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今年1月，離農(nóng)歷過年還有一段時(shí)間，江陰一個(gè)小區(qū)里洋溢著喜慶的氛圍。原來，小區(qū)里405戶業(yè)主領(lǐng)到了小區(qū)發(fā)的“年終獎(jiǎng)”——每戶10公斤大米和300元現(xiàn)金！小區(qū)還能給業(yè)主發(fā)“年終獎(jiǎng)”？“獎(jiǎng)品”和“獎(jiǎng)金”又從何而來呢？

江陰某小區(qū)建成于2004年，有11幢樓，包含商業(yè)用房和住宅樓。商業(yè)用房分布在小區(qū)外圍，兼作小區(qū)內(nèi)外的隔斷使用。

商業(yè)用房周圍與市區(qū)公共道路間設(shè)有一些停車位，小區(qū)建成后很長一段時(shí)間內(nèi)，這些停車位都處于開放狀態(tài)，小區(qū)業(yè)主們對于車位的權(quán)屬也沒太在意。

2017年，出于規(guī)范停車等原因，經(jīng)向相關(guān)部門審批后，開發(fā)商對小區(qū)東面商業(yè)用房的外圍停車位設(shè)置了停車道閘并委托給商戶管理，相關(guān)停車位被相應(yīng)商戶用于僅限在自家消費(fèi)的客戶使用。

2022年10月，小區(qū)新一屆業(yè)委會(huì)成立后，通過查詢小區(qū)建筑規(guī)劃圖紙發(fā)現(xiàn)，東面商戶周邊的停車位雖然是在小區(qū)的圍墻外，但車位用地屬于小區(qū)建筑規(guī)劃紅線內(nèi)，占用的是小區(qū)公共用地。經(jīng)業(yè)主表決同意后，業(yè)委會(huì)決定代表全體業(yè)主起訴開發(fā)商和商戶，以“奪回”小區(qū)東面車位的使用權(quán)和收益權(quán)。

審理過程中，業(yè)主方認(rèn)為，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃圖紙，車位占用的是業(yè)主共有場地，依法應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有；開發(fā)商則堅(jiān)持，案涉車位并不屬于民法典第275條第2款規(guī)定的車位，而是屬于民法典第二百七十五條第一款規(guī)定的“規(guī)劃用于停放汽車的車位”，并不屬于業(yè)主共有。

雙方爭執(zhí)不下，充分聽取意見后，承辦法官向建筑行業(yè)從業(yè)人員和主管部門多方咨詢意見。

得到這一啟發(fā)，承辦法官隨即開具調(diào)查令，調(diào)取了小區(qū)的規(guī)劃材料，結(jié)果發(fā)現(xiàn)爭議車位并不在規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃范圍內(nèi)。

民法典第二百七十五條對車位歸屬問題進(jìn)行了規(guī)定，兩款規(guī)定的對象分別為規(guī)劃內(nèi)車位和非規(guī)劃內(nèi)車位，其權(quán)利歸屬有不同的判定規(guī)則。本案中，當(dāng)事人對案涉車位究竟是否屬于“規(guī)劃內(nèi)”存在爭議，對此，應(yīng)當(dāng)以最初批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃時(shí)為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

也就是說，規(guī)劃內(nèi)的車位，一般應(yīng)當(dāng)指開發(fā)商經(jīng)政府核發(fā)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)同意后建造的用于停放汽車的車位，而本案中的車位在行政機(jī)關(guān)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證上并未體現(xiàn)。

不僅如此，法庭還核查到，在小區(qū)建造完成后，這些車位沒有單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)登記于開發(fā)商名下；同時(shí)，建造成本是否確定并未計(jì)入業(yè)主購房費(fèi)用，開發(fā)商對此亦語焉不詳。

綜合上述情況，經(jīng)專業(yè)法官會(huì)議討論，一致認(rèn)為，案涉車位為占用業(yè)主公共場地的停車位，依法應(yīng)屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)商、商戶應(yīng)當(dāng)在判決生效后拆除設(shè)置在車位外的道閘。法院判決后，雙方均未提出上訴。