小區(qū)物業(yè)如果需要?jiǎng)佑霉簿S修資金要求業(yè)主進(jìn)行“不同意”的簽字的方式日前，南寧市一小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心發(fā)出一份通知，稱小區(qū)入口電動(dòng)扶梯故障導(dǎo)致停梯，為保證小區(qū)主要公共設(shè)備的正常運(yùn)行和小區(qū)配套的完整，申請(qǐng)使用公共維修資金，并將電梯公司的維修報(bào)價(jià)進(jìn)行公示，公示期為7天，“如有疑義，請(qǐng)聯(lián)系物業(yè)中心，公示期滿將把申請(qǐng)材料遞交公共維修基金中心審核”。該通知引發(fā)了業(yè)主熱議。業(yè)主王女士告訴記者，這個(gè)扶梯在小區(qū)大門外，2016年前后就壞了。“本次計(jì)劃維修的兩臺(tái)電梯一共要花費(fèi)43.6萬(wàn)余元?！蓖跖糠Q，大家擔(dān)心這筆錢白花了。該通知中提出，有疑義的業(yè)主需聯(lián)系物業(yè)中心，王女士認(rèn)為這是在進(jìn)行異議表決，如果不同意的人數(shù)沒(méi)有達(dá)到一定比例，物業(yè)就可以提取公共維修資金，異議表決遠(yuǎn)比征求業(yè)主同意來(lái)得容易?！爸拔飿I(yè)服務(wù)中心也以小區(qū)要換滅火器、應(yīng)急燈的理由，貼個(gè)通知說(shuō)多少天沒(méi)有反對(duì)就提取公共維修資金?！蓖跖空f(shuō)，2018年小區(qū)主水管破裂，當(dāng)時(shí)卻等了3天讓業(yè)主簽字，“現(xiàn)在的維修數(shù)額更大，更應(yīng)該走正規(guī)流程”。11月19日，帶著業(yè)主的疑問(wèn)，記者向該物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行了核實(shí)。物業(yè)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，小區(qū)不少老年住戶提出了維修電梯的要求，因此，他們按照工作流程進(jìn)行了公示。該通知中，并沒(méi)有任何一句話表明要進(jìn)行異議表決，物業(yè)公司的意思是，如果業(yè)主沒(méi)有提出反對(duì)意見(jiàn)，物業(yè)公司就將進(jìn)入下一步申請(qǐng)流程，并非直接提取公共維修資金。該負(fù)責(zé)人表示，公共維修資金由政府監(jiān)管，提取必須是廣大業(yè)主的意愿，物業(yè)服務(wù)中心“從來(lái)沒(méi)有通過(guò)異議表決提取公共維修資金”。南寧市資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人查詢了近幾年的詳細(xì)資料后明確表示，小區(qū)不可以通過(guò)異議表決來(lái)提取公共維修資金，因此，廣大業(yè)主不必?fù)?dān)心。該相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，為了提高廣大業(yè)主表決的便利性，目前，資金中心已經(jīng)開始試點(diǎn)電子網(wǎng)絡(luò)表決，讓廣大業(yè)主將更真實(shí)的態(tài)度表達(dá)出來(lái)。南寧某小區(qū)一名業(yè)主稱，因?yàn)樵撔^(qū)業(yè)主參與性不高，部分業(yè)主曾想通過(guò)異議表決的方式來(lái)召開業(yè)主大會(huì)，但被監(jiān)管部門否決了。但該業(yè)主認(rèn)為，這種方式也是倒逼業(yè)主參與小區(qū)議事的“不得已”行為，不然很多業(yè)主事關(guān)自己利益的時(shí)候才會(huì)參與，否則，他們就會(huì)對(duì)公共事務(wù)不聞不問(wèn)。異議表決的爭(zhēng)議由來(lái)已久。2020年，湖北荊州市中央華府小區(qū)業(yè)委會(huì)在小區(qū)張貼《關(guān)于申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行消防整改及更新的公告》，要求業(yè)主進(jìn)行“不同意”的簽字，進(jìn)行異議表決。該事件也被業(yè)主提出質(zhì)疑，并在荊州“e線民生”進(jìn)行合法性的質(zhì)疑。記者向南寧市相關(guān)監(jiān)管部門咨詢時(shí)，對(duì)方均稱，目前在小區(qū)事務(wù)中，不允許進(jìn)行異議表決。在水一方小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張凱表示，他認(rèn)為雖然異議表決更簡(jiǎn)單快捷，但卻不符合法律條款，不管是民法典還是廣西物業(yè)管理?xiàng)l例中，對(duì)于小區(qū)業(yè)主議事規(guī)則的表述，都是“××的業(yè)主同意”，沒(méi)有表述為“××的業(yè)主不同意”，所以，他認(rèn)為異議表決不符合相關(guān)法規(guī)。民法典第278條明確規(guī)定，小區(qū)事務(wù)中，9個(gè)事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，其中第五項(xiàng)即為使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定該事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。律師分析稱：
在小區(qū)事務(wù)中，民法鼓勵(lì)業(yè)主集體表決，并采取民主集中制來(lái)解決小區(qū)事務(wù)。如果采取了異議表決，就以少數(shù)人的意愿代表了大多數(shù)，那么就剝奪了大多數(shù)業(yè)主參與的權(quán)利。該條文屬于禁止性權(quán)利，沒(méi)有賦予的權(quán)利不能實(shí)施。對(duì)這一問(wèn)題，民法典有程序性規(guī)定，也有實(shí)體性規(guī)定，二者須全部符合規(guī)定。
專注于社區(qū)法規(guī)研究的法律界人士楊知源認(rèn)為，異議表決功效上等同于硬幣的兩個(gè)面，不是贊同就是反對(duì)，實(shí)際上，只有在表決票被設(shè)計(jì)為反對(duì)和同意兩個(gè)選項(xiàng)，并且投票人所投表決票要么同意、要么反對(duì)的情況下，上述假設(shè)才成立。但小區(qū)事務(wù)表決中，還有不投票的行為，異議表決正好撇開了這一過(guò)程。
會(huì)員展示
