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作者/方湘子

國浩律師（南京）事務(wù)所合伙人、律師

南京大學(xué)法律碩士

近年來，隨著社會(huì)大眾法律意識(shí)提升，小區(qū)業(yè)主以法律方式維權(quán)的案例不斷增加，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張公共收益的案件數(shù)量與日俱增。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，如何正確面對(duì)公共收益問題已經(jīng)成為一個(gè)不容回避的話題。在公共收益訴訟案件中，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格是必須要解決的前置問題，如果業(yè)主委員會(huì)不具備訴訟主體資格，其訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法院支持。本期將結(jié)合一起小區(qū)停車收益案，深入分析其中涉及的實(shí)務(wù)問題和法律問題，供物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理類似問題時(shí)參考借鑒。

【案情簡(jiǎn)介】

甲物業(yè)公司是A小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自2010年起為A小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，A小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為甲物業(yè)公司服務(wù)的10多年來未公布收益，未經(jīng)業(yè)主同意擅自將小區(qū)內(nèi)屬于業(yè)主共同所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備采取出租等形式進(jìn)行經(jīng)營，違法侵占全部公共收益，嚴(yán)重?fù)p害了廣大業(yè)主的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。甲物業(yè)公司自認(rèn)2019年小區(qū)的臨時(shí)停車收益共533875元，但甲物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，將停車收益擅自用于其人工工資及社保、車輛設(shè)備系統(tǒng)費(fèi)用、維修、護(hù)欄、稅費(fèi)費(fèi)用，且甲物業(yè)公司并未提供有效的收入及支出憑證，業(yè)主委員會(huì)對(duì)此不予認(rèn)可。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為該533875元屬案涉小區(qū)業(yè)主共同所有，甲物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)返還給業(yè)主委員會(huì)。為此業(yè)主委員會(huì)訴至法院，訴請(qǐng)甲物業(yè)公司返還案涉小區(qū)業(yè)主共有的2019年度臨時(shí)停車的公共收益533875元及利息。

甲物業(yè)公司辯稱，業(yè)主委員會(huì)的負(fù)責(zé)人余某于2021年9月14日辭去A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任和委員職務(wù)，因此，A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)作為原告不是適格主體，本案的訴訟行為是無權(quán)訴訟行為，請(qǐng)法院終止本案的訴訟程序。

一審法院審理認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有的證據(jù)認(rèn)定甲物業(yè)公司在A小區(qū)設(shè)置臨時(shí)停車位，于2019年取得的臨時(shí)停車收益為533875元，該部分收益屬于利用業(yè)主的共有部分所產(chǎn)生的收入，屬于A小區(qū)全體業(yè)主共有。A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在甲物業(yè)公司尚未終止履行物業(yè)服務(wù)合同，以及未根據(jù)法定程序經(jīng)過業(yè)主大會(huì)討論決定授權(quán)的情況下，要求甲物業(yè)公司返還停車費(fèi)收益533875元及利息，沒有法律依據(jù)，故駁回A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。

A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不服一審法院判決提起上訴，二審法院審理認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)在未獲得授權(quán)的情況下，其不具有以自己的名義來起訴甲物業(yè)公司返還A小區(qū)2019年度臨時(shí)停車的公共收益533875元的訴權(quán)，故駁回A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的起訴。

【法律分析】

本起公共收益訴訟案件中，法院只審理了原告的訴訟主體資格問題，并未涉及公共收益結(jié)算的實(shí)體問題。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會(huì)的決定履行管理的職責(zé)，通過執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定來代表業(yè)主的利益。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。本案中，業(yè)主委員會(huì)能否代表全體業(yè)主主張公共收益，其是否具有訴訟主體資格？本文將結(jié)合這些問題進(jìn)行深入分析。

問題一：業(yè)主委員會(huì)主任辭職，業(yè)主委員會(huì)是否必然喪失訴訟主體資格？

甲物業(yè)公司認(rèn)為，A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的主任于2021年9月14日辭職，故本案的訴訟行為是無權(quán)訴訟行為，但法院審理認(rèn)為A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)合法的程序選舉產(chǎn)生，并經(jīng)過登記備案，其具備原告訴訟主體資格。A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的主任、副主任、委員組成，且A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)于2021年9月8日已提起訴訟，故業(yè)主委員會(huì)的主任辭職不影響A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格。（感覺應(yīng)該把“是否”刪除，否則說上面這兩個(gè)時(shí)間好象和問題一沒啥關(guān)聯(lián)？）

問題二：業(yè)主委員會(huì)起訴為什么應(yīng)獲得業(yè)主授權(quán)？

根據(jù)《民法典》第二百七十五條第二款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定的由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

因此，對(duì)于小區(qū)的公共道路、廣場(chǎng)使用及收益應(yīng)由業(yè)主共同決定，而不是由業(yè)主委員會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)作為代表全體業(yè)主行使權(quán)利的組織，其權(quán)限來自于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。本案中業(yè)主委員會(huì)未能提供證據(jù)證明其已經(jīng)獲得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)向甲物業(yè)公司主張返還公共收益，故其不具有訴訟主體資格。

問題三：業(yè)主委員會(huì)若要成為適格的訴訟主體需要具備哪些條件？

業(yè)主委員會(huì)取得訴訟主體資格，需具備以下幾個(gè)條件：

第一，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，從而選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二，依法辦理備案登記。業(yè)主委員會(huì)成立后，需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)持相關(guān)材料前往相關(guān)部門進(jìn)行備案，否則不具備訴訟主體資格。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第三，決議滿足法定程序。業(yè)主委員會(huì)決議訴訟的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議或通過《議事規(guī)則》明確授權(quán)，否則業(yè)主委員會(huì)因其涉及重大事項(xiàng)時(shí)未經(jīng)法律規(guī)定的決議程序，從而導(dǎo)致自身不具備訴訟主體資格。

【律師提醒】

在公共收益案件中，業(yè)主委員會(huì)是否具備主體資格是非常核心的問題，本案中，A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)起訴甲物業(yè)公司返還2019年度臨時(shí)停車的公共收益，法院審理認(rèn)為A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在未獲得授權(quán)的情況下不享有訴訟主體資格。雖然甲物業(yè)公司獲得了本案的勝訴，但日后A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)獲得授權(quán)，仍然可以再次起訴。本案的判決，提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)在今后面對(duì)業(yè)主委員會(huì)起訴公共收益的訴訟案件中，尤其要關(guān)注其訴訟主體資格問題。

首先，需要對(duì)業(yè)主委員會(huì)是否具備享有作為原告訴訟的權(quán)利進(jìn)行形式審查。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)?！睹穹ǖ洹返诙倨呤藯l規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)由業(yè)主共同決定。因此，在追索小區(qū)公共收益訴訟中，在法律規(guī)定或小區(qū)《議事規(guī)則》中沒有明確授權(quán)的情況下，業(yè)主委員會(huì)要成為適格的原告，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，即需要通過業(yè)主大會(huì)的決議，否則將不具備相應(yīng)公共收益案件的主體資格，也就無權(quán)提起訴訟。

其次，需要對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主提起訴訟的決議程序的所有環(huán)節(jié)及程序性文件進(jìn)行全面審查，不符合法定條件的授權(quán)決議同樣屬于無效授權(quán)，從而可能導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)喪失訴訟主體資格。

總之，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在面對(duì)業(yè)主委員會(huì)向其主張返還公共收益訴訟糾紛時(shí)，應(yīng)首先確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)是否為適格的訴訟主體，之后才能談及公共收益結(jié)算的實(shí)體問題。