全國(guó)人大常委會(huì)法工委關(guān)于“業(yè)主未實(shí)際入住使用的物業(yè)費(fèi)交納問(wèn)題”的意見(jiàn)
時(shí)間：2025.02.26
全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)根據(jù)有關(guān)部門(mén)提出的建議，對(duì)某省物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)于移交專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備所有權(quán)等規(guī)定進(jìn)行了審查。主要涉及以下三個(gè)方面的問(wèn)題：（1）地方物業(yè)管理?xiàng)l例能否對(duì)業(yè)主未實(shí)際入住使用的物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納比例作出規(guī)定。（2）地方物業(yè)管理?xiàng)l例能否規(guī)定建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后將供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。（3）地方物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的違法行為規(guī)定的處罰幅度能否低于上位法規(guī)定。審查過(guò)程中，全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)依據(jù)立法法以及《法規(guī)、司法解釋備案審查工作辦法》的有關(guān)規(guī)定，就地方物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定的制定背景、主要考慮和實(shí)施情況要求制定機(jī)關(guān)說(shuō)明情況、提出意見(jiàn)，并就有關(guān)問(wèn)題召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)。綜合各方面意見(jiàn)，全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)審查認(rèn)為，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，包括對(duì)其專(zhuān)有部分的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利。因社會(huì)及歷史等原因，物業(yè)糾紛在實(shí)踐中時(shí)有發(fā)生，如老舊小區(qū)供水、供熱、供電等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修管理責(zé)任承擔(dān)，以及私拆承重墻損害其他業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)權(quán)益等事件。有的地方在立法過(guò)程中，為加強(qiáng)物業(yè)管理，解決實(shí)際問(wèn)題，作出了一些探索規(guī)定。地方立法應(yīng)當(dāng)遵循立法權(quán)限，與民法典、國(guó)務(wù)院有關(guān)行政法規(guī)規(guī)定保持一致，同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注重立法的實(shí)踐效果，具有可操作性。- 關(guān)于業(yè)主未實(shí)際入住使用的物業(yè)費(fèi)交納問(wèn)題
某省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付后，業(yè)主未實(shí)際入住使用的，應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額百分之七十的費(fèi)用。法制工作委員會(huì)審查認(rèn)為，民法典第九百四十四條規(guī)定，“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)?！备鶕?jù)民法典規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)，不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。實(shí)踐中，未實(shí)際入住業(yè)主是否可以減免物業(yè)費(fèi)，可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定。未約定的，應(yīng)當(dāng)適用民法典的規(guī)定。地方物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定業(yè)主未實(shí)際入住使用，一律交納物業(yè)費(fèi)總額百分之七十的費(fèi)用，缺乏上位法依據(jù)，實(shí)踐中也比較難操作，容易引發(fā)糾紛，地方性法規(guī)對(duì)此不宜直接作出規(guī)定。- 關(guān)于專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)問(wèn)題
某省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將變（配）電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位；專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收，并負(fù)責(zé)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。法制工作委員會(huì)審查認(rèn)為，民法典第二百七十一條規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡诙倨呤臈l中規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！备鶕?jù)民法典的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有的權(quán)利，屬于業(yè)主共有部分的變（配）電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有，建設(shè)單位不能將其所有權(quán)移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條第一款規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任?！备鶕?jù)這一規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱等共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)屬于業(yè)主共有，并不影響相關(guān)單位對(duì)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)責(zé)任。地方物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)于建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)移交專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的規(guī)定，涉及公民的基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利，與民法典規(guī)定不一致，地方性法規(guī)無(wú)權(quán)作出上述規(guī)定。- 關(guān)于損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的處罰幅度問(wèn)題
某省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可以處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。法制工作委員會(huì)審查認(rèn)為，根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房屋建筑使用者在裝修過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋建筑結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。地方物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的罰款額度為一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下，只有在情節(jié)嚴(yán)重的情況下才處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款，明顯低于《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的罰款額度，屬于放松管控，與上位法規(guī)定不一致。而且地方的規(guī)定是“可處”罰款，國(guó)務(wù)院的規(guī)定是“并處”，地方的處罰規(guī)定明顯較輕。實(shí)踐中因私拆承重墻而影響群眾生命財(cái)產(chǎn)安全的案例時(shí)有發(fā)生，引起輿論關(guān)注。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部專(zhuān)門(mén)下發(fā)通知要求堅(jiān)決遏制私拆承重墻等違法違規(guī)行為。制定機(jī)關(guān)對(duì)此應(yīng)當(dāng)給予高度重視，房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)涉及公共安全，地方性法規(guī)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行上位法有關(guān)規(guī)定，不應(yīng)放松管控，降低處罰幅度。綜上所述，地方物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)于建設(shè)單位向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位移交專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備所有權(quán)的規(guī)定、關(guān)于損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)的處罰規(guī)定，以及關(guān)于業(yè)主未實(shí)際入住使用的物業(yè)費(fèi)交納比例的規(guī)定與上位法不一致，應(yīng)當(dāng)予以糾正。地方人大及有關(guān)方面應(yīng)對(duì)涉及上述問(wèn)題的地方性法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件等加強(qiáng)梳理研究和備案審查，及時(shí)修改完善相關(guān)規(guī)定，并在以后相關(guān)立法和備案審查工作中注意把握。（全國(guó)人大常委會(huì)法工委法規(guī)備案審查室供稿）
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