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《民法典》第二百七十八條第二款所規(guī)定“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”。那么問(wèn)題來(lái)了，此處的專有部分面積是否包含車位面積？本期說(shuō)法結(jié)合司法判例為大家分析車位面積是否可以計(jì)入投票權(quán)？

【基本案情】被告上海某小區(qū)業(yè)委會(huì)在《業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果》載明：“總投票數(shù)599票，專有部分總建筑面積96,420.53平方米”，“統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示490票，專有部分建筑面積60,414.82平方米…同意《選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案》”，而反對(duì)票則記錄為“13票，專有部分建筑面積23,138.32平方米”。原告某物業(yè)公司認(rèn)為《業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果》建立在違法縮減原告作為開(kāi)發(fā)商和業(yè)主獨(dú)立享有產(chǎn)權(quán)的專有部分建筑面積基礎(chǔ)之上。原告擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋面積、商業(yè)物業(yè)面積、地下室面積等依法屬于專有部分的房產(chǎn)面積為61,721.93平方米，但被告卻統(tǒng)計(jì)為20,832.16平方米。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的專有部分”。被告發(fā)布的《業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果》中反對(duì)票所對(duì)應(yīng)的專有部分建筑面積嚴(yán)重縮水，故《業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果》不滿足須經(jīng)專有部分面積占三分之二以上的業(yè)主同意的法定要求，損害原告合法權(quán)益，也損害其他眾多業(yè)主的權(quán)利和社會(huì)公共利益，故訴至法院，要求撤銷業(yè)主大會(huì)作出的“同意《選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案》的決定?！?/p>

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）的車位面積應(yīng)否計(jì)入專有部分面積？

【審判要旨】原告主要理由為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的專有部分”，而被告沒(méi)有將原告持有的地下室、地下車庫(kù)及其他用途房屋計(jì)入投票權(quán)面積。但根據(jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見(jiàn)》（該意見(jiàn)于2016年發(fā)布，有效期至2021年9月30日）對(duì)于業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算規(guī)定：建設(shè)單位的專有部分面積是指未銷售的物業(yè)建筑面積，不包括停車庫(kù)、依法歸全體或者部分業(yè)主共有的物業(yè)、配電房等其他物業(yè)。該意見(jiàn)系本市根據(jù)本地區(qū)物業(yè)管理實(shí)踐所制定的細(xì)化規(guī)定，與上位法也不發(fā)生沖突。被告根據(jù)該意見(jiàn)確定原告作為業(yè)主所享有的非住宅表決權(quán)面積，并不違反法律規(guī)定。且涉案小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，原告參與了投票表決，涉案小區(qū)所通過(guò)實(shí)施的管理規(guī)約對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域的房屋面積構(gòu)成也已作了明確規(guī)定。被告根據(jù)管理規(guī)約進(jìn)行投票表決以決定涉案小區(qū)由全體業(yè)主共同決定的有關(guān)事項(xiàng)，并未侵害原告的權(quán)益。

【案例思考】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的專有部分”，因此將業(yè)主所有的可以辦理獨(dú)立產(chǎn)證的車位認(rèn)定為專有部分沒(méi)有爭(zhēng)議。但從地方立法和司法實(shí)踐來(lái)看，為了保護(hù)業(yè)主的權(quán)益，對(duì)于建設(shè)單位擁有的尚未出售的車位面積在業(yè)主大會(huì)中一般不應(yīng)計(jì)入專有部分面積。當(dāng)然，視各地方立法觀點(diǎn)的不同，司法觀點(diǎn)也會(huì)有所差別，大家在分析該問(wèn)題時(shí)還是要結(jié)合本地法律、法規(guī)作出具體判斷。