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樓頂漏水業(yè)主主張物業(yè)公司賠償租金損失，法院如何判決？

時間：2023.07.17

以案說“典”

樓頂墻面、采光井缺陷導致下雨漏水，給頂層業(yè)主家造成財產(chǎn)損失，物業(yè)公司應否承擔賠償責任？漏水引發(fā)房客提前退租或房屋維修期間的空租，業(yè)主主張物業(yè)公司賠償租金損失，法院如何判決？本期以案說“典”，通過槐蔭區(qū)人民法院李永晶法官審理的一起財產(chǎn)損害賠償糾紛案件，共同了解相關法律問題。

案情回顧

苗某系星光小區(qū)6號樓1單元頂樓701房屋的業(yè)主，萬家物業(yè)公司為該房屋提供物業(yè)服務。2021年8月，連下幾場大雨后，苗某發(fā)現(xiàn)樓頂漏水嚴重，便多次與萬家物業(yè)公司協(xié)商房屋漏水及維修事宜。同年9月，房屋開發(fā)商工程部與某維修公司共同出具維修方案一份，載明漏水原因系樓頂墻面、采光井缺陷。因漏水事宜給案涉房屋內窗戶、地板、墻面等造成的損失，萬家物業(yè)公司已與苗某協(xié)商一致賠付完畢。苗某認為因漏水問題造成其房屋租客2021年8月份退租，且直至2022年5月才維修完畢，使其房屋無法出租，故要求萬家物業(yè)公司賠償此期間的租金損失，因雙方協(xié)商未果，苗某便將萬家物業(yè)公司訴至槐蔭區(qū)法院，請求判令萬家物業(yè)公司賠償9個月的租金損失共計72000元。

萬家物業(yè)公司辯稱，已對給苗某造成的財產(chǎn)損失進行賠償，漏水情形并不必然導致租戶退租，租金損失不屬于必然損失。

爭議焦點

本案的爭議焦點是萬家物業(yè)公司應否向苗某賠償租金損失及賠償標準問題。

法院審理

槐蔭法院經(jīng)審理認為，該案案由為財產(chǎn)損害賠償糾紛，屬于侵權責任糾紛。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千一百六十五條的規(guī)定，因過錯侵害他人民事權益造成損害的，行為人應承擔侵權責任。本案中，專業(yè)維修部門出具的維修方案書載明案涉房屋漏水系樓頂墻面、采光井缺陷導致，而樓頂區(qū)域屬于業(yè)主共有部分，萬家物業(yè)公司對此有日常維修、養(yǎng)護的義務，故萬家物業(yè)公司對樓頂漏水應負有日常維護不當之責。且苗某2020年就曾多次向萬家物業(yè)公司反映房屋漏水問題，而該房屋直至2022年5月才維修完畢，其間經(jīng)歷了出具維修方案后未能作出有效維修，后又重新進行維修，造成苗某損失擴大，對此萬家物業(yè)公司有一定過錯。

關于苗某主張的租金損失問題。法院認為，苗某自2020年10月起即將案涉房屋進行出租至2021年9月，至于租客提前退租的原因，雙方各執(zhí)一詞，但原被告均未向法院提交充分證據(jù)予以證實。但屋頂漏水及維修勢必影響到苗某將房屋繼續(xù)出租是不爭的事實，因此，苗某要求萬家物業(yè)公司賠償租金損失的主張，法院予以支持。

關于賠償標準問題。案涉房屋系苗某委托中介進行出租，其與租客的租房協(xié)議中約定租金8000元/月，租客亦實際按約支付了租金，對比該小區(qū)同等面積的房屋租金亦與合同約定金額相當，因此苗某按每月8000元主張損失合法有據(jù)，法院予以支持?？紤]到苗某對外出租房屋有一定空檔期及房屋受損情況、維修尚需部分流程及時間等因素，法院酌定苗某因房屋漏雨造成的房屋空租期為3個月。按前述標準計算，苗某因房屋漏水所產(chǎn)生的租金損失為24000元。

最終，槐蔭法院依法判決萬家物業(yè)公司向苗某支付租金損失24000元。萬家物業(yè)公司不服判決，上訴至濟南中院，二審法院依法判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法

因房屋漏水造成的損失，物業(yè)公司是否要承擔責任，主要看造成房屋漏水的原因是什么及物業(yè)在管理、維護中是否存在過錯。我國民法典規(guī)定物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。物業(yè)公司應當根據(jù)設施設備的實際情況進行日常養(yǎng)護，防止設備老化陳舊，同時定期對物業(yè)共有部分進行檢查檢修，發(fā)現(xiàn)并解決問題，確保物業(yè)正常使用。因物業(yè)公司未盡職責造成業(yè)主利益損失或損失的擴大，則其應承擔相應責任。當然，物業(yè)公司的管理維護范圍主要集中于業(yè)主共有區(qū)域、公用設施，實踐中，對于業(yè)主個人專有部分發(fā)生的事故，物業(yè)公司沒有過錯的，責任一般由該業(yè)主承擔。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百八十七條

業(yè)主對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。

第一千一百六十五條

第一款

行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。

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