝飾裝修禁止行為和注意事項的；

??? 5、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的；

??? 6、對存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人不及時維修養(yǎng)護的；

??? 對于涉及業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅自使用公共部位、共用設施設備引起的糾紛，應由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主提起訴訟。對于違反相關(guān)規(guī)定及相鄰關(guān)系，給其他業(yè)主造成損失的，由責任人承擔相應責任；物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到管理義務的，也應承擔相應責任。

??? 六、小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物的管理問題

??? 目前在各小區(qū)內(nèi)存在不少養(yǎng)寵物的問題，不少人關(guān)心物業(yè)管理企業(yè)是否應該承擔相應的管理責任。我們認為，在民法通則中對于飼養(yǎng)動物致人損害的有明確的規(guī)定；但在小區(qū)內(nèi)如果出現(xiàn)動物致人損害，但無法確認動物的管理者，導致受害人無法獲得賠償?shù)?，物業(yè)公司應當承擔補充賠償責任。

??? 七、車位問題

??? 按照目前的通行做法，地下車位作為整個系統(tǒng)封閉的車庫，可以進行出售，但地上的停車位因土地使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，不能進行出售，可以在征得業(yè)主大會同意后，收取一定的管理費用。但物業(yè)管理企業(yè)擅自收取管理費用，甚至強行向業(yè)主收取管理費、看車費的，應當按照不當?shù)美幚?，可以抵交業(yè)主的物業(yè)管理費。

??? 針對有的小區(qū)出現(xiàn)地下車位只出售不租賃的現(xiàn)象，如果影響到小區(qū)業(yè)主的正常使用的，或者給小區(qū)業(yè)主造成不便的，開發(fā)企業(yè)的做法不應當?shù)玫街С帧Ｐ^(qū)業(yè)主要求租賃或有償使用的，應當予以支持。

??? 八、安全問題

??? 安全問題是指在物業(yè)公司管理的范圍內(nèi)人身安全和財產(chǎn)安全問題。

??? 1、如因物業(yè)管理企業(yè)的過錯或未盡到安全保障義務或未及時提供相應的物業(yè)管理服務，造成業(yè)主或者物業(yè)使用人人身受到損害的，物業(yè)管理企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。

??? 2、因物業(yè)管理企業(yè)的過錯或未提供相應物業(yè)管理服務，致使業(yè)主或物業(yè)使用人的財產(chǎn)受到損害的（如在小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理人員指揮錯誤導致車輛受損的），物業(yè)公司應當承擔相應的賠償責任。

??? 九、物業(yè)管理費問題

??? 物業(yè)管理費的繳納標準，根據(jù)開發(fā)商或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理服務合同和業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務合同確定。

??? 個別業(yè)主沒有與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同的，應當以超過小區(qū)半數(shù)的業(yè)主簽訂的合同約定的繳納標準進行繳納。

??? 如果小區(qū)內(nèi)的1/2以上的業(yè)主未簽訂物業(yè)管理合同，物業(yè)管理費的繳納標準應當以物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級和物價部門核準的最低標準收取。

??? 如果物業(yè)管理企業(yè)提供的服務達不到約定標準，小區(qū)達到一定比例的業(yè)主要求降低物業(yè)管理費標準的，應當提供相應證據(jù)予以證明，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務等級確定物業(yè)管理費的標準。

??? 十、停水停電問題

??? 因一些物業(yè)公司針對部分業(yè)主不繳納物業(yè)管理費而給業(yè)主采取停水停電的做法，我們認為不合法，因為水、電等均不是物業(yè)公司進行供應的，是市政公共配套設施，物業(yè)公司僅有義務進行管理維護，而無權(quán)決定是否供應。而且，這種做法，容易引起社會的不安定，可以支持業(yè)主在訴訟中的先行恢復供應的要求。

??? 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取水電費，是物業(yè)管理企業(yè)受有關(guān)部門的委托而代收的行為。也不能因為不能及時交納水電費而給業(yè)主停水停電。

??? 十一、罰款問題

??? 在一些物業(yè)管理服務合同中，約定了業(yè)主違反業(yè)主公約或者物業(yè)管理制度的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向該業(yè)主罰款的內(nèi)容。應當認定物業(yè)管理服務合同中的罰款并不是一種行政處罰行為，而是對于業(yè)主違約行為的罰款，其性質(zhì)相當于合同的違約金。應當在司法實踐中認定為有效的約定。但在何種情況下可以適用這種罰款，應當在物業(yè)管理服務合同中進行明確約定，或者經(jīng)與業(yè)主大會討論通過。

??? 十二、物業(yè)管理糾紛中的舉證責任分配

??? 對于物業(yè)糾紛也應當根據(jù)“誰主張、誰舉證”原則進行，但對于物業(yè)管理企業(yè)是否達到服務質(zhì)量標準或是否盡到其合理的保障義務的舉證，應當由物業(yè)管理企業(yè)承擔。

上一篇：電梯墜落傷人要求賠償怎么辦

下一篇：設備能耗過大怎么辦