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樓頂漏水業(yè)主主張物業(yè)公司賠償租金損失，法院如何判決？

時(shí)間：2023.07.17

以案說“典”

樓頂墻面、采光井缺陷導(dǎo)致下雨漏水，給頂層業(yè)主家造成財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任？漏水引發(fā)房客提前退租或房屋維修期間的空租，業(yè)主主張物業(yè)公司賠償租金損失，法院如何判決？本期以案說“典”，通過槐蔭區(qū)人民法院李永晶法官審理的一起財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案件，共同了解相關(guān)法律問題。

案情回顧

苗某系星光小區(qū)6號(hào)樓1單元頂樓701房屋的業(yè)主，萬家物業(yè)公司為該房屋提供物業(yè)服務(wù)。2021年8月，連下幾場(chǎng)大雨后，苗某發(fā)現(xiàn)樓頂漏水嚴(yán)重，便多次與萬家物業(yè)公司協(xié)商房屋漏水及維修事宜。同年9月，房屋開發(fā)商工程部與某維修公司共同出具維修方案一份，載明漏水原因系樓頂墻面、采光井缺陷。因漏水事宜給案涉房屋內(nèi)窗戶、地板、墻面等造成的損失，萬家物業(yè)公司已與苗某協(xié)商一致賠付完畢。苗某認(rèn)為因漏水問題造成其房屋租客2021年8月份退租，且直至2022年5月才維修完畢，使其房屋無法出租，故要求萬家物業(yè)公司賠償此期間的租金損失，因雙方協(xié)商未果，苗某便將萬家物業(yè)公司訴至槐蔭區(qū)法院，請(qǐng)求判令萬家物業(yè)公司賠償9個(gè)月的租金損失共計(jì)72000元。

萬家物業(yè)公司辯稱，已對(duì)給苗某造成的財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行賠償，漏水情形并不必然導(dǎo)致租戶退租，租金損失不屬于必然損失。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是萬家物業(yè)公司應(yīng)否向苗某賠償租金損失及賠償標(biāo)準(zhǔn)問題。

法院審理

槐蔭法院經(jīng)審理認(rèn)為，該案案由為財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛，屬于侵權(quán)責(zé)任糾紛。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千一百六十五條的規(guī)定，因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，行為人應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本案中，專業(yè)維修部門出具的維修方案書載明案涉房屋漏水系樓頂墻面、采光井缺陷導(dǎo)致，而樓頂區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有部分，萬家物業(yè)公司對(duì)此有日常維修、養(yǎng)護(hù)的義務(wù)，故萬家物業(yè)公司對(duì)樓頂漏水應(yīng)負(fù)有日常維護(hù)不當(dāng)之責(zé)。且苗某2020年就曾多次向萬家物業(yè)公司反映房屋漏水問題，而該房屋直至2022年5月才維修完畢，其間經(jīng)歷了出具維修方案后未能作出有效維修，后又重新進(jìn)行維修，造成苗某損失擴(kuò)大，對(duì)此萬家物業(yè)公司有一定過錯(cuò)。

關(guān)于苗某主張的租金損失問題。法院認(rèn)為，苗某自2020年10月起即將案涉房屋進(jìn)行出租至2021年9月，至于租客提前退租的原因，雙方各執(zhí)一詞，但原被告均未向法院提交充分證據(jù)予以證實(shí)。但屋頂漏水及維修勢(shì)必影響到苗某將房屋繼續(xù)出租是不爭(zhēng)的事實(shí)，因此，苗某要求萬家物業(yè)公司賠償租金損失的主張，法院予以支持。

關(guān)于賠償標(biāo)準(zhǔn)問題。案涉房屋系苗某委托中介進(jìn)行出租，其與租客的租房協(xié)議中約定租金8000元/月，租客亦實(shí)際按約支付了租金，對(duì)比該小區(qū)同等面積的房屋租金亦與合同約定金額相當(dāng)，因此苗某按每月8000元主張損失合法有據(jù)，法院予以支持?？紤]到苗某對(duì)外出租房屋有一定空檔期及房屋受損情況、維修尚需部分流程及時(shí)間等因素，法院酌定苗某因房屋漏雨造成的房屋空租期為3個(gè)月。按前述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，苗某因房屋漏水所產(chǎn)生的租金損失為24000元。

最終，槐蔭法院依法判決萬家物業(yè)公司向苗某支付租金損失24000元。萬家物業(yè)公司不服判決，上訴至濟(jì)南中院，二審法院依法判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法

因房屋漏水造成的損失，物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任，主要看造成房屋漏水的原因是什么及物業(yè)在管理、維護(hù)中是否存在過錯(cuò)。我國民法典規(guī)定物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際情況進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，防止設(shè)備老化陳舊，同時(shí)定期對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行檢查檢修，發(fā)現(xiàn)并解決問題，確保物業(yè)正常使用。因物業(yè)公司未盡職責(zé)造成業(yè)主利益損失或損失的擴(kuò)大，則其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。當(dāng)然，物業(yè)公司的管理維護(hù)范圍主要集中于業(yè)主共有區(qū)域、公用設(shè)施，實(shí)踐中，對(duì)于業(yè)主個(gè)人專有部分發(fā)生的事故，物業(yè)公司沒有過錯(cuò)的，責(zé)任一般由該業(yè)主承擔(dān)。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百八十七條

業(yè)主對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任。

第一千一百六十五條

第一款

行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

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