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張某系某小區(qū)2001戶房屋業(yè)主。其樓下鄰居1901戶業(yè)主因房屋漏水，請求小區(qū)物業(yè)公司對張某的房屋停水。2020年6月，小區(qū)物業(yè)公司關(guān)閉了張某房屋的進(jìn)水閥并鎖住管道井門。張某發(fā)現(xiàn)停水，次日前往物業(yè)公司詢問和協(xié)商，因協(xié)商不成，張某于第三日砸開管道井門和進(jìn)水閥，以盆接水使用。同年8月，張某自行聯(lián)系了檢測機(jī)構(gòu)，檢測人員猜測系供熱管道漏水，遂打開自來水閥正常使用，未再出現(xiàn)漏水情況。張某認(rèn)為物業(yè)公司擅自關(guān)閉其房屋進(jìn)水閥的停水行為給自己造成了損害，訴至法院，要求物業(yè)公司賠禮道歉、消除影響、恢復(fù)供水、賠償損失。

裁判意見

法院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)閉居民住戶的自來水進(jìn)水閥非物業(yè)公司的職權(quán)范圍，物業(yè)公司稱關(guān)閉進(jìn)水閥系根據(jù)受損業(yè)主的申請且經(jīng)過2001戶業(yè)主的同意，證據(jù)不足，僅憑受損業(yè)主的申請和通話清單，即便物業(yè)公司之后以短信形式發(fā)了通知，均不足以證明張某同意關(guān)閉進(jìn)水閥停止供水，故物業(yè)公司超越職責(zé)范圍，其行為不合法。雖然物業(yè)公司在未查明1901戶業(yè)主屋頂滲水原因的情況下，擅自決定關(guān)閉2001戶的進(jìn)水閥，存在過錯，但畢竟事出有因，不具有主觀惡意。時值夏日，正值用水頻繁之時，物業(yè)公司擅自關(guān)閉自來水進(jìn)水閥并對管道井上鎖的行為給張某造成生活上的不便，由此而給其造成了損失，故物業(yè)公司關(guān)閉進(jìn)水閥并對管道井上鎖，造成張某家中自來水停供，構(gòu)成侵權(quán)，由此而給張某造成損失，應(yīng)予賠償。張某于第三日自行砸開管道井門鎖開啟進(jìn)水閥，進(jìn)行間斷使用，其行為雖不妥，但此舉也避免了其損失的擴(kuò)大。因此，法院酌定判令物業(yè)公司賠償張某損失。

法官點(diǎn)評

物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司兩方，合同的權(quán)利義務(wù)是相互的。作為接受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主，其負(fù)有按約交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，但作為提供物業(yè)服務(wù)的一方，物業(yè)公司在有權(quán)收取物業(yè)費(fèi)的同時，更應(yīng)做到合法執(zhí)業(yè)，文明執(zhí)業(yè)，善意執(zhí)業(yè)。在本案中，物業(yè)公司在未調(diào)查清楚房屋滲水原因的情況下，即根據(jù)某一業(yè)主的申請，擅自對其鄰居的房屋采取斷水措施，從而造成張某生活上的不便，其行為顯屬不當(dāng)。在提供物業(yè)服務(wù)的過程中，物業(yè)公司無權(quán)擅自對小區(qū)業(yè)主采取停水、停電等妨礙業(yè)主居家生活的措施，如行為不當(dāng)，則應(yīng)向業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

甲房地產(chǎn)公司與A物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由該物業(yè)公司對涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，另約定合同規(guī)定的管理期滿，合同繼續(xù)順延。李某系涉案小區(qū)的業(yè)主，其自2011年1月至2020年8月未向A物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。A物業(yè)公司催交未果后提起訴訟，要求李某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。李某抗辯其并非《前期物業(yè)服務(wù)合同》的簽訂方，該合同對其不具有約束力，A物業(yè)公司無權(quán)依據(jù)該合同向其主張物業(yè)費(fèi)。

裁判意見

法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲房地產(chǎn)公司與A物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，其效力及于全體業(yè)主。李某作為涉案小區(qū)的業(yè)主，亦與該物業(yè)公司簽訂了《入住合同》，各方均應(yīng)按約履行各自的義務(wù)?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》的合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，合同另約定，合同規(guī)定的服務(wù)期滿，合同繼續(xù)順延。A物業(yè)公司實(shí)際為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至2020年8月，該公司有權(quán)要求李某支付截至2020年8月的相關(guān)物業(yè)費(fèi)，故判決支持A物業(yè)公司的訴訟請求。

法官點(diǎn)評

物業(yè)服務(wù)單位的服務(wù)具有公共性，其收取的物業(yè)費(fèi)是用于整體物業(yè)設(shè)施維修保養(yǎng)、正常秩序維護(hù)所必要的費(fèi)用。《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規(guī)定，“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力”。就本案而言，A物業(yè)公司為涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，李某作為接受了物業(yè)服務(wù)的業(yè)主，其負(fù)有按約支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。根據(jù)上述法律規(guī)定，A物業(yè)公司與建設(shè)單位（即甲房地產(chǎn)公司）簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》對業(yè)主具有法律約束力，該物業(yè)公司有權(quán)依據(jù)此合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要求李某支付物業(yè)費(fèi)。需要指出的是，物業(yè)服務(wù)單位在提供物業(yè)服務(wù)的過程中，應(yīng)正視自身存在的服務(wù)瑕疵，積極采納業(yè)主的合理化建議，努力提高自身的服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)與業(yè)主按時交納物業(yè)費(fèi)的良性循環(huán)。安定、宜居、和諧的居住環(huán)境，需要物業(yè)服務(wù)單位與廣大業(yè)主加強(qiáng)溝通，互諒互讓，共同去維護(hù)，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)“雙贏”。

徐某購買某小區(qū)房屋，并與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。徐某自2019年2月起一直未交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司起訴徐某要求其交納物業(yè)費(fèi)，并支付違約金。徐某以收房后發(fā)現(xiàn)房屋南側(cè)有配電箱且存在房屋滲水問題，加之該房屋并未實(shí)際居住為由，主張不應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。

裁判意見

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。本案中，物業(yè)公司為包括徐某在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，徐某提交的證據(jù)不足以證明物業(yè)公司的服務(wù)存在根本性違約，故其應(yīng)依約交納物業(yè)費(fèi)。由于徐某并未實(shí)際入住該房屋，物業(yè)費(fèi)以六折計(jì)算。雖然徐某購房時開發(fā)商未告知其房屋南側(cè)有配電箱，此情況不是物業(yè)公司造成，不應(yīng)作為業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)的理由。同時，物業(yè)公司作為該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位，對業(yè)主反映的問題應(yīng)當(dāng)積極與相關(guān)責(zé)任人協(xié)商、溝通，并將相關(guān)結(jié)果反饋給業(yè)主，而本案中物業(yè)公司在服務(wù)過程中亦存在溝通不到位等不完善之處，這也是造成徐某拒交物業(yè)費(fèi)的部分原因，故對物業(yè)公司主張的違約金法院不予支持。關(guān)于房屋滲水問題，根據(jù)徐某與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，房屋滲水及相關(guān)維修不屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍，徐某應(yīng)向相關(guān)責(zé)任主體另行主張權(quán)利。

法官點(diǎn)評

物業(yè)服務(wù)是城區(qū)居民生活中必不可少的部分，現(xiàn)實(shí)中物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主溝通，不斷完善服務(wù)，才能取得廣大業(yè)主的理解和支持，積極主動交納物業(yè)費(fèi)，進(jìn)而物業(yè)公司才能有充足的物業(yè)管理資金實(shí)施物業(yè)服務(wù)。反之，若物業(yè)費(fèi)用不能及時足額收取，將直接影響物業(yè)公司的正常運(yùn)行，降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，形成惡性循環(huán)，最終影響全體業(yè)主的根本利益。因此，在物業(yè)公司不存在根本性違約的情況下，業(yè)主應(yīng)按約交納物業(yè)費(fèi)。需要指出的是，房屋存在的滲水等質(zhì)量問題，不屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍，業(yè)主不能以此拒交物業(yè)費(fèi)。

王某系某寫字樓一戶房屋的業(yè)主，因未交2017年9月1日至2020年4月30日期間的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司于2020年8月將其訴至法院，要求其交納物業(yè)費(fèi)，并支付滯納金。一審法院判決支持了物業(yè)公司的訴訟請求。

王某不服一審判決提起上訴，認(rèn)為物業(yè)合同是以一個整體的合同來固定合同雙方的權(quán)利義務(wù)，但隨著時間的推移，權(quán)利義務(wù)會發(fā)生變化，每段時間的權(quán)利義務(wù)都是獨(dú)立的，訴訟時效應(yīng)分別計(jì)算，物業(yè)公司的部分訴訟請求已超過訴訟時效。

裁判意見

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第4條規(guī)定，“未約定履行期限的合同，依照民法典第五百一十條、第五百一十一條的規(guī)定，可以確定履行期限的，訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計(jì)算；不能確定履行期限的，訴訟時效期間從債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算”，據(jù)此，業(yè)主按期交納物業(yè)費(fèi)屬于同一債務(wù)的分期履行。本案中，物業(yè)公司主張業(yè)主欠繳2017年9月1日至2020年4月30日期間的物業(yè)費(fèi)，訴訟時效應(yīng)從最后一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日起算。因此，對業(yè)主關(guān)于物業(yè)公司的起訴已過訴訟時效的抗辯，法院不予支持。

法官點(diǎn)評

訴訟時效是權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利即喪失勝訴權(quán)的法律制度。2017年10月1日施行的民法總則將普通訴訟時效期間由二年變更為三年。對于分期履行債務(wù)的訴訟時效，我國法律規(guī)定應(yīng)從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。本案中，業(yè)主欠付2017年9月1日至2020年4月30日期間的物業(yè)費(fèi)，其欠費(fèi)狀態(tài)一直持續(xù)，故應(yīng)從2020年4月30日始計(jì)算訴訟時效。物業(yè)公司于2021年1月提起訴訟，未超過三年的訴訟時效，故業(yè)主關(guān)于已過訴訟時效的抗辯不成立。

2017年8月，甲房地產(chǎn)公司與A物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定該物業(yè)公司為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，合同還就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、費(fèi)用、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。于某系該小區(qū)的業(yè)主，其自2019年1月1日至2020年10月31日欠付物業(yè)費(fèi)2535.2元，自2020年7月1日至2020年10月31日電梯費(fèi)153.7元，共計(jì)2688.9元。案件二審中，于某稱因物業(yè)公司管理失職導(dǎo)致其車輛在小區(qū)內(nèi)被流浪狗劃損，遂向物業(yè)公司主張賠償其車輛維修費(fèi)，并以此拒交物業(yè)費(fèi)。

裁判意見

本案爭議的焦點(diǎn)問題是:于某應(yīng)否向A物業(yè)公司交納其欠付的物業(yè)費(fèi)。甲房地產(chǎn)公司與A物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，對包括于某在內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力。于某對欠費(fèi)期間及欠費(fèi)金額均無異議，A物業(yè)公司亦通過在住戶門上張貼通知和寄送律師函的方式對其進(jìn)行了物業(yè)費(fèi)催繳，于某作為接受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主，應(yīng)履行按時足額交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。于某主張A物業(yè)公司管理服務(wù)不到位，其提交的證據(jù)不足以證明其主張，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。于某上訴請求A物業(yè)公司支付其車輛修理費(fèi)3600元，且稱該車輛損失系由小區(qū)內(nèi)的流浪狗所劃，該請求與本案并非同一法律關(guān)系，不予處理。

法官點(diǎn)評

本案中，于某的車輛被流浪狗劃壞，受到一定損失，此系侵權(quán)糾紛，與本案物業(yè)服務(wù)合同糾紛并非同一法律關(guān)系。此外，車輛損失系流浪狗的行為導(dǎo)致，該事件具有突發(fā)性和偶發(fā)性，僅以該事件不足以證明A物業(yè)公司未盡到管理義務(wù)，故于某應(yīng)按照物業(yè)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)。

丁某自2019年7月購買并接收某小區(qū)一處房屋，一直未裝修入住，亦未交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司訴請法院判令丁某向其交納2019年7月1日至2021年6月30日期間的物業(yè)費(fèi)，并支付違約金。丁某認(rèn)可其未交納物業(yè)費(fèi)的事實(shí)，但抗辯房屋空置，物業(yè)費(fèi)應(yīng)予減免。法院經(jīng)審理查明，丁某所購房屋現(xiàn)仍系毛坯房，其提交的房屋室內(nèi)照片可以為證，物業(yè)公司亦認(rèn)可該房屋未實(shí)際裝修的事實(shí)。

裁判意見

物業(yè)公司已為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，丁某作為業(yè)主應(yīng)按約交納物業(yè)費(fèi)，逾期則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。丁某一直未交納物業(yè)費(fèi)構(gòu)成違約，物業(yè)公司主張物業(yè)費(fèi)的訴請，事實(shí)清楚，證據(jù)充分，法院予以支持?！渡綎|省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第17條規(guī)定，“普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費(fèi)用最高不得超過百分之六十。其他物業(yè)交付后空置六個月以上的，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定?！辫b于涉案房屋仍為毛坯房，丁某未裝修入住這一事實(shí)，法院判令丁某按物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的60%向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。

法官點(diǎn)評

本案中，丁某的房屋屬于普通住宅，其購買并接收房屋后，未對該房進(jìn)行裝修，所謂“居住”更無從談起，該房處于空置狀態(tài)，讓其全額交納物業(yè)費(fèi)顯失公平。根據(jù)《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第17條的規(guī)定，物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)最高不得超過60%。因此，丁某主張減交物業(yè)費(fèi)的抗辯應(yīng)予支持。本案糾紛屬于典型的房屋空置情況?，F(xiàn)實(shí)生活中，存在房屋長期未實(shí)際裝修入住的情況，對于房屋是否空置，可根據(jù)水、電、氣的使用情況進(jìn)行綜合認(rèn)定。在實(shí)踐中，就房屋空置物業(yè)費(fèi)打折的問題，還應(yīng)看物業(yè)服務(wù)合同對此有無約定，如無約定則可根據(jù)已查明的房屋空置情況，判令業(yè)主減交物業(yè)費(fèi)。

崔某系某房屋業(yè)主，其與甲物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定，物業(yè)服務(wù)等級為五星級，物業(yè)費(fèi)為2.5元/月/㎡，合同還約定了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、滯納金計(jì)算方式等。崔某的房屋所在樓座獨(dú)立于小區(qū)封閉區(qū)域，處于開放狀態(tài)，四周為商業(yè)街區(qū)道路；樓座部分單元門損壞，監(jiān)控?cái)z像頭損壞；部分樓道內(nèi)堆積雜物，貼有小廣告。該樓座業(yè)主曾為封閉管理及安全問題多次投訴。因崔某自2016年10月1日至2021年8月31日期間未交納物業(yè)費(fèi)，甲物業(yè)公司提起訴訟。

裁判意見

涉案小區(qū)交付時，崔某的房屋所在樓座即為開放式管理，獨(dú)立于小區(qū)其他部分，該樓座所涉及的公共區(qū)域極其有限，在綠地、設(shè)備設(shè)施、節(jié)慶活動方面，尤其是安全保障，所享有的服務(wù)與小區(qū)封閉區(qū)域的其他業(yè)主差距較大。最為業(yè)主詬病的是該樓座未按《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的約定進(jìn)行封閉管理，致使業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全得不到保障。甲物業(yè)公司為改善該樓座業(yè)主的居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù)作出了努力，但受限于該樓座交付時的樓宇環(huán)境條件及配套設(shè)備設(shè)施條件，甲物業(yè)公司開展物業(yè)服務(wù)的空間、設(shè)施條件有限，導(dǎo)致該樓座業(yè)主未能享有與封閉區(qū)域的其他業(yè)主同等的服務(wù)。根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，并綜合考慮該樓座的現(xiàn)狀及物業(yè)公司投入的相應(yīng)物業(yè)服務(wù)成本，該樓座物業(yè)費(fèi)按照合同約定的70%收取為宜。

法官點(diǎn)評

物業(yè)服務(wù)單位提供的物業(yè)管理具有公共服務(wù)性質(zhì)，關(guān)系到小區(qū)業(yè)主的切身利益，需要物業(yè)企業(yè)與業(yè)主共同努力，才能更好地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的目的，創(chuàng)造和諧舒適的小區(qū)環(huán)境。同時，物業(yè)服務(wù)合同系持續(xù)履行的合同，具有長期性、復(fù)雜性、瑣碎性等特征，故不宜認(rèn)定甲物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)過程中存在重大瑕疵并構(gòu)成根本違約，業(yè)主不能拒絕交納物業(yè)費(fèi)。鑒于涉案樓座獨(dú)立于小區(qū)封閉區(qū)域，受限于環(huán)境及配套設(shè)備設(shè)施條件，甲物業(yè)公司提供的綠化、安保等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)低于其他樓座，業(yè)主未能享有與封閉區(qū)域的其他業(yè)主同等的服務(wù)，故應(yīng)酌情降低物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。

李某系一樓房屋業(yè)主，A物業(yè)公司起訴要求李某交納自2019年1月至2021年12月期間的電梯費(fèi)。李某抗辯稱案涉房屋位于一樓，其未使用過電梯，故不應(yīng)交納電梯費(fèi)。

裁判意見

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《青島市物價局物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第28條規(guī)定，業(yè)主大會成立前，電梯起始層為住宅的，免收電梯起始層住宅業(yè)主或物業(yè)使用人的電梯運(yùn)行費(fèi)；業(yè)主大會成立后，免收電梯運(yùn)行費(fèi)的范圍由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。本案中，李某房屋雖處于一樓，但其房屋所在樓棟直通負(fù)一層地下車庫，李某的房屋并非電梯的起始層，電梯起始層是負(fù)層車庫，李某應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納電梯費(fèi)。

法官點(diǎn)評

《青島市物價局物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第28條規(guī)定，電梯起始層為住宅的，免收電梯起始層住宅業(yè)主或物業(yè)使用人的電梯運(yùn)行費(fèi)，該規(guī)定系基于物業(yè)使用人無使用電梯的現(xiàn)實(shí)需要故不應(yīng)承擔(dān)電梯費(fèi)的考量。本案中，雖然李某房屋處于一樓，但從樓棟建筑結(jié)構(gòu)看，電梯起始層是負(fù)層車庫，并非涉案房屋所在的一樓，其不符合《青島市物價局物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第28條關(guān)于免收電梯費(fèi)的條件，故李某應(yīng)向A物業(yè)公司交納相應(yīng)電梯費(fèi)。