天花板長(zhǎng)期漏水，樓上業(yè)主和物業(yè)公司誰(shuí)之責(zé)？
時(shí)間：2024.10.21
家住順德某小區(qū)1棟105房的小王，在2022年9月時(shí)，家里一樓客廳、次臥的天花板受損、漏水滲入墻體，導(dǎo)致整屋斷電。而樓上205房屋業(yè)主小張，從2020年至滲水事故發(fā)生期間，均身在省外照顧父親，房屋無(wú)人居住。隨后小王找到物業(yè)要求處理漏水事宜。物業(yè)聯(lián)系上了小張，雙方協(xié)商由物業(yè)上門查看現(xiàn)場(chǎng)，后發(fā)現(xiàn)漏水是因樓棟公共下水道堵塞，反涌至205房廚房洗手池排水口所致。不久后，物業(yè)妥善處理了公共下水道堵塞問(wèn)題，小王自費(fèi)修復(fù)自家房屋，問(wèn)題得到了暫時(shí)的解決。2024年1月，小王家中的大廳再次出現(xiàn)天花板漏水現(xiàn)象，他又聯(lián)系上了小張。小張聯(lián)系物業(yè)進(jìn)她家查看，發(fā)現(xiàn)漏水的原因仍是公共管道排水反涌。隨后，物業(yè)使用機(jī)器將公共管道疏通。但是沒過(guò)多久，反涌問(wèn)題又開始出現(xiàn)。小王認(rèn)為這種情況的反復(fù)發(fā)生，是小張常年不在家，一直拖著不處理導(dǎo)致；其次，這是公共區(qū)域的下水道，物業(yè)公司也要擔(dān)責(zé)。協(xié)商無(wú)果后，小王將小張和物業(yè)公司一并告上法庭，要求賠償損失。小張覺得自己很委屈，自己的房子常年無(wú)人居住，不可能存在破壞管道的行為。物業(yè)公司則認(rèn)為，返水滲透的區(qū)域?yàn)樾⊥踝杂蟹课輧?nèi)部天花板，該區(qū)域無(wú)任何管道通過(guò)，屬于住戶的專有部分，不屬于物業(yè)服務(wù)范圍，而且是由小王違規(guī)裝修、擅自封閉公共排污管的行為導(dǎo)致，理應(yīng)自行承擔(dān)相關(guān)損失，物業(yè)公司無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。審理期間，法院進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，確認(rèn)205房屋屬于無(wú)人居住狀態(tài)；105房屋天花板及吊頂存在水漬，一層廚房部分被改為酒柜，廚房區(qū)域的公共排水管被封閉且未留下檢修口，該排水管下穿至105房屋負(fù)一層后，橫穿負(fù)一層，做了封閉裝修且未留下檢修口，排水管最終來(lái)到105房屋外的花園。法院審理認(rèn)為，105房屋天花滲水，確是因公共排水管道堵塞導(dǎo)致205房屋廚房排水管反涌引起的。小張?jiān)趽p害發(fā)生期間未實(shí)施任何侵權(quán)行為，沒有過(guò)錯(cuò)。物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)提供方，對(duì)公共管道沒有充分履行維護(hù)、保養(yǎng)責(zé)任，存在過(guò)錯(cuò)。小王裝修時(shí)封閉公共排水管，且未留下檢修口，導(dǎo)致物業(yè)公司檢修困難，自身也有過(guò)錯(cuò)。綜上考慮，法院認(rèn)定小王對(duì)損害結(jié)果承擔(dān)40%的責(zé)任，物業(yè)公司承擔(dān)60%的責(zé)任。小王的經(jīng)濟(jì)損失共為15000元，因此物業(yè)公司應(yīng)向小王賠付9000元。目前，該案已生效。樓棟排水管道直接關(guān)系居民日常生活的便利性和舒適度，排水管道設(shè)計(jì)或維護(hù)不當(dāng)，可能會(huì)導(dǎo)致漏水或堵塞，引發(fā)不必要的鄰里矛盾。業(yè)主在裝修時(shí)不應(yīng)私自改裝或是封閉檢修口，防止管道性能被破壞，為日后檢修造成阻礙。物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)妥善維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，對(duì)排水管道等公共設(shè)施要做好定期檢修、排查工作，以便能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并阻止業(yè)主私自改動(dòng)水管等破壞公共設(shè)施的行為。此外，若遇到業(yè)主不配合的情況，應(yīng)及時(shí)溝通和協(xié)調(diào)，推進(jìn)檢修工作，不能遇難而退，逃避責(zé)任，放任隱患存在。
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