【法官說法】三則案例、十二個(gè)問答，為你詳解物業(yè)服務(wù)合同糾紛的知識點(diǎn)，快點(diǎn)贊收藏呀！

時(shí)間：2023.11.21

住房與我們每個(gè)人息息相關(guān)

從一定程度來說住房離不開物業(yè)費(fèi)的問題

本期咱們就說說

遭遇物業(yè)服務(wù)合同糾紛如何維權(quán)呢？

下面小編就結(jié)合近幾年鳳陽法院審理生效的相關(guān)案例

為您進(jìn)行解讀

……

業(yè)主工作在外，家中卻糞水漫天、臭氣熏天

物業(yè)怠于履職，損失究竟誰來承擔(dān)……

案情簡介

2020年，劉某所在的府城鎮(zhèn)某小區(qū)由于樓道共用的污水管堵塞，導(dǎo)致污水從衛(wèi)生間地漏倒灌進(jìn)室內(nèi)所有房間，衛(wèi)生間全是排泄物等污物。因劉某在外地工作家中無人居住，污水從房門漫出才使得有人發(fā)現(xiàn)。劉某妻子趕到時(shí)發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)污水竟達(dá)5公分左右。維修人員打開下水管道時(shí)污水管道并沒有水流出，經(jīng)過疏通約10分鐘后才有污水流出，隨之劉某房中的水流出。此次污水倒灌給原告造成木地板、音響、房門等損失共計(jì)一萬余元。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)公司應(yīng)定期對樓外排水管道進(jìn)行清掃、疏通保障排水暢通，但物業(yè)公司并無證據(jù)證明其已履行該職責(zé)，劉某按期繳納物業(yè)費(fèi)。雙方多次協(xié)商未果，劉某將該物業(yè)公司起訴至鳳陽法院。在該案審理過程中，經(jīng)法官主持調(diào)解，最終雙方自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議，物業(yè)公司免除劉某五年物業(yè)費(fèi)折抵劉某損失。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)。本案中，物業(yè)公司未按合同約定履行維護(hù)、管理職責(zé)，導(dǎo)致污水管道堵塞，物業(yè)公司的行為明顯存在過錯(cuò)。希望廣大物業(yè)公司以此為鑒，嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，避免因服務(wù)不到位給業(yè)主和自身造成損失。

當(dāng)然，良好的物業(yè)管理服務(wù)也需要相互信任、良性互動。

對物業(yè)公司而言，應(yīng)對照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同要求，明晰履職范圍、完善服務(wù)措施，更要杜絕對業(yè)主共用部位的認(rèn)識缺位，提升物業(yè)管理的能力與水平；對業(yè)主共有、共用部位，應(yīng)完善預(yù)防機(jī)制，建立應(yīng)對措施，盡量與業(yè)主或業(yè)主代表溝通釋明，尋求解決問題的方式或途徑，提升物業(yè)管理業(yè)主滿意度。

對業(yè)主而言，應(yīng)愛惜、維護(hù)小區(qū)業(yè)主共用部位設(shè)施，發(fā)現(xiàn)隱患時(shí)及時(shí)告知物業(yè)公司，向物業(yè)公司提出合理化建議，共同促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定。

業(yè)主因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不滿就可不交物業(yè)費(fèi)？

案情簡介

某物業(yè)公司與顧某簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定為該業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。該業(yè)主在小區(qū)擁有一套面積達(dá)118平方米的住房一套，物業(yè)費(fèi)卻一直未繳納，經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)多次催討無果，將顧某訴至鳳陽法院，要求顧某支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。

庭審中，顧某辯稱，物業(yè)費(fèi)價(jià)格高無法接受，沒有車棚等，對物業(yè)服務(wù)不滿意。

法院裁判

鳳陽法院經(jīng)審理認(rèn)為，原被告之間簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，物業(yè)管理公司依照該協(xié)議履行了相關(guān)物業(yè)服務(wù)義務(wù)，顧某實(shí)際接受了原告的相關(guān)物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)依照該協(xié)議按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)；被告顧某辯稱理由于法無據(jù)，不予采信。故判決顧某于判決生效之日起5日內(nèi)支付物業(yè)管理費(fèi)1069.2元。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百三十七條 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。

　　物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

　　第九百四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿人仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費(fèi)。

　　《最高人民法院<關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》第一條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)人請求業(yè)主承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

　物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，在物業(yè)公司提供基礎(chǔ)服務(wù)后，業(yè)主僅以對服務(wù)不滿為由拒交物業(yè)費(fèi)用，不符合法律規(guī)定。

　在日常生活中，業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)矛盾后，往往采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行對抗，這種方式不僅無法解決糾紛，甚至可能引發(fā)沖突。面對這一問題，業(yè)主既可以與物業(yè)公司進(jìn)行溝通協(xié)商，也可就存在的服務(wù)問題向業(yè)主委員會反映，通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)調(diào)，若無法達(dá)成一致意見，為維護(hù)全體業(yè)主利益，業(yè)主大會有權(quán)解聘和重新選聘物業(yè)公司。同時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主反映的問題，不斷提升整體服務(wù)水平，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)環(huán)境，共同營造和諧的社區(qū)環(huán)境。

沒和物業(yè)公司簽過物業(yè)服務(wù)合同，可以不交物業(yè)費(fèi)？

案情簡介

張某是某小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為130平方米。某物業(yè)管理有限公司為被告居住的小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，此前張某一直按標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)。后張某以沒有就物業(yè)服務(wù)的期限、數(shù)額、內(nèi)容簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，也沒有進(jìn)行口頭約定為由拒向原告繳納物業(yè)費(fèi)。多次催繳無果，物業(yè)公司將其訴至鳳陽法院，要求張某支付物業(yè)管理費(fèi)1548元。

法院裁判

鳳陽法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司已與小區(qū)開發(fā)商達(dá)成一致，由物業(yè)公司入駐小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。原告為被告房屋所在小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，已經(jīng)盡了相應(yīng)的服務(wù)義務(wù)，被告亦已實(shí)際接受了物業(yè)管理服務(wù)，雙方已形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，被告作為該小區(qū)業(yè)主應(yīng)向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)”，在該案中，當(dāng)事人雖未采用書面形式訂立合同，但物業(yè)公司已按約履行管理和服務(wù)義務(wù)，業(yè)主理應(yīng)按合同約定支付物業(yè)費(fèi)，故而以未與物業(yè)公司簽訂書面合同為由拒交物業(yè)費(fèi)的，法院不予支持。

物業(yè)服務(wù)行為是一種持續(xù)性、服務(wù)性、通過物業(yè)公司員工勞動為業(yè)主提供服務(wù)的正當(dāng)法律行為，實(shí)踐中很難達(dá)到完美狀態(tài)。基于此特點(diǎn)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理瑕疵時(shí)，認(rèn)為自己的權(quán)益受到侵害時(shí)，應(yīng)通過與物業(yè)公司及時(shí)有效的溝通，通過合法有效的渠道解決問題。如果業(yè)主以拒不繳納物業(yè)費(fèi)的形式來對抗物業(yè)公司的瑕疵服務(wù)，不利于問題的解決。物業(yè)公司因缺少資金投入勢必會進(jìn)一步導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的降低，更加無法提供使業(yè)主滿意的服務(wù)，拒不繳納物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的行為不僅有損自己的利益、形象，更會影響小區(qū)全體業(yè)主的共同利益和小區(qū)服務(wù)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

作為“小區(qū)業(yè)主”的你，

快來瞅瞅下面這些

物業(yè)服務(wù)合同糾紛幾個(gè)問題

物業(yè)服務(wù)合同是如何簽訂的？

在日常生活中，按照時(shí)間順序來看，物業(yè)服務(wù)合同通常存在兩種簽訂模式。

一種是前期物業(yè)服務(wù)合同，此類合同是在銷售房屋之前，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同協(xié)商訂立的，業(yè)主雖然并不直接參與此類合同的訂立，但在銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同所約定的內(nèi)容會包含在建設(shè)單位與買房人簽訂的房屋買賣合同當(dāng)中，從而產(chǎn)生法律效力。

另一種物業(yè)服務(wù)合同則是在建設(shè)單位銷售并交付的房屋達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，業(yè)主們成立業(yè)主大會并依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主大會依法決定選聘特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，由業(yè)主委員會代表業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同。當(dāng)這類合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同就終止了。

那么遇到下列問題我該怎么辦呢

房屋有質(zhì)量問題，可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

答：不可以。

房屋銷售方是開發(fā)商，在質(zhì)保期內(nèi)，對所售房屋承擔(dān)保修責(zé)任。房屋質(zhì)量引發(fā)的維修、賠償問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司之間系物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，二者不是同一法律關(guān)系。房屋存在質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的賠償責(zé)任，不可以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

買房時(shí)開發(fā)商口頭承諾可以減免物業(yè)費(fèi)，可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

答：具體情況具體分析。

買房時(shí)開發(fā)商承諾贈送物業(yè)費(fèi)，該承諾對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有拘束力，取決于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否認(rèn)可。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)可，則對物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有約束力，那么業(yè)主仍然需要繳納物業(yè)費(fèi)，但是業(yè)主可以依據(jù)建設(shè)單位的承諾向建設(shè)單位主張權(quán)利。

新買了房子但還未履行收房手續(xù)，可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

答：需要具體情況具體分析。

一般情況下，需要交物業(yè)費(fèi)，開發(fā)商將房屋交付給業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

因業(yè)主自身原因，未在規(guī)定的期限內(nèi)收房，則業(yè)主需承擔(dān)從交房通知規(guī)定的期限屆滿之日起開始繳納物業(yè)費(fèi)。

但是，開發(fā)商在房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格的情形下通知業(yè)主收樓，在此情形下，業(yè)主有權(quán)拒絕收樓，且無需承擔(dān)自通知交房之日至正式交房期間的物業(yè)費(fèi)。

《民法典》第九百四十四條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

長年在外務(wù)工，小區(qū)房子長期空置，可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

答：不可以

物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)是針對全體業(yè)主、整體區(qū)域，業(yè)主雖未長期居住，但物業(yè)公司仍對小區(qū)公共區(qū)域提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上享受了該服務(wù)。支付物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)，故無論入住與否，在物業(yè)合同沒有減免優(yōu)惠的情況下，都應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。

《民法典》第二百七十三條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

新買的住宅小區(qū)的一樓房子，可以不經(jīng)物業(yè)和其他業(yè)主同意用于開個(gè)擼串店嘛?

答：擅自“住改商”是違法的，法律嚴(yán)格規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，想要“住改商”的首先要經(jīng)過法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，還需要經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。這對提高全體業(yè)主對小區(qū)利益的關(guān)注、減少小區(qū)矛盾、保證小區(qū)良好居住環(huán)境、建立一個(gè)良好的生活秩序起到了積極作用。

《民法典》第二百七十九條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條第一款規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未依據(jù)民法典第二百七十九條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

電梯間的廣告、公共停車位的公共收益歸誰所有？

答：業(yè)主共有，但要扣除合理的成本。

《民法典》第二百八十二條的規(guī)定，利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。但屬于業(yè)主共有，并不是說馬上就分配給全體業(yè)主，實(shí)踐中一般是先補(bǔ)充公共維修資金，補(bǔ)充后仍有剩余的，由業(yè)主共同決定如何使用。

物業(yè)公司是管理業(yè)主的嘛？

答：否定的。

《民法典》第九百三十七條的規(guī)定，物業(yè)公司是服務(wù)業(yè)主的。兩者是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，是一種平等的合同關(guān)系，即物業(yè)公司按照合同以及法律規(guī)定為業(yè)主提供服務(wù)，而業(yè)主則依法依約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)公司之間既不是管理與被管理的關(guān)系，也不是“主仆關(guān)系”“保鏢關(guān)系”“雇傭關(guān)系”，更不是冤家對頭。

物業(yè)公司能否以停水停電的方式催繳物業(yè)費(fèi)？

答：當(dāng)然不能。

《民法典》第九百四十四條第三款的規(guī)定，物業(yè)公司不得以停止供水、供電的方式催交物業(yè)費(fèi)。否則，構(gòu)成違法，造成業(yè)主損失的，可以要求物業(yè)公司賠償。

物業(yè)公司能否拆除小區(qū)內(nèi)的違章建筑？

答：不可以

物業(yè)公司并非違章建筑的主管部門，沒有相應(yīng)的執(zhí)法權(quán)。但這并不是說物業(yè)公司什么都不用做，物業(yè)公司可以提醒、勸告、督促違章建筑的業(yè)主自行拆除，如果業(yè)主仍不拆除，可以向相關(guān)部門報(bào)告。類似的情況還有業(yè)主小區(qū)內(nèi)遛狗不栓繩、車輛亂停亂放、樓上業(yè)主高空拋物等。

買了二手房，“前任”房主拖欠的物業(yè)費(fèi)我也要交嗎？

答：具體情況具體分析

如果二手房買賣合同中有關(guān)于物業(yè)費(fèi)承擔(dān)的具體約定，按約定履行；如果房屋買賣合同未約定，因原物業(yè)費(fèi)屬于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的約定，故之前欠繳的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由原業(yè)主向物業(yè)公司繳納。

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