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樓上暖氣管道爆裂導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失，責(zé)任到底歸誰(shuí)？

時(shí)間：2024.12.05

冬季已至，北方地區(qū)迎來(lái)了供暖季，

因暖氣管道漏水引發(fā)的糾紛時(shí)常發(fā)生。

樓上漏水，樓下遭殃。

造成的損失該找樓上鄰居，

小區(qū)物業(yè)還是開(kāi)發(fā)商呢?

案情簡(jiǎn)介

原告小王系某小區(qū)101室的業(yè)主，被告小李系樓上201室業(yè)主，被告某物業(yè)公司負(fù)責(zé)為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，收取物業(yè)管理費(fèi)及暖氣費(fèi)用。

2022年11月14日，被告小李家中的共有暖氣管道部分爆裂漏水，當(dāng)時(shí)小李家中無(wú)人，等到傍晚小王、小李陸續(xù)下班回家后才發(fā)現(xiàn)原告小王家中已經(jīng)嚴(yán)重積水，而水流仍不斷從主臥、次臥、書(shū)房的天花板流下。隨后，小王聯(lián)系了物業(yè)公司查看情況，關(guān)閉閥門(mén)。小王家因本次漏水導(dǎo)致屋內(nèi)物品受損，此后一年間，小王多次向小李、物業(yè)公司索賠，但均未得到賠償，小王無(wú)奈將兩方起訴至法院。

原告小王認(rèn)為：因樓上小李家的管道漏水導(dǎo)致原告屋內(nèi)被淹、財(cái)物損壞，被告小李是該房屋的產(chǎn)權(quán)人和管理人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司未盡到維護(hù)義務(wù)、未保護(hù)業(yè)主財(cái)物安全，應(yīng)當(dāng)與被告小李承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

被告小李認(rèn)為：其不存在侵權(quán)行為，導(dǎo)致原告家中被淹的原因是熱力公司供暖的共用管道（豎管）爆裂，該管道并非被告的個(gè)人設(shè)施，被告不負(fù)有維護(hù)、更換、檢查的義務(wù)。同時(shí)，原告未及時(shí)采取措施導(dǎo)致?lián)p害擴(kuò)大，應(yīng)對(duì)損失擴(kuò)大部分自行承擔(dān)責(zé)任。因此，被告小李不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告物業(yè)公司認(rèn)為：漏水位置在小李戶內(nèi)，不屬于物業(yè)管理范疇。另外，物業(yè)公司與第三方熱力公司簽訂合作協(xié)議，暖氣管網(wǎng)由第三方維護(hù)。因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：

1.二被告是否存在侵權(quán)行為，應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任；

2.原告因本次漏水發(fā)生的合理?yè)p失標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

本案中，爆裂的暖氣管道為3單元01戶所有業(yè)主共有并負(fù)責(zé)共同管理，但是因該部分管道實(shí)際位于被告小李的專有建筑物區(qū)域內(nèi)，其他業(yè)主無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障或者隱患，同時(shí)在未經(jīng)許可的情況下，其他業(yè)主客觀上也無(wú)法進(jìn)入該建筑物專有區(qū)域內(nèi)進(jìn)行管理維護(hù)。被告小李有義務(wù)且有條件進(jìn)行日常管理維護(hù)。尤其在供暖季來(lái)臨前的打壓試水時(shí)，若發(fā)現(xiàn)故障或者隱患，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告其他共有人、物業(yè)公司，必要時(shí)需及時(shí)采取措施避免損失發(fā)生或擴(kuò)大。但是其疏于日常管理，存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于管理需要，將部分共有設(shè)施維護(hù)工作交給專業(yè)公司去完成，仍應(yīng)當(dāng)就該部分事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)，亦不免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。本案中，被告物業(yè)公司作為本案小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，業(yè)主應(yīng)當(dāng)為物業(yè)公司履行養(yǎng)護(hù)義務(wù)提供必要協(xié)助和便利。被告物業(yè)公司未提交證據(jù)證明對(duì)涉案公共管道進(jìn)行日常維護(hù)管理，存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

考慮雙方過(guò)錯(cuò)程度，酌定被告小李、被告物業(yè)公司對(duì)原告因本次漏水造成的合理?yè)p失各承擔(dān)50%責(zé)任。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，本次漏水發(fā)生后，原、被告均有義務(wù)及時(shí)止損。

法院結(jié)合雙方證據(jù)，依法對(duì)原告因本次漏水導(dǎo)致的合理?yè)p失進(jìn)行認(rèn)定，包括裝修、租房、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、日常物品等損失，最終判決由被告小李承擔(dān)9850.63元，由被告物業(yè)公司承擔(dān)9850.63元。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百七十一條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第九百四十二條第一款 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

第一千一百六十五條 行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

依照法律規(guī)定推定行為人有過(guò)錯(cuò)，其不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

第一千一百七十三條 被侵權(quán)人對(duì)同一損害的發(fā)生或者擴(kuò)大有過(guò)錯(cuò)的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任。

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