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7個物業(yè)糾紛典型案例，業(yè)主全部敗訴

時間：2025.05.14

案例一：業(yè)主因房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)服務(wù)費

案例二：業(yè)主因車輛被盜拒交物業(yè)服務(wù)費

案例三：小區(qū)違規(guī)私搭亂建業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費

案例四：業(yè)主因房屋空置拒交物業(yè)服務(wù)費

案例五：業(yè)主因房屋出租等問題拒交物業(yè)服務(wù)費

案例六：業(yè)主以自己未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費

案例七：業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在輕微瑕疵為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費

案例一

業(yè)主因房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)服務(wù)費

基本案情

某小區(qū)業(yè)主吳某以其房屋墻體開裂、屋頂漏水，請求A物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行處理，但A物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)為并不屬于物業(yè)服務(wù)范圍，未予處理，吳某以此為由拒絕向A物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費。

法院判決

吳某向A物業(yè)服務(wù)公司支付物業(yè)服務(wù)費，并支付相應(yīng)違約金。

法官說法

對于物業(yè)維修義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：

如果房屋在國家規(guī)定建設(shè)工程的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位（開發(fā)商）承擔(dān)維修義務(wù)；

在房屋質(zhì)保期屆滿后，房屋專有部分由業(yè)主或侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)，房屋樓頂?shù)刃^(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。

針對業(yè)主專有部分房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，作為物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)負(fù)有協(xié)調(diào)和緊急處理之責(zé)任，但糾紛本身是業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛或與侵權(quán)人侵權(quán)糾紛，分屬另一法律關(guān)系，業(yè)主可依法向開發(fā)商或侵權(quán)人主張損失，不能以專用部分房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)服務(wù)費。

案例二

業(yè)主因車輛被盜拒交物業(yè)服務(wù)費

基本案情

某小區(qū)業(yè)主張某將其電動車停放在小區(qū)樓下，次日早晨張某發(fā)現(xiàn)該車被盜，遂打110報警，此案至今未偵破。

張某故以B物業(yè)服務(wù)公司平日對小區(qū)的治安等方面疏于管理，未盡到維護(hù)小區(qū)公共秩序及安全保衛(wèi)義務(wù)為由，提出B物業(yè)服務(wù)公司賠償其車輛損失的抗辯并拒交物業(yè)服務(wù)費。

法院判決

張某向B物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

法官說法

業(yè)主是自身財產(chǎn)安全的第一責(zé)任人，按照合同約定交納物業(yè)費是每個業(yè)主的義務(wù)。依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》成立的是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，非保管合同關(guān)系。物品被盜系因第三人侵權(quán)造成，待公安機(jī)關(guān)破案后，業(yè)主依法可向第三人追償。

如果物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)過程中已經(jīng)盡到了安全保障義務(wù)，不存在明顯過錯，則不用承擔(dān)法律責(zé)任。

在雙方未就車輛看管作特別約定且物業(yè)服務(wù)公司僅向張某收取低額物業(yè)服務(wù)費的情況下，若使物業(yè)服務(wù)公司擔(dān)負(fù)看管或防護(hù)眾多業(yè)主私人物品的責(zé)任，顯然權(quán)利義務(wù)明顯不對等，有違民法的公平原則。

案例三

小區(qū)違規(guī)私搭亂建業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費

基本案情

某小區(qū)業(yè)主李某某起初是按時交物業(yè)服務(wù)費的，但后來鄰居田某在李某某窗戶外搭建了遮陽，導(dǎo)致樓上住戶所扔雜物、垃圾滯留在李某某窗外。李某某認(rèn)為C物業(yè)服務(wù)公司對違章建筑搭建沒有進(jìn)行強(qiáng)制制止義務(wù)，故拒交物業(yè)服務(wù)費。

庭審中，物業(yè)服務(wù)公司提交了向住建局、政府等部門報告田某違章搭建問題的回執(zhí)憑證。

法院判決

李某某向C物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費和支付相應(yīng)違約金。

法官說法

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十五條“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告”的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司不是具有行政執(zhí)法權(quán)的國家機(jī)關(guān)，并無任何行政執(zhí)法權(quán)，物業(yè)服務(wù)公司對小區(qū)存在的違章搭建、車輛亂停亂放、侵占公共綠地等影響小區(qū)秩序的行為只要履行了監(jiān)督和督促整改、制止義務(wù)并及時上報行政管理部門，即可認(rèn)為其履行了相應(yīng)的物管職責(zé)。

此外，相鄰業(yè)主違法搭建形成的是李某某與田某的相鄰權(quán)糾紛，與本案的物業(yè)管理糾紛屬于不同的法律關(guān)系，李某某可另循法律途徑解決該糾紛。

案例四

業(yè)主因房屋空置拒交物業(yè)服務(wù)費

基本案情

某小區(qū)業(yè)主熊某購買毛坯房一套，開發(fā)商向熊某交房后，熊某因工作原因一直未裝修和入住，小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司催促熊某交納物業(yè)服務(wù)費后，熊某以其一直沒有裝修入住小區(qū)，并未享受物業(yè)服務(wù)，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。

法院判決

熊某按60%的比例向小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費及支付相應(yīng)違約金。

法官說法

《民法典》第九百四十四條規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物?！?/p>

法院認(rèn)為，房屋空置系業(yè)主個人原因所致，且物業(yè)服務(wù)具有公眾性，服務(wù)的對象并非某個特定的業(yè)主，亦非針對單個業(yè)主的房屋，而是整個小區(qū)。即使部分業(yè)主不居住在小區(qū)，物業(yè)服務(wù)依然在繼續(xù)，小區(qū)衛(wèi)生仍需天天清潔打掃，公共秩序必須時時巡查維護(hù)，所有設(shè)施設(shè)備如電梯、消防等費用也要一分不少地支出，即無論業(yè)主是否在小區(qū)居住、房屋是否空置，物業(yè)服務(wù)均在正常進(jìn)行。

案例五

業(yè)主因房屋出租等問題拒交物業(yè)服務(wù)費

基本案情

某小區(qū)業(yè)主呂某將房屋進(jìn)行出租后與承租人約定物業(yè)服務(wù)費由承租人進(jìn)行交納，并將《房屋租賃協(xié)議》向D物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行了備案。

后承租人一直未交納物業(yè)服務(wù)費，D物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行催交，呂某以房屋已經(jīng)租給了第三人，應(yīng)當(dāng)由承租人交納物業(yè)服務(wù)費為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)公司遂將呂某和承租人訴至法院。

法院判決

呂某和承租人承擔(dān)連帶向D物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費責(zé)任，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

法官說法

《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

案例六

業(yè)主以自己未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由

拒絕交納物業(yè)服務(wù)費

基本案情

某小區(qū)業(yè)主王某以開發(fā)商無權(quán)在未經(jīng)小區(qū)業(yè)主同意的情況下，直接與E物業(yè)服務(wù)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主并未與E物業(yè)服務(wù)公司建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主不是物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由拒交物業(yè)服務(wù)費。

法院判決

小區(qū)業(yè)主均應(yīng)當(dāng)向E物業(yè)服務(wù)公司支付物業(yè)服務(wù)費及承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

法官說法

根據(jù)《民法典》第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。

E物業(yè)服務(wù)公司與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對E小區(qū)業(yè)主具有約束力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)，業(yè)主以自己不是合同當(dāng)事人的相應(yīng)抗辯意見，法院不予采納。

案例七

業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在輕微瑕疵為由

拒絕交納物業(yè)服務(wù)費

基本案情

某小區(qū)業(yè)主謝某以小區(qū)內(nèi)垃圾偶爾得不到及時清理，電梯曾出現(xiàn)故障為由拒交物業(yè)服務(wù)費。

法院判決

謝某應(yīng)當(dāng)向F物業(yè)服務(wù)公司支付物業(yè)服務(wù)費。

法官說法

物業(yè)公司服務(wù)對象是小區(qū)全體業(yè)主，具有公共性，而每個業(yè)主利益角度不同，對物業(yè)服務(wù)的感受也會有所不同，如果業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不能令其滿意或者存在輕微瑕疵為由，拒交或者少交物業(yè)費，則物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行所需經(jīng)費將無法得到保障，不利于小區(qū)的整體管理，亦有損其他正常交費業(yè)主的利益。

如果物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)過程中存在重大瑕疵，業(yè)主可以由業(yè)委會與物業(yè)公司溝通、交涉物業(yè)服務(wù)相關(guān)事宜，在必要時召開業(yè)主大會選聘服務(wù)更好的物業(yè)服務(wù)。

若物業(yè)服務(wù)確有違反法律法規(guī)、安全保障不到位等明顯服務(wù)質(zhì)量瑕疵問題，業(yè)主要注意保留證據(jù)。

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