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地下車位權(quán)屬如何認(rèn)定？開發(fā)商是否有權(quán)打包賣給個(gè)人？

時(shí)間：2024.01.02

案件索引

一審：湖南省湘潭市岳塘區(qū)人民法院（2021）湘0304民初2352號

二審：湖南省湘潭市中級人民法院（2022）湘03民終616號

裁判要旨

車位權(quán)屬爭議：“約定歸屬說”亟待立法完善。關(guān)于地下空間的權(quán)屬（特別是地下車位的權(quán)屬）一直存在著激烈的爭論，主流裁判觀點(diǎn)傾向于考察車位的規(guī)劃情況。

小區(qū)車位及其配備標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)踐認(rèn)定。小區(qū)車位不同于一般商業(yè)車位，有地面車位、地下車位和人防車位。根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，小區(qū)規(guī)劃的車位應(yīng)該優(yōu)先滿足業(yè)主的需求，車位比例不足1:1的情況下，開發(fā)商有權(quán)拒絕業(yè)主購買多個(gè)車位。

基本案情

某公司在湘潭市岳塘區(qū)開發(fā)了某商業(yè)廣場，商業(yè)廣場規(guī)劃建設(shè)總停車位3998個(gè)，其中地下停車位2380個(gè)。某公司在出售開發(fā)的商品房時(shí)與買受人簽訂的《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》第九條第三項(xiàng)對地上車位（庫）、地下車位（庫）的權(quán)屬進(jìn)行了約定：“（1）該房屋所在項(xiàng)目有地上車位（庫）、地下車位（庫）等，均沒有列入房屋共用部位和共用房屋的分?jǐn)偯娣e范圍內(nèi)，也不是影響該房屋價(jià)格的重要因素。所有規(guī)劃的地上車位（庫）、地下車位（庫）等全部歸甲方即出賣人某公司所有，由甲方享有收益、處分等全部權(quán)利，不因該房屋買賣而受到任何影響?！?）乙方即受讓人確認(rèn)已了解該房屋所在小區(qū)車位（庫）銷售/租賃方案，不存在甲方限制乙方購買/承租車位（庫）的任何情況。同時(shí)，乙方同意甲方有權(quán)將本小區(qū)車位（庫）出售/出租給小區(qū)其他業(yè)主或業(yè)主之外的第三方使用。乙方不得以車位未滿足小區(qū)業(yè)主需要為由向甲方主張權(quán)利或要求甲方承擔(dān)任何責(zé)任?！?/span>

2020年9月，某公司在其售樓處及報(bào)紙上張貼了對外銷售車位的公告，內(nèi)容為：“為保障您對小區(qū)地下車位使用的優(yōu)先權(quán)，請您于2020年10月3日前到營銷中心選購車位；逾期放棄向我司選購車位的，我司將依據(jù)《商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議》的相關(guān)約定對未選購的車位進(jìn)行統(tǒng)一處置，今后有車位需求的業(yè)主可向新的接管單位申請”。

公告期限屆滿后，某公司一次性將剩余的1348個(gè)車位銷售給了蔣某并簽訂了協(xié)議。廖某等90名業(yè)主認(rèn)為地下停車位計(jì)入其房屋面積公攤，應(yīng)屬于業(yè)主共同共有，某公司、蔣某侵害了其權(quán)益，遂起訴至法院，要求確認(rèn)某商業(yè)廣場地下停車場為全體業(yè)主共有，確認(rèn)某公司與蔣某簽訂的全部《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》無效。

另查明，某商業(yè)廣場地下停車位系人防工程停車位。

裁判結(jié)果

一審判決：駁回原告的全部訴訟請求。

二審判決：一、撤銷湖南省湘潭市岳塘區(qū)人民法院（2021）湘0304民初2352號民事判決；二、確認(rèn)湘潭某公司與蔣某之間簽訂的超出購買房屋與車位配置比例之外的車位轉(zhuǎn)讓合同無效；三、駁回上訴人廖某等人其他訴訟請求。

裁判理由

本案爭議的焦點(diǎn)如下：

一、關(guān)于案涉小區(qū)的地下車位是否為業(yè)主共有。《中華人民共和國民法典》第二百七十五條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

本案中，廖某等業(yè)主與某公司簽訂的《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》明確約定地下停車位歸某公司所有，業(yè)主們雖主張?jiān)摋l款屬格式條款中的無效情形，但業(yè)主與某公司之間簽訂的商品房買賣合同約定的合同標(biāo)的物為商品房，并不包含車位，該條款約定車位的歸屬并未免除某公司交付合同標(biāo)的物——商品房的合同義務(wù)，不屬于應(yīng)當(dāng)適用格式條款無效的情形，故該合同條款有效。依據(jù)該合同條款的約定，業(yè)主并不享有案涉車位的所有權(quán)。此外，案涉地下停車位由某公司經(jīng)規(guī)劃許可投資建造，某公司作為投資者，依法享有案涉車位的使用管理權(quán)益，故廖某等主張案涉地下車位屬于全體小區(qū)業(yè)主共有缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予采納。

二、某公司將小區(qū)的1300余個(gè)停車位轉(zhuǎn)讓給蔣某的行為是否有效。《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。對于何為“首先滿足業(yè)主的需要”，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2020〕17號）第五條作了進(jìn)一步解釋，該條規(guī)定：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合民法典第二百七十六條有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。”

本案中，某公司、蔣某均沒有提交證據(jù)證實(shí)蔣某一次性購買1300余個(gè)車位符合民法典規(guī)定的房屋與車位的配置比例，其購買行為影響了小區(qū)業(yè)主的日常需求，某公司將超出配置比例外的車位轉(zhuǎn)讓給蔣某的行為違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)被認(rèn)定為無效。

案例注解

1車位權(quán)屬爭議：“約定歸屬說”亟待立法完善

隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的提高和城市化進(jìn)程的發(fā)展，家庭汽車逐漸普及，成為人們不可或缺的出行元素，車位、車庫的使用價(jià)值和商業(yè)價(jià)值也隨之水漲船高。關(guān)于地下空間的權(quán)屬（特別是地下車位的權(quán)屬）一直存在著激烈的爭論，是社會(huì)公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，也是法律人士、專家學(xué)者討論的熱點(diǎn)①。近年來隨著多起典型案例的曝光，這種爭論的激烈程度有增無減，這一問題亟待清晰、明確的立法予以解決。

地下車位的權(quán)屬爭議之所以萬眾矚目，除了與廣大業(yè)主的切身利益密切相關(guān)之外，還有在立法層面上至今存在空白等因素。由典型案例可知，主流的裁判觀點(diǎn)還是傾向于考察車位的規(guī)劃情況②。主要法律依據(jù)有：1.《物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。2.《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條：建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。第六條：建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

持該觀點(diǎn)者對上述法條的解讀主要為③：1.法條明確規(guī)劃內(nèi)的車位“通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”，那么在沒有約定的情況下，該車位權(quán)屬的“原始狀態(tài)”又是如何呢？既然法條列明出售、附贈(zèng)及出租等方式，故完全可以推知在沒有這些約定的情況下，車位的“原始權(quán)屬”是屬于開發(fā)商的，否則又談何出售、附贈(zèng)、出租？2.法條明確占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。故可推知規(guī)劃內(nèi)不存在上述情形的車位應(yīng)歸開發(fā)商所有。

而事實(shí)上，對于車位歸屬，歷來存在開發(fā)商所有、業(yè)主共有、國家所有（人防車位部分）及約定歸屬四種觀點(diǎn)之爭④?！段餀?quán)法》在起草過程中，就此問題采取了保守態(tài)度，采納了約定歸屬說。而實(shí)踐中約定歸屬的情況少之又少，從而導(dǎo)致爭議不斷。我們研究上述法條可知，法條并未明確沒有約定的情況下，車位歸屬到底如何？而依法條行文做上述推定理解，在邏輯上尚有不嚴(yán)謹(jǐn)之嫌⑤。故上述觀點(diǎn)只能作為司法裁判中的傾向性意見，車位歸屬問題仍亟待立法完善。

2分類與標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)車位及其配備標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)踐認(rèn)定

（一）關(guān)于小區(qū)車位

小區(qū)車位與一般的商業(yè)停車位不同，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

第一，小區(qū)車位是作為配套設(shè)施納入小區(qū)規(guī)劃，然后報(bào)建、施工、交付使用的，車位與住宅小區(qū)的主體建筑具有密不可分的主從關(guān)系，相對樓房來說，車位具有一定的附屬性和非獨(dú)立性。因此，小區(qū)車位可以出售，但不能脫離小區(qū)住宅房屋而單獨(dú)買賣，也就是說非業(yè)主勿賣⑥。

第二，按照建設(shè)部住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公用配套設(shè)施的配建水平，必須與居住人口規(guī)模相適應(yīng)。在住宅區(qū)需要建設(shè)一定數(shù)量的車位，規(guī)劃部門是有明確規(guī)定的，開發(fā)商若不按規(guī)定建設(shè)車位，其規(guī)劃設(shè)計(jì)方案就不會(huì)得到批準(zhǔn)。也就是說，規(guī)劃部門要求開發(fā)商建車位的目的，就是保證住宅小區(qū)內(nèi)的居民車輛有地方停放，再直接一點(diǎn)說，這些車位是供住宅小區(qū)內(nèi)的居民使用的，非業(yè)主勿買⑦。

（二）小區(qū)車位的分類

1.地面車位。一般地面車位的數(shù)量比較少，但大多數(shù)的小區(qū)基本上都有，而這種敞開式地上車位產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，歸業(yè)主共同且免費(fèi)使用。所以很多小區(qū)的地面車位都非常的搶手，在地面上的公共區(qū)域劃車位，主要就是為了小區(qū)地面的停車情況更規(guī)范。由于小區(qū)地面上的車位屬于全體業(yè)主，所以業(yè)主購買房屋，便擁有了社區(qū)的土地使用權(quán)，業(yè)主可以使用，但開發(fā)商或者物業(yè)無權(quán)處置⑧。

2.地下車位。地下車位分為兩種，一種是計(jì)入公攤面積的地下車位，另一種則是沒有計(jì)入公攤面積的地下車位。地下車位所占用的面積如果沒有被計(jì)入業(yè)主的公攤面積之中，那么這部分車位的產(chǎn)權(quán)就屬于開發(fā)商所有。通常開發(fā)商可以以合理的價(jià)格將車位出售給業(yè)主，當(dāng)然也可以出租給業(yè)主。但要注意的是這種產(chǎn)權(quán)要在購房合同中體現(xiàn)，進(jìn)行說明，即該部分不計(jì)入公攤，此時(shí)，產(chǎn)權(quán)才能歸開發(fā)商所有。另一種計(jì)入了公攤面積的車位則開發(fā)商是沒有權(quán)利出售的，既然這類車位是計(jì)入了小區(qū)的公攤面積的，那么這類車位就像小區(qū)的其他公共配套一樣，供全體業(yè)主使用。不過小區(qū)的業(yè)主想要使用這類車位可不是免費(fèi)的，作為停車使用，要有專門的管理人員，也就是物業(yè)公司管理、出租給業(yè)主使用，所獲費(fèi)用扣除管理成本后劃入小區(qū)維修基金⑨。

3.人防車位。人防車位比較特殊，按法律規(guī)定人防車位由出資者使用管理，收益歸出資者擁有，但目前人防車位的產(chǎn)權(quán)在法律上還是一個(gè)空白⑩。但事實(shí)上，在實(shí)際生活中，開發(fā)商出資建設(shè)人防車位，即享有該車位的收益權(quán)、使用管理權(quán)等。

（三）小區(qū)車位的配備標(biāo)準(zhǔn)

隨著人們生活水平的提高，很多家庭都購買了私家車，但是不少小區(qū)的停車位不足，造成小區(qū)車位緊張的情況。因此很多消費(fèi)者在購買商品房時(shí)，會(huì)注意小區(qū)的車位比。

車位比是指小區(qū)“總戶數(shù)”與“車位總數(shù)”之間的比例。通常的表達(dá)方式為：“1：X”(1代表小區(qū)住戶數(shù)量，X代表小區(qū)車位數(shù)量)。例：某居民小區(qū)有1000戶居民，800個(gè)車位，則該小區(qū)的車位比即是1:0.8；某居民小區(qū)有1000戶居民，1000個(gè)車位，則該小區(qū)的車位比即是1:1；某居民小區(qū)有1000戶居民，1200個(gè)車位，則該小區(qū)的車位比即是1:1.2。

由于地區(qū)、開發(fā)企業(yè)品牌、廣告推廣公司的不同，各地對于車位比的描述方式有所不同，具體情況要以合同注釋為準(zhǔn)。按照慣例，車位配比要達(dá)到1：1以上，才能在一段時(shí)間內(nèi)有效保證“停車不難”。但事實(shí)是，越是高端的項(xiàng)目，車位配比也就越高，因?yàn)槭鄯康睦麧櫮軌蛱钛a(bǔ)車位的造價(jià);相反，一些定位不高的項(xiàng)目，車位配比則較低，很多剛需項(xiàng)目的車位配比只有1：0.6至1：0.8，即每戶只配備了不足一個(gè)車位?。在這種情況下，無論是租車位還是買車位，一旦小區(qū)的入住率提高，車位就自然會(huì)供不應(yīng)求。雖然不是每個(gè)人都有停車的需求，但在車位配比低的情況下，小區(qū)附近最可能出現(xiàn)的情況是亂停放現(xiàn)象嚴(yán)重、交通擁堵，甚至?xí)纱硕鴮?dǎo)致安全隱患，影響居住體驗(yàn)，這也是為什么筆者認(rèn)為剛需購房者也應(yīng)該關(guān)注小區(qū)的車位配比。考慮到很多小區(qū)的停車位緊張，立法上也作出了相應(yīng)規(guī)定，如根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，小區(qū)規(guī)劃的車位應(yīng)該優(yōu)先滿足業(yè)主的需求，車位比例不足1:1的情況下，開發(fā)商有權(quán)拒絕業(yè)主購買多個(gè)車位?。

注釋：

1. 參見韓秀貞：《論小區(qū)的停車位權(quán)屬》，華東政法大學(xué)2013年碩士學(xué)位論文。

2. 參見王利明：《論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2016年第5期。

3.參見陳靜：《區(qū)分所有狀態(tài)下小區(qū)停車位的權(quán)屬問題研究》，華東政法大學(xué)2018年碩士學(xué)位論文。

4.參見朱永光：《小區(qū)停車位歸屬研究》，中國海洋法學(xué)2018年碩士學(xué)位論文。

5.參見陳靜：《區(qū)分所有狀態(tài)下小區(qū)停車位的權(quán)屬問題研究》，華東政法大學(xué)2018年碩士學(xué)位論文。

6.參見金鳳：《略論住宅小區(qū)車庫的權(quán)屬》，載《貴州師范大學(xué)學(xué)報(bào)》2019年第4期。

7.參見金鳳：《略論住宅小區(qū)車庫的權(quán)屬》，載《貴州師范大學(xué)學(xué)報(bào)》2019年第4期。

8.參見張順博：《住宅小區(qū)停車位權(quán)屬探究》，吉林大學(xué)2018年碩士學(xué)位論文。

9.參見張順博：《住宅小區(qū)停車位權(quán)屬探究》，吉林大學(xué)2018年碩士學(xué)位論文。

10.參見金鳳：《略論住宅小區(qū)車庫的權(quán)屬》，載《貴州師范大學(xué)學(xué)報(bào)》2019年第4期。

11.參見張順博：《住宅小區(qū)停車位權(quán)屬探究》，吉林大學(xué)2018年碩士學(xué)位論文。